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綦江区——整体市场研判一.区位分析二.市场分析三.政策解析一.区位分析1.綦江简介2.地理位置4.发展规划5.外部交通环境3.环境条件区位分析——綦江简介重庆綦江区简介：綦江位于重庆南部，东连南川，南接贵州，西临江津，北靠巴南，幅员面积2747.8平方公里，总人口122万。是中国农民版画之乡、中国羽毛球之乡、中国西部齿轮城、中国民间文化艺术之乡、中国优秀旅游城区、国务院批准的资源枯竭经济转型试点城市、西南地区重要的煤电化产业集聚区、三峡外环旅游明珠，被称为“重庆南大门”。经国务院（国函〔2011〕129号）批准，撤销万盛区和綦江县，设立綦江区綦江区被称为“重庆南大门”农民版画之乡：綦江农民版画源于明清年间的木板年画，是一种先在木板上雕刻出图画，再拓印而成的纯手工之作，构图明快，色彩艳丽，大都取材于广大农民群众的生产生活实践，具有浓郁的民族民间风情和生活气息。中国西部齿轮城：“中国西部齿轮城”，标志綦江汽车变速器及齿轮机械产业迈入了快车道。綦江是迄今全国唯一获得“齿轮城”国家级荣誉称号的城市。到2017年，把綦江建设成为名副其实的中国齿轮之都、世界齿轮名城，实现“有路就有中国车，有车就有綦江齿”。区位分析——綦江简介区位分析——綦江简介中国民间艺术之乡：綦江凭借“农民版画”、“永城吹打”、“金桥吹打”位列其中，被国家文化部命名为“中国民间文化艺术之乡”。优秀旅游城市：綦江为优秀旅游城市，凭借古剑山、黑山谷、龙鳞石海等著名风景区，吸引大量游客，为项目提供重要支撑。区位分析——綦江简介按照“一区六园”的模式，规划建设30平方公里的綦江工业园区，到2020年，形成以煤化工、齿轮机械、冶金、能源四大格局，打造千亿綦江工业,建立重庆南部经济高地。（一）机械加工产业以綦齿传动为龙头带动，长风机械等6家骨干企业及160余家齿轮加工企业参与，共同打造“两中心、三基地和四集群”，突出汽车零部件配套引进，整合资源，打造“中国西部齿轮城”，实现“有路就有中国车、有车就有綦江齿轮”，用綦江齿轮“转动世界”的目标。（二）冶金产业坚强与重庆机电集团和重庆钢铁集团的合作，力争引入中国铝业、中建投与能投、机电等集团合作，实施“煤电铝联营”，加快建设50万吨电解铝（首期启动15万吨）项目，加速铁矿开采和冶炼；推进钢丝绳厂资产重组恢复扩大再生产。（三）能源加强与重庆能源投资集团的合作，力争引进中煤能源集团、华能集团、国家电网等，提高煤炭生产保障能力，加快煤层气综合开发利用，推进60万吨干熄焦技改扩建。（四）化工产业加强与万盛区合作推进新希望集团20万吨醋酸项目；着手编制我县3平方公里煤电化基地的规划，加快基地基础实施建设，积极开展煤电化项目的招商引资，注重引进煤电化开发利用技术，促使新项目早日落户，发展循环经理，加快重庆中央化学有限公司迁入工业区步伐。（五）现代服务业商业：抓住綦江成为重庆市统筹城乡商贸示范县的机遇，吸引国内外物流企业入驻，建设综合批发市场、物流配送中心、建材、汽摩交易市场等。加快石佛岗片区改造，引进5—10家国内知名商贸业、餐饮业、服务业入驻，打造集购物、休闲、美食、娱乐为一体的商业步行街。形成贯通城乡、辐射渝南黔北的大市场。旅游。引进知名旅游企业参与旅游资源开发和景区景点建设，打造精品休闲旅游，开办合资、独资旅行社、高档酒店。逐步开展与外国机构的合作，引进先进的运作机制。金融：加强引资引智，引进战略投资者，提升整体投融资实力。引进重庆银行、兴业银行、深圳银行、交通银行等金融机构（含银行、保险、证券）来綦江设立分支机构；适度引进外资银行、风险投资基金和产业基金。房地产：激活房产市场，推动房地产提档升质，加快发展，改善市民居住环境，提升城市形象。教育。积极帮助各类学校引进县外优质教育资源，开展多种形式的合作办学。（六）农业种植养殖业。