西双十二城营销方案

西双十二城营销方案存量房源梳理1项目营销思路2问题及解决办法3商业中心商业别墅国际公馆存量房源梳理1房源梳理（商业中心）栋号总套数总面积（㎡）总金额（元）已售套数已售面积（㎡）已售总金额（元）未售套数未售面积（㎡）未售总金额（元）2栋64161653939732745168581832206021393072107526723栋12210208291411866391491492599228387172421519445栋617877199826803152832545456594650451452811446栋23266964014859000232669640148597栋21403910699873653921359024216364793408494总计2914095810562255381101157330061642518129385755609113房源梳理（商业中心1、2栋）1栋，整体出售给富滇银行，总建筑面积2881㎡，销售总价为19011960元，单价为6600元/㎡。2栋，商铺总套数64套，已售51套，未售13套；总建筑面积16165㎡，已售6858㎡，未售9307㎡；总销售额3.93亿，已售1.8亿，未售2.1亿。一楼均价27234元/㎡，二楼均价26888元/㎡，三楼21888元/㎡，四楼18888元/㎡，五楼19888元/㎡。2栋一楼外街共计16间商铺，其中已开业7家（九牧王、斯得雅、格度、美特斯邦威、啄木鸟、VS），已装修未开业5家，正在装修1家，空置商铺为3家；内街共计14间商铺，其中已开业1家，已装修未开业7家，正在装修5家，空置1家；2、3、4楼一半为歌城KTV，建筑面积为6000㎡左右，正在装修，预计年底开业，另一半为布帝克商务酒店，建筑面积约6000㎡，正在装修，预计年底开业，最大阻力为消防设施不能通过。销售面积,已…销售面积,未…图表标题已售未售销售额,已售,…销售额,未…图表标题已售未售房源梳理（商业中心3、4栋）3栋，商铺总计122套，已售39套，未售83套；总建筑面积10208㎡，已售1491㎡，未售8717㎡；总销售额2.9亿，已售0.5亿，未售2.4亿。一层返租后均价34192元/㎡，二层返租后均价22850元/㎡，三层返租后均价18762元/㎡，四层均价16888元/㎡.销售额,已售,…销售额,未售,…销售额（亿）已售未售销售面积…销售面积…图表标题已售未售4栋，总建筑面积35761㎡。五楼为横店影院和西餐厅一层,已售房源（套）,25二层,已售房源（套）,10三层,已售房源（套）,4一层二层三层房源梳理（商业中心5栋）5栋，商铺总计61套，已售15套，未售46套；总建筑面积7877㎡，已售2832㎡，未售5045平米；总销售额2亿，已售0.5亿，未售1.5亿。一层均价33580元/㎡，二层均价26770元/㎡，三层均价17754元/㎡，四层均价18554元/㎡。一层,已售房源（套）,10三层,已售房源（套）,2四层,已售房源（套）,3一层二层三层四层销售额（亿）,…销售额（亿）,…图表标题已售未售销售面积（…销售面积（…图表标题已售未售房源梳理（商业中心6、7栋）6栋，商铺总计23套，总建筑面积2669㎡，总销售额0.64亿。目前为止，一套未售。一层均价33417元/㎡，二层均价26888元/㎡，三层均价19888元/㎡，四层均价16888元/㎡，五层均价19888元/㎡。7栋，商铺总计21套，已售5套，全部为一层，未售16套；总建筑面积4039㎡，已售292㎡，未售3646㎡；总销售额1.06亿，已售0.13亿，未售0.93亿。一层均价34288元/㎡，二层均价26888元/㎡，三层均价19888元/㎡，四层均价20388元/㎡.