第九章房地产开发项目管理

第九章房地产开发项目管理第一节概述第二节房地产开发项目进度管理第三节房地产开发项目投资控制第四节房地产开发项目质量控制房地产开发项目其他管理第一节概述一、房地产开发中的项目管理项目工程管理是开发建设单位在项目建设期内的全面管理。重点是对开发项目实施过程中各项具体作业和事件所进行的计划、组织、指挥、协调、控制、项目工程管理是业主方也即开发商对工程建设过程中的质量、进度、支付(成本)进行监督与控制，对施工索赔、合同纠纷等进行管理。项目的工程管理不同于承包商的施上管理。施工管理是承包商站在承包商的角度对承揽的项目在建造过程中的管理，主要内容包括：作业计划管理、劳动力资源管理、材料供应管理、现场安全管理、工程质量管理、施工进度管理、施工成本控制。根本目的是完成施工合同所确定的施工任务。二、项目管理主要内容1、开发项目决策2、建设用地使用权的获得3、规划、设计、开工等建设手续的合法化4、规划、设计、施工、监理招标文件的准备与招标工作的组织领导5、规划、设计、施工、监理单位的选择6、规划、设计协调与控制7、施工现场监督，材料、设备等质量控制、进度控制8、合同管理，处理索赔、反索赔以及合同纠纷9、工程竣工验收与物业移交10、物业租售管理其个6至9项工作是管理的核心。第二节房地产开发项目进度管理一、开发项目进度控制是指对房地产开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。二、影响开发项目进度的因素人的因素技术因素资金因素政策等社会环境因素材料、设备与构配件、施工器具因素水文、地质与气象因素三、项目进度管理的主要任务1、设计前的准备阶段进度管理确定工期总目标编制项目总进度计划编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行施工现场条件调研和分析等2、设计阶段进度管理编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行编制详细的出图计划，并控制其执行3、施工阶段进度管理编制施工总进度计划，并控制其执行编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行从开发商和监理工程师角度看，施工阶段进度控制主要包括以下内容：①编制施工阶段进度控制实施细则。②审核施工单位提交的施工进度计划。③下达开工令。④协助施工单位按计划施工。⑤监督施工单位按计划施工⑥及时组织施工现场协调会。⑦签发工程进度款支付凭证。⑧审批工程延期。⑨监督承包单位整理技术资料。⑩审批竣工申请报告。Ⅺ处理争议和索赔。Ⅻ整理工程进度资料。Ⅻ移交工程。四、进度计划表示方法1、横道图法这是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理上普遍采用，对于一些并不十分复杂的建筑工程，采用这种图表是比较合适的。以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把实际进度用虚线表示在图中。与计划进度作一对比。以便调整工程进度。横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相反制约的关系，看不出各项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看个出哪些工序是关键工作。2、网络计划网络计划是以网络图来表示工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作之间的相互联系和制约关系；其次可以计算出工程各项工作的最早和最迟开始时间、从而可以找出关键工作和关链线路。所谓关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作，通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。第三节房地产开发项目投资控制开发商对开发投资的有效控制，是降低工程造价的重要手段。一、项目成本构成1、开发成本土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用财务费用2、销售成本二、开发项目成本管理原则设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理的手段三、开发项目成本管理的主要内容项目策划、设计阶段的成本管理发包、施工阶段的成本管理项目销售阶段的成本管理可行性研究阶段初步设计阶段技术设计阶段施工图设计准备阶段施工图设计阶段施工建设阶段·四、投资偏差的原因物价上涨原因设计原因开发商自身原因施工原因客观原因项目编号0110120130141项目名称土方开挖土方外运桩制作打桩2单位m3T﹒km根根3计划单价450360190904拟完工程量100801201205已完工程量80701201006实际单价4803501801057拟完工程计划投资450002880022800108008已完工程计划投资36000252002280090009已完工程实际投资3840024500216001050010投资偏差2400-700-1200150011进度偏差9000360001800完成项目投资偏差分析表第四节房地产开发项目质量控制一、开发项目质量的含义质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。明确需要是指在合同、标准、规范、图纸、技术文件中已经做出明确规定的要求。隐含需要一是指顾客或社会对实体的期望；二是那些被人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的需要。如住宅的居住功能是人们对具最起码的要求，这种要求即属于隐含需要。工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。从功能和使用价值来看，开发项目质量体现在适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。工程项目质量的内涵包括工程项目的实体质量、功能和使用价值的质量和工作质量。质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。二、工程项目质量管理的特点影响因素多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大三、开发项目质量的构成（四方面）1、开发项目的决策质量可行性研究水平房地产开发决策水平2、开发项目的设计质量城市规划的协调性功能、使用价值的满足程度自然及社会环境的适应性工程设计的安全、可靠性工程的经济性设计进度安排的科学性3、开发项目的施工质量招标工作质量功能、使用价值的实现程度工程的安全、可靠性工程造价的控制状况施工进度的控制状况在工程质量控制过程中，4M1E是指：人、材料、机械、方法和环境。4、开发项目保修与服务质量保持或恢复原使用功能的能力房地产开发各参与方的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务施工图设计文件未经审查批准的，建设单位不得使用建设单位的质量责任和义务建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将工程肢解发包建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标对必须衽监理的工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位要有设计方案勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程，不得转包或违法分包所承揽的工程除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外，设计单位不得指定生产厂、供应商勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计施工单位的质量责任和义务施工单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程施工单位的质量责任和义务施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料施工单位不得转包或违法分包工程建设工程实行质量保修制度，承包单位应履行保修义务总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建设单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经检验或检验不合格的，不得使用建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，不得转让工程监理业务工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任施工阶段工程质量控制的主要内容事前控制事中控制事后控制P317施工阶段质量控制的依据建设工程施工合同文件设计文件国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件有关质量检验与控制的专门技术法规性依据施工阶段进行质量监控的途径与内容审核有关技术文件、报告或报表现场监督与检查开发项目的竣工验收竣工验收的依据国家批准的规划设计文件施工图设备说明书有关现行的施工技术验收规范建设工程施工合同合同备忘录等P328建设单位办理工程竣工验收备案应提交的材料工程竣工验收备案表商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》施工单位签署的工程质量保修书工程竣工验收报告法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件法规、规章规定必须提供的其他文件建设工程质量保修建设工程质量保修制度的内容建设工程承包单位在向建设单位提交竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任建设工程质量保修制度是指建设工程在办理竣工验收手续后，在规定的保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工承包单位负责维修、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失正常使用条件下，最低保修期限基础设备工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。供热与供冷系统，为2个采暖朗、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年，其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。房地产开发项目其他管理开发项目合同管理房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。合同的特点标的物的特殊性执行周期长内容多，涉及范围广风险大合同的作用明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务实行社会监理的依据实施的法律依据合同的分类按计价方式不同划分固定价格合同可调价格合同成本加酬金合同可调价格合同合同价款的调整因素：法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；工程造价管理部门公布的价格调整；一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；双方约定的其他因素。合同类型的选择项目规模和工期长短项目的竞争情况项目的复杂程度项目的单项工程的明确程度项目准备时间的长短项目的外部环境因素作业P3334、8、16