依托生猪、叶菜、辣椒、香料、粮油等农业资源，积极策划农业产业化引资项目特别是外向型项目，加快引进农业产业化龙头企业，着力打造农业生产、加工、贸易产业集群，引导外来企业投向我县野木瓜加工、森林旅游、花卉苗木、森林食品等产业领域，重点引资建设工业原料林基地、速生丰产林和生物质能源林。重庆市綦江区位于四川盆东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤；区位分析——地理位置綦江区位于重庆市南部，綦江距主城约56公里。江津区南川区巴南区贵州习水、桐梓距主城区约56公里綦江区城是綦江区的政治、经济、文化中心，是重庆市“1小时经济圈”内重要的次区域性中心城市、重庆南部重要的交通枢纽和商贸中心。打造主城六大特色功能区：①重庆休闲避暑养生区依托綦江得天独厚的森林资源，高山资源和旅游资源，打造主城休闲避暑养生区和主城近郊最大的负氧离子库②重庆动力供应区綦江区是全国20个重点产煤大县之一，已探明煤炭储量占重庆市总量的36%，煤层气储量占重庆市储量的54%。打造主城动力供应保障区，形成两个亿级的能源产业集群。③重庆冶炼加工区綦江将抓住外环经济时代来临的机遇，加快推进30万吨电解铜、60万吨大板锭铝等重大项目建成投产，推进綦江铁矿100万吨球团项目开工建设，打造重庆市冶炼加工区。④重庆汽摩配套区綦江齿轮机械历史悠久，全国知名，拥有“西部齿轮城”称号，高档客车变速箱、汽车齿轮、半轴市场占有率较大。綦江将依托这一优势，逐步打造成为重庆汽摩配套区、中国齿轮之都、世界齿轮名城。⑤重庆绿色食品加工供应区通惠食品园是重庆市目前唯一布局的食品加工园区，綦江将按照“一园三业一基地”的思路，力争食品园区获国家级授牌，建成西部一流、重庆唯一的食品工业园区。⑥重庆特色文化创意区綦江文化底蕴丰厚，是蜚声中外的“中国农民版画之乡”，我们将进一步壮大版画产业，同时深度挖掘红色文化，打造特色文化强县、特色文化创意区。区位分析——环境条件撤县并区：2011年12月26日，綦江区、万盛经济技术开发区正式挂牌成立。新诞生的綦江区将整合原万盛区、綦江区的优势，肩负建设“渝南门户”重任，五年后建成“两千万游客、千亿工业、百亿财政”的大城市，在进一步加快渝黔战略合作深入推进中发挥重要作用。新的发展目标实施城市重构，建设山水特色鲜明、环境生态宜居、承载能力较强的现代化大城市。力争到2016年底，基本形成50平方公里、50万城区人口的大城市骨架。未来五年实现“八个翻番”，全面超越“十二五”规划目标。生产总值突破600亿元工业总产值突破1200亿元地方财政收入超过100亿元社会消费品零售总额突破200亿元固定资产投资累计完成2000亿元以上城镇居民可支配收入达到34000元农民人均纯收入达到17000元城区面积将达到50平方公里区位分析——环境条件綦江区经济保持较快发展，社会事业不断进步：全年地区生产总值286.68亿元，比上年增长12％。其中旅游也增长较为迅速，全年共接待国内外游客358.2万人次，同比增长30%，其中国内游客356.4万人次，同比增长29.1%，旅游经济总收入10.28亿元，同比增长20.5%。2012年全区工业总产值291.23亿元，比上年增长19.8%，是推动区域经济增长的主力。房地产统计方面，纳入统计有资质的房地产开发企业42家，房地产开发项目55个，完成房地产开发投资17.98亿元，比上年下降29.5％；全年商品房施工面积208.83万㎡，比上年下降11.9％；商品房竣工面积51.63万㎡，比上年下降20.9％；商品房销售面积49.70万㎡，比上年下降39.2％；商品房销售额20.42亿元，比上年下降37.7%；商品房销售均价4109元/㎡，比上年增长2.4%；商品房待售面积9.89万㎡，比上年下降17.4%。区位分析——环境条件在重庆的三大经济产业划分中，綦江被规划为“南部资源型产业拓展区”内，属于重庆市的次区域性中心城市规划中确定綦江县城城市性质为政治、经济、文化中心，重庆南部重要的交通枢纽和商贸中心，以发展机械、能源、冶金、优质农副产品加工为主并具有山水园林特色的城市。区位分析——发展规划綦江区定位为主城的“卫星城”、“一小时经济圈”中的区域性中心城市。