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第七讲房改房价2007.102010.12郎咸平：房价若降中国完了！2011年03月27日中财网要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了！让房价上涨，老百姓住房怎么办？新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金2.7万亿，拿出10%建保障性住房，2700亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住，如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱，再拿出1000亿可人人上学不要钱，所以从土地出让金拿出1/3，可以解决老百姓住房、看病、上学三座大山。企业拥有更大的弹性才能应对危机。房价下跌，谁高兴谁倒霉？董藩（北京师范大学房地产研究中心主任）董藩：房价下跌谁高兴谁倒霉?高兴:没房的家庭,约占家庭数的4%~6%;未婚但考虑买房的人,约占城市人口10%。倒霉:占86%的有房家庭(财产缩水)、地方政府(财政收入下降)、银行(信贷收入下降)、财税部门(难收税费)、产业链上就业者(下岗失业),及不觉得受损但会遭遇稳定威胁的更高两大主体,你懂的。2011-11-0722:55来自短信孟晓苏：房地产调控已违背精神2011年04月19日中财网万里副总理秘书、国家进出口商品检验局副局长、98年房改课题组组长、中国房地产开发集团总裁。孟晓苏调控来调控去，一些主管部门已经违背了国四条、国十条增加供应量的基本精神，变成了打压供应量。98年开始，保障房十年旷课。双轨房建设上，中国已3次矫枉过正以现在的实际财政情况，单纯走政府完全自我主导的保障房建设之路，很难走通。中国住房问题的解决，要依靠社会，特别是依靠农民。我说的保障房十年没建，是指政府，不能说中国没建。谁建了呢？农民。廉租房这块，是农民建了很多城中村。深圳一半左右人住在城中村里，是农民建设了这些住房，化解了城乡二元结构问题，农民也获得了财产性收入。同样，在政府建经济适用房不得力的时候，是谁补足了？还是农民。他们建了小产权房。现在小产权房已经占了大产权房面积的一半左右，也就是说三套里至少有一套是小产权房。在太原甚至超过了50％，北京大概是25％。这些小产权房解决了许多中低收入家庭的住房问题。所以，农民是伟大的。但伟大的农民却被人骂，说他们是违法。建保障房，土地其实不应该是问题。我们可以不用耕地，而用农民现有的、多余的宅基地。除了18亿亩耕地以外，农民还有相当于城市建成面积四倍半到五倍的建设用地。为什么不能把城市农村土地混用，让农民获益呢？关键是我们对农民的利益是不是有足够的认识？是不是愿意保护农民的利益？2011年政府工作报告我们要全面改善人民生活。坚持把增加就业作为经济社会发展的优先目标，为全体劳动者创造公平的就业机会，五年城镇新增就业4500万人。坚持和完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重，加快形成合理的收入分配格局。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均实际增长超过7%。提高扶贫标准，减少贫困人口。加快完善社会保障制度，进一步提高保障水平。城乡基本养老、基本医疗保障制度实现全覆盖，提高并稳定城乡三项基本医疗保险参保率，政策范围内的医保基金支付水平提高到70%以上，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。坚持计划生育基本国策，逐步完善政策，促进人口长期均衡发展，人均预期寿命提高1岁，达到74.5岁。《深圳市住房建设规划（2011-2015）》（草案）披露：要大幅增加保障房建设量，将保障房与商品房建设的比例提高到4∶6，年均建设保障房5.2万套以上。商品房比例将回落到60%明年地产调控不言“松”深圳商报2010-12-14“供应不足导致房价高企”经过几轮调控，房价为什么降不下来？中国房地产研究会副会长顾云昌认为，其中有三方面的原因：供应不足、需求过量和投资渠道缺乏。顾云昌认为，供应不足首先体现在商品房上：１～１０月份全国商品房供应面积３．４亿平方米，销售面积近７亿平方米，去年销售面积８．５亿平方米，竣工面积为５．８亿平方米。就数据而言，不是产能过剩，而是产能不足，市场对于商品房的需求一直保持着增长的态势。这是房价上涨过快的最终原因；其次体现在保障房供应不足：现在全国保障房投资整个规模占总规模7％左右，但是有相当一部分保障房没有对保障对象租售。本世纪初，经济住房投资占总住房投资规模达到14％～16％，但是最近三年保障房投资规模只占投资总规模4.4％，95％以上都是高端商品房。也就是说，结构发生了问题。顾云昌表示，房地产市场调整的目标应该让不同收入家庭都能够买得到、买得起、租得到、租得起和其收入相匹配的房子，这个时候价格就合理了。住建部专家称中国民众买得起房需20至30年2010年05月06日08:13来源：中国新闻网陈淮说，中国城镇2009年有纯住宅131亿平方米，但中国城镇居民总数2009年末为2.1亿户，户均不过60平方米，还处于“初步脱困”水平。陈淮分析说，1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房，相当于家庭总数的三分之一。但同一组数据也容易解读出，中国每年每百户家庭只能有3到4户改善，搬到新房去。“中国住房严重短缺，就算房子不要钱，4套房子也变不成70套。”按照官方的统计数据，截至2005年末，中国城镇居民人均住房建筑面积超过26平方米，住房私有化率高达80%。但是这些数据在客观上掩盖了住房存量特别是部分大城存量短缺的问题。