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11打造西南休闲旅游养生新地标——贵州清镇市新店镇项目整体定位策划方案谨呈：清镇市人民政府、成都市金银弯投资管理有限公司2014/06/10乡旅农情根植大地师法自然22前言：受成都金银弯投资有限公司委托，我司针对贵公司位于贵州省清镇市新店镇项目开展前期项目定位及发展研究，在此感谢贵司对我司的信任！在接受委托之后我司开展了对项目地块的实地考察，并对贵州省旅游养生产业项目初步调查，结合我司多年的休闲养生项目运作经验制定该策划方案，在本方案中我司团队有以下见解。1、该项目体量较大，项目规划不能只针对项目地块本身；2、该项目规划因结合贵州乃至西南旅游、休闲、养生产业。3、项目规划因结合当地人文、历史、民族特色4、对于区域性打造因考虑拆迁、移民的安置、就业、增加收入等方面考虑5、对于该区域规划因按照将新店镇打造成中国新型城镇化的典范、教科书，应考虑到既保护当地生态环境又能发展当地经济、解决当地农转非居民就业和增加收入。为此我司认为项目应从打造具有民族特色，兼具发展旅游、养生、度假产业并且打造当地现代化的农业产业，使其成为贵州新型现代化城镇。33—西南休闲旅游养生风情小镇兼有风情小镇、休闲旅游、养生居住和生态农业的莱茵城五大核心项目，奠定莱茵城的西南影响力44风情美食街民族特色表演民族特色产品感受小镇舒逸生活民族特色小镇气息风情小镇55乡村主题公园享受和煦的阳光慢生活带来的快乐看书、散步、慢跑休闲旅游公园里的小径运动休闲民族特色小镇气息66在家度假的格调全欧式建筑演绎建筑、艺术、自然融为一体全面的景观和最大尺度的园林养生居住77在群山环抱的新店镇，利用当地的地形地貌打造观光生态农业，以公司加合作社加农户的模式发展乡村旅游，带动第三产业发展，促进农民就业、增加农民收入。居住和养生生态农业88本次汇报主要解决的问题第一部分：定位成果展示篇第二部分：项目背景与思考篇第三部分：项目整体定位篇第四部分：项目经济和社会效益篇99休闲度假化的温泉山多元化休闲配套的鸭池河民族风情的小镇中心生态农业与休闲结合的生态科技观光园实现健康享受的养生社区从五大价值出发休闲配套旅游项目生态借势1010构建特色莱茵城小镇休闲生态+休闲旅游+养生居住1111温泉山——温泉会议度假酒店、温泉度假村座落于此，特色客房、大型的会议室、温泉SPA等配套满足商务、情侣、团队各类度假者多样的需求1212泡温泉、享受美食、开会探讨，在温泉山都能尽情享受1313乡村公园——利用当地原始地貌，开发乡村森林公园、乡村观光梯田、乡村种植园、乡村动物园国际养疗中心1414茶园在种植园、茶园中采摘、观乡村美景，绿色生态之中享受生活1515生态科技观光园——在莱茵城项目旁边流转5000亩农田发展观光农业，集观赏、游览、商务、销售、餐饮、摄影、深加工与一天的现代生态农业科技园。1616【生态农庄】打造生态农庄和有机餐厅，兼容销售、餐饮服务功能，倡导绿色健康生活融原生态蔬菜、水果销售以及生态餐饮服务于一体的综合性生态购物中心以提供项目内自产的无污染蔬菜、水果等农业产品销售和即时生态餐饮消费体验为主要特点小型单体生活mall171718181919小镇中心——根据项目建设指标，未来将新增约5万养生人群，吸引约10万度假客群，新店镇将承载现有和新增人群的医疗、教育、商业、文化、休闲配套2020小镇中心——现有的新店镇无法承载未来新区域规划所需要的配套及民族特色，未来将逐步新建或改造现有的街道，增加旅游、休闲功能，提高医疗、教育、行政服务功能。2121商业街中心广场城镇基本配套功能、逛街购物、广场庆典……丰富了莱茵城多姿多彩的生活庆典活动2222养生社区——依托当地独特的绿色生态资源，以莱茵城项目为基础，打造西南一流养生、养老社区，以养生、颐养、疗养、医疗为主题。2323养生社区——项目当地拥有良好的自然资源，山林植被丰富，四季常青，空气负氧离子含量较高、PM2.5较低，四季温度适宜，是养生最佳的地理选择。2424养生社区——莱茵城将按照国际养老住宅标准打造，并配套相关医疗、文化、娱乐项目。