销售额,已售,0.13,…销售额,未售,0.93,…销售额（亿）已售未售销售面积（㎡…销售面积（㎡…图表标题已售未售房源梳理（商业中心）已售（亿）,1栋,0.19已售（亿）,2栋,1.8已售（亿）,3栋,0.5已售（亿）,5栋,0.5已售（亿）,6栋,0已售（亿）,7栋,0.13已售（亿）,总计,3未售（亿）,1栋,0未售（亿）,2栋,2.1未售（亿）,3栋,2.4未售（亿）,5栋,1.5未售（亿）,6栋,0.64未售（亿）,7栋,0.93未售（亿）,总计,7.5已售（亿）未售（亿）房源梳理（商业中心）货包3栋（一二层）5栋（一二层）6栋（一二层）7栋（一二层）总计（一二层）已售未售已售未售已售未售已售未售已售未售面积（㎡）134643183504118013083922169208811913销售额（亿元）0.461.540.121.2900.390.340.640.924.09房源梳理（商业别墅区）商业别墅总计92套，总建筑面积27165㎡。其中独栋别墅4套，计1946㎡；双拼别墅40套，计14882㎡；叠加别墅48套，计10336㎡。总销售额约为3.6亿。其中已售三套，两套独栋别墅，一套双拼别墅。房源梳理（国际公馆1栋）房源总套数总面积总金额房号分布楼层1栋户型（套）A、46套B、92套B、46套C、46套D、46套210.0146.2346.1484.9560.651栋总计276227341249329594692464646已售房源21916433904330613-25层2681424327未售房源576301344998983-1417-23层20114319保留房源437720946551-12-120612层11-13-131213层11-14-141014层11-23-231223层1房源梳理（国际公馆1栋）已售,A.210㎡,26已售,B.46㎡,123已售,C.84㎡,43已售,D.60㎡,27已售,总套数,219未售,A.210㎡,20未售,B.46㎡,15未售,C.84㎡,3未售,D.60㎡,19未售,总套数,57已售未售房源梳理（国际公馆1栋）销售面积（）,已…销售面积（）,未…销售面积（㎡）已售未售销售额（千万）,已售,…销售额（千万）,未售,…图表标题已售未售国际公馆1栋平均售价5445元/㎡；房源梳理（国际公馆4栋）房源总套数总面积总金额分布楼层4栋户型（套）A（80套）B（80套）B（80套）C（80套）89.4948.648.7163.94栋总计3202005610937972980808080已售房源996509362782126-19、22层31221828未售房源22113547731015173-22层49586252房源梳理（国际公馆4栋）已售,A.89㎡,31已售,B.48㎡,40已售,C.63㎡,28已售,总套数,99未售,A.89㎡,49未售,B.48㎡,120未售,C.63㎡,52未售,总套数,221已售未售房源梳理（国际公馆4栋）销售面积（㎡）,已…销售面积（㎡）,未…图表标题已售未售销售额（千万）,已售,…销售额（千万）,未售,…图表标题已售未售国际公馆4栋平均售价5435元/㎡；总体状况物业套数（套）面积（㎡）销售额（亿元）已售未售已售未售已售未售商业中心110181115732938537.5商业别墅3891250266350.243.36国际公馆31827822943198471.261.07总计43054935488754254.511.93收款状况货包国际公馆别墅商业中心总计销售额（万元）1260024003000045000已收款（万元）3400301747120901未收款（万元）920023701252924099项目整体推盘节奏营销模式市场调查客户状况分析推广思路回款周期项目营销思路2整体推盘节奏国际公馆商业中心商业别墅推盘节奏：三种货包同时推向市场，形成产品互补，迅速回笼资金。整体推盘节奏国际公馆每一种物业，分成若干部分，分阶段推向市场，使客户产生紧迫感，形成市场饥渴状态。国际公馆先封住4栋，主推1栋剩余房源，如4栋要出货，需达到团购条件方可。