截至2006年底，全国住房存量为114亿立方米，按照5.77亿城镇人口计算，人均住房建筑面积仅为19.7平方米；而在大中城市，由于流动人口较多，因此，人均建筑面积被高估的情况更为严重。自1998年到2005年，全国新建各类住宅约4.5亿立方米，若按照人均住房面积33平方米计算，所提供的住宅仅仅相当于城镇人口的24.5%。一、中国房价水平如何？（如何界定房价水平？）根据国家公布的人均可支配收入及房屋销售均价（销售额/销售面积），按人均居住面积26平方米计算，全国平均房价收入比为7.77（2007.12.6报告）另王庆（2008.6）考虑到收入增长和福利房因素，中国房价收入比实际只有5.7（2007）和5（2008），大大低于同等收入国家9.0和8.1的中位数水平2009城镇居民人均可支配收入增长9.8%2010年01月21日10:38人民网国家统计局局长马建堂介绍说，2009年城乡居民收入稳定增长，就业趋势好于预期。全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。去年农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。房地产泡沫的表现与特征(1)地价暴涨暴跌(2)房价飞涨：一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5％，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5％，则该住房尚存在升值空间。(3)房屋空置率高(4)房地产投资过度(5)大量银行贷款进入房地产业(6)房地产行业的扩张过快(7)房地产企业突增(8)居民对房价承受能力差房地产泡沫形成原因分析房地产泡沫产生的内在原因①土地资源的稀缺性与地价的虚构性。②房地产商品的特殊性。③房地产投资的过度增长。④结构性矛盾房地产泡沫产生的外在原因①政府宏观调控不当②银行信贷的非理性扩张③非理性预期二、房价高的原因国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米地价房价比：全国均值31%重庆28%2010-03-3106:59:02去年，全国工商联曾披露，我国地价房价比达到近60％，此后国土资源部公布数据，称我国地价占房价比率平均为23.2％，并将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中涉及重庆55个楼盘，其中地价占房价的最高比例为45.77%，最低为5.29%。据公布的数据计算，重庆55个项目平均地价与房价的比例约为16%，比全国低7.2个百分点。3月28日，国土部下属的中国土地勘测规划院发布报告称，去年全国重点监测城市的地价房价比为31.29%，处于正常的市场区间内。有关人士表示，31.29%的数值为全国28个重点监测城市的监测结果三、过去特别是2004年以来的房地产业宏观调控政策及其成效19982003：45号令、121号文件—18号文件20042005:新旧国八条、25号文2006：国六条、37号文(国十五条）、外资限炒令三、为什么历年房地产业宏观调控政策失灵（空调）1.经济增长贡献2.人民币升值预期3.分税制4.财富分配制度滞后5.调控目标多重、调控手段不匹配6.房地产运行体制造成垄断7.银行利益房地产行业涉及到四行业：即金融服务业、建筑业、社会服务业和行政行业四、思路对策1.伍新木2.包宗华3.国务院发展研究中心4.其他学者2007年11月21日上午，温家宝总理在考察新加坡住房建设后说：“居者有其屋是关键。政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住得上房。其次，是建设面向中产阶级的经济适用房。”别让保障性住房变成贫民窟五、我国保障房制度住房保障住房公积金住房公积金制度是中国政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道，1994年，住房公积金制度在城镇全面推行。融资：单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有；专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房；住房公积金按规定可以享受列入企业成本、免交个人所得税等税收政策；经济适用房1998年，中国确定发展经济适用住房，经济适用住房是由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。符合一定条件者可申请经济适用住房的租售价格以保本微利为原则，购买经济适用住房满一定年限后，方可上市出售，且须将收益按一定比例向政府交纳。廉租房城镇最低收入家庭廉租住房制度。融资以财政预算安排为主对住房面积和家庭收入在当地政府规定标准之下的家庭，当地政府按申请、登记、轮候程序给予安排，保障其基本要求。2003年，全国有35个大中城市全面建立了最低收入家庭廉租住房制度。北京两限房申购标准征民意三口及以下家庭，年收入要在8.8万元以下，人均住房面积低于15平方米，家庭总资产少于57万元，才有资格购买两限房。昨日，备受关注的北京两限房政策开始征求社会意见，购房人取得房屋权属证书5年后可上市，但须交纳35%收益金。1.4万亿政府主导、社会参与房价十问之二：调房价必须破除土地财政房产税究竟怎么征（100704宁夏头脑风暴）六、物业税物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，物业税多属于地方税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。财政部曾有过一个解释：物业税改革的基本框