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南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店有限公司的部分资产评估项目资产评估报告（浙万评报[2011]18号）浙江万邦资产评估有限公司2011年2月28日南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店有限公司的部分资产评估项目资产评估报告浙万评报〔2011〕18号浙江万邦资产评估有限公司ZHEJIANGWIDE-WORLDAPPRAISALCO.,LTD.2011年2月28日目录注册资产评估师声明..............................................................................................1摘要..................................................................................................................2资产评估报告.........................................................................................................4一、委托方、资产占有单位和评估报告使用者...........................................................................4二、评估目的...................................................................................................................................5三、评估对象和评估范围...............................................................................................................5四、价值类型及其定义...................................................................................................................6五、评估基准日...............................................................................................................................6六、评估假设...................................................................................................................................7七、评估依据...................................................................................................................................7八、评估方法...................................................................................................................................9九、评估程序实施过程和情况.......................................................................................................9十、评估结论.................................................................................................................................13十一、特别事项说明.....................................................................................................................14十二、评估报告使用限制说明.....................................................................................................15十三、评估报告日.........................................................................................................................16资产评估报告附件................................................................................................17南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产评估项目资产评估报告浙江万邦资产评估有限公司1注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产由委托方、资产占有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、评估结论仅在评估报告上载明的评估基准日有效。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。七、我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验；除已在评估报告中披露的运用的机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他机构或专家工作成果。八、资产占有单位存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。九、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。本报告中的评估结论不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证，因使用不当造成的后果与我们无关。南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产评估项目资产评估报告浙江万邦资产评估有限公司2南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店有限公司的部分资产评估项目资产评估报告浙万评报〔2011〕18号摘要以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。浙江万邦资产评估有限公司接受南方建材股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则以及湖南南方明珠国际大酒店有限公司提供的有关资料，以2010年12月31日为评估基准日，对南方建材股份有限公司拟处置的全资子公司湖南南方明珠国际大酒的部分资产价值进行了评估。现将评估报告有关内容摘要如下：一、委托方：南方建材股份有限公司二、资产占有单位：湖南南方明珠国际大酒店有限公司三、评估报告使用者：委托方及法律法规规定的评估报告使用者。四、评估基准日：2010年12月31日五、评估目的：为南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产提供价值参考依据六、评估对象和评估范围：评估对象为南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产。评估范围为评估对象所涉及的部分资产，包括房地产类资产和相关设备类资产。根据湖南南方明珠国际大酒店有限公司提供的资产评估申报明细表，委估资产的账面原值和账面净值分别为376,383,774.10元、300,643,527.59元。七、价值类型：市场价值八、评估方法：根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对于房地产类资产采用市场法进行评估，对于设备类资产采用成本法评估，最终确定南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产的评估值。南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产评估项目资产评估报告浙江万邦资产评估有限公司3九、评估结论南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产在评估基准日2010年12月31日的评估值为327,883,340.00元（人民币叁亿贰仟柒佰捌拾捌万叁仟三佰肆拾元整），比委估资产账面值300,643,527.59元增值27,239,812.41元，增值率9.06%。十、评估结论使用有效期本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。评估结论使用有效期为1年，自评估基准日2010年12月31日起，至2011年12月30日止。十一、对评估结论有重大影响的特别事项1.此次列入评估范围的房地产位于长沙市芙蓉中路11号，房屋总建筑面积40,246.34平方米，至评估基准日时有37,687.96平方米已办理房屋所有权证，另有2,558.38平方米尚未办理房屋所有权证。上述已办理房屋所有权证的37,687.96平方米，其房产证上所登记的房屋所有权人为南方建材股份有限公司；该房地产坐落土地的土地使用权证上所登记的土地使用权人为南方建材股份有限公司，湖南南方明珠国际大酒店为南方建材股份有限公司的全资子公司。对于上述未取得房屋所有权证的建筑物评估时以评估人员和资产占有单位工程人员实际测算面积为准，该面积如与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。2.根据南方建材股份有限公司与中国银行湖南分行签订的“最高额抵押合同”，南方建材股份有限公司列入评估范围的已办理房屋所有权证的37,687.96平方米房产抵押给中国银行湖南分行，获得最高额19900万元的债权担保，截止评估基准日，此担保项下的借款余额为9000万元，评估时按正常情况评估，未考虑该抵押事项情况对评估结果的影响。3.列入评估范围的房地产存在部分出租的现象，此次评估未考虑租约对评估结果的影响。评估报告的其他特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。十二、评估报告日：2011年2月28日南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店的部分资产评估项目资产评估报告浙江万邦资产评估有限公司4南方建材股份有限公司拟处置全资子公司湖南南方明珠国际大酒店有限公司的部分资产评估项目资产评估报告浙万评报〔2011〕18号南方建材股份有限公司：浙江万邦资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成