老年大学博物馆2525242626我们梦想拥有一处住处！“面朝大海、春暖花开”2727本次汇报主要解决的问题第一部分：定位成果展示篇第二部分：项目背景与思考篇第三部分：项目整体定位篇第四部分：项目经济和社会效益篇2828本项目坐落于贵州省清镇市新店镇。项目距贵阳市中心城区约80公里；距龙洞堡机场只需120分钟车程目前S102进入市区（约2小时车程）公共交通不完善地块内分布有村级道路，通达性差，未形成有效路网区位属性二线省会城市武汉被定义为中部核心城市，成为中部崛起的重要环节，城市功能和地位不断升级，产业结构调整优化城市远郊本项目坐落于未形成开发效应的远城区，缺乏客户的基本认知，区域抗性初期存在新建高速新建贵黔高速黔西至贵阳将经过新店镇，届时新店镇至贵阳高速公路路程将缩短至约50公路，从贵阳到本项目时间缩短至半小时区位属性2929项目具有2500亩规模，拥有青山绿水资源，容积率约为1.6，有较大的可塑空间项目规模、指标：莱茵城项目规划总面积2500亩，地块高差较大，有利于景观打造。项目本体内外部交通道路未建或在建，整体通达性较差3030项目面临的核心问题区域的机会在哪里？项目的出路有哪些？项目主题价值如何构建？规划如何落地？如何配比产品类型使得项目在既能保证市场竞争力强又能有效提高土地利用水准城市人口战略层面城市人口策略层面城市人口产品层面城市人口开发层面大规模项目的开发策略？物业组合及运营节奏？核心问题3131商业核心行政办公区文化娱乐中心区综合生活区商务核心都市休闲生态居住区工业园郊区居住中心圈层：商业商务、文化娱乐、休闲中间圈层：都市休闲、体育休闲、生态居住、文教、文化产业外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游区域属性随着城市外扩，本项目区域将从生态陌生区向半都市半休闲的城市功能区演化3232但从长远来看，通过休闲配套和城市配套的打造，项目近期有机会吸引资源型三居客户，远期可以成为周边二居的重要选择客户分类BECDA类型：贵阳片区的别墅追梦者客户特征：别墅首置客户，注重总价控制下的别墅生活感受，对产品形式不敏感置业目的：二居类型：5+2生活梦想的中产阶层客户特征：属于高知阶层，用来周末度假，来自贵阳及周边城市城市圈客群置业目的：二居类型：小资度假客户特征：自由职业、生活随意，喜欢到处旅游，因独特的自然资源和人文资源而选择置业目的：二居、三居类型：养生养老客户特征：对生态资源和配套敏感、关注价格和项目娱乐性。置业目的：二居、三居类型：周边居民客户特征：对价格敏感，关注生活配套，属于日常居住型客户置业目的：一居区域机会3333顺应郊区化趋势，如本案的远郊项目将面临着城市外围板块间的竞争，分流市场，分流客户城市向上，产业调整，人口优化——经济的发展大力带动市场发展旅游初级但积极调整，需求激增，供应特征由量变向质变转化房地产市场理性发展，大量刚性需求支撑市场，受政策影响但自身抗风险能力加强郊区化发展进行中，各类规模化、复合化项目的供应集中在城市外围市场特征归结需求带动下的城市旅游升级，休闲度假游成发展趋势，基本观光外的功能持续补入，住宅与休闲设施的捆绑将成复合型项目的发展方向市场特征基于本项目具有大规模生态区的自身优势，可以依托未来城市发展的机遇，结合生态休闲功能，在外围市场的竞争中突围3434在快速城市化的大背景下，依托大规模生态本地的优势，通过三步走，打造近郊特色休闲居住小镇A构建价值B发展转型C完善提升•在项目初始就建立特色养生项目驱动（往往是温泉和生态承载的养生项目）-住宅都是以洋房、低密为主，卖远郊第二居所。•随着项目的成熟构建配套体系（医疗、生态农业、商业、娱乐主要的配套）-住宅产品线更加丰富，容积率提高，销量大量上升。•最后开发旅游产业链上面最高档次、最高投入的配套（酒店是最常见的），以完成旅游产业链的自身盈利-住宅产品价格全面提升，区域热度再次提升，形成区域竞争力开发过程借鉴3535地理位置：地处法国东南部阿尔卑斯山地区，上萨瓦省的省会，坐落在阿尔卑斯山与安纳西湖之间的安纳西历史简介：小镇的兴起可以追溯到十二世