文龙社区核桃湾社区新兴社区金融商业服务区文教体卫区（数据来源于东部新区规划最新调整）东部新区规划区总用地面积20平方公里，首期规划约约1138公顷，其中城市建设用地810公顷。建成后，綦江区政府以及大部分机关单位也将迁入新区集中办公，将东部新区打造为綦江的CBD，“渝南的中央商务区”金融商业服务区、集中办公区和文教体卫区三大城市级主体功能区形成配套公共服务设施极核发展模式。东部新区定位为以商住综合功能为主的城市片区，是集商贸金融、科研教育、文化娱乐、旅游服务于一体的复合型新城。区位发展利好。未来东部新区将打造成为綦江CBD，在规划的金融商业服务区内，项目存在一定商业机会。区位分析——东部新区发展规划四横两纵立体交通网络：两条铁路（渝黔、三万南）、两条国（省）道（210线、303线）、两条高速路（渝湛、綦万）纵横交错，有火车站点9个、高速公路出入口6个，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。渝黔高速铁路规划在綦江境内设置綦江火车站、赶水火车站，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。水上通航河道214公里，綦江河水上运输直通长江口岸。区位分析——外部交通环境綦江区铁路、公路、水上运输兼备，交通便捷，是重庆南部的交通枢纽。渝黔高速綦万高速渝万高速201国道渝黔铁路本案通往重庆方向通往贵州习水、桐梓方向通往南川方向通往江津方向S303省道二.市场分析1.宏观市场解读2.区域市场研判GDP增长率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地产开发情况萎缩停滞稳定发展高速发展飞速发展宏观市场解读——经济发展状况綦江经济高速发展，12年GDP同比增幅超过14%，居重庆市前列。城市经济水平不断提高，此阶段房地产处于飞速发展阶段。綦江区（不含万盛）总人口至2013年约102万，总人数逐年增涨。2010201120122013总人口（万）80.1879510280.18795102020406080100120总人口（万）2010年綦江区总人口约80万，2011年约为87万，2012年增至95万，至2013年綦江区总人口共约102万；綦江区目前城区人口约22万人，政府规划到2020年城区人口将达到28万人，城区人口的增长对房地产的需求将会加大.宏观市场解读——人口解读2010201120122013城镇人口（万）32.9343640城镇化率（%）41.07%42.93%44.46%46.67%32.934364041.07%42.93%44.46%46.67%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%43.00%44.00%45.00%46.00%47.00%48.00%051015202530354045綦江区城镇化率走势图綦江城镇人口逐年增加，城镇化率逐年提高，城市化进程快速发展，为城区的商品房打造创造了条件。綦江近年来城镇人口由2010年的32.9万增长至2013年的40万，城镇化率则由2010年41.07%增长至如今的46.67%，城市化进程的速度加快，对房地产市场将会起促进作用.宏观市场解读——城镇人口＆城镇率近年来綦江区的商品房市场存量均为10多万方，今年市场存量较大，竞争格局明显。綦江房地产市场截止至2013年，施工面积约为286.98万方，为历年来最高綦江房地产市场截止至2013年，销售面积约为82.64万方，较去年同比增长了66.28%，销售市场火爆綦江房地产市场截止至2013年，待售面积约为21.66万方，市场存量历年较为均衡，市场情况平稳发展宏观市场解读——房地产供需情况2007200820092010201120122013单价（元/㎡）1206155720862890370041004600增幅（%）19293440.22810.812.21206155720862890370041004600