整体推盘节奏商业别墅别墅一部分沿街靠商业中心部分仍按照商业别墅来出售，另外一部分靠里面的可以以纯别墅的定位推向市场。前期可先推纯别墅，再推商业别墅。整体推盘节奏商业中心商业中心出去1、2、4栋，剩余3、5、6、7栋一二层销售，三四层招商先行，促进一二层商铺的销售。在招商成果达到一定程度时，三四层再整体销售。前期先推出商业中心的6、7栋，再推3、5栋。业态分布建议3F4F图书城数码城家电卖场餐饮娱乐（KTV、电玩、网吧）休闲（美容美体、咖啡厅、西餐厅、茶室）百货类、珠宝化妆品电影院营销模式两个售楼中心昆明售房部+景洪售房部线下渠道营销营销模式设置移动咨询台：在景洪市各知名小区、公园等处设置西双十二城移动咨询点，搜集意向客户的同时，对项目进行渠道宣传，利用圈层客户的口碑传递效应使项目迅速的再次引爆。客户介绍：发动公司员工，老客户等一切可用资源为项目介绍意向客户。成交后，给予介绍人大礼包礼品赠送。团购标准团购标准：需达到以上规模方可销售团购优惠政策。国际公馆一次性购买需达到10套以上；产权公寓一次性购买需达到一个整体单层以上；商业别墅一次性购买需达到5套以上；商业中心一次性购买需达到300㎡以上；优惠政策：达到团购标准的可享受总价10%优惠政策（其中已经包含普通客户销售优惠）；组织团购：继续组织团购销售，团购可以给予一定优惠，但必须达到规定数量方能视之为团购。上访客户分析意向意向住宅公寓商铺别墅商住未知总数数量1711298121277409比例42%31%2%3%3%19%意向,住宅,42%意向,公寓,31%意向,商铺,2%意向,别墅,3%意向,商住,3%意向,未知,19%图表标题上访客户分析用途用途投资自用投资&自用未知总数数量172179553409比例42%44%1%13%用途,投资,42%用途,自用,44%用途,投资&自用,1%用途,未知,13%图表标题上访客户分析区域区域外省版纳州昆明云南（除版纳昆明）未知总数数量59216781046409比例14%53%19%3%11%区域,外省,14%区域,版纳州,53%区域,昆明,19%区域,云南（除版纳昆明）,3%区域,未知,11%图表标题意向个体公务员企事业单位私营企业未知总数数量196618144409比例48%15%2%35%上访客户分析职业职业,个体,48%职业,公、企,15%职业,私企,2%职业,未知,35%图表标题上访客户分析认知途径途径路过朋友介绍短信报纸路牌网络房交会老带新DM单团购数量117341813131436比例59.5%17%9%6.5%0.5%1.5%0.5%2%1.5%3%途径,路过,59.50%途径,朋友介绍,17%途径,短信,9%途径,报纸,6.50%途径,路牌,0.50%途径,网络,1.50%途径,房交会,0.50%途径,老带新,2%途径,DM单,1.50%途径,团购,3%图表标题上访客户分析商铺用途商铺途径投资自用未知数量3914718比例65%23.3%11.7%商铺用途,投资,65%商铺用途,自用,23.30%商铺用途,未知,11.70%图表标题媒体途径电视报纸春城晚报西双版纳州电视台4万元/月版纳日报5万元/月（每周四一整版）户外户外广告牌2块机场（40万/年）金瑞坊（10万/年）34处灯箱3万元/月推广建议渠道现状具象选择户外广告机场一块、金瑞坊一块更改广告内容，告知货包出售信息短信所有登记在案客户告知货包出售信息以及客带客奖励制度DM单景洪市、版纳州各县城、农业大户直邮至景洪市、版纳各县城单位、企业、小区重点挖掘农场投资客宣传小道具印有项目宣传的楼书、简介、烟灰缸、纸巾、水牌等小道具以旅游客户为目标客户群体，进行渠道宣传媒体作业：在目标客户群体集中区域——景洪市全面轰炸，增加广告投放量；其他区域如昆明等地，减少投放量；投放以户外、短信、DM单页、宣传小礼品为主，电视、报纸刊物等为辅；在不影响宣传效果的同时，尽量节约广告成本；推广建议农业大户旅游客户投资客版纳被称为“植物王国”，“南药王国”，资源非常丰富，橡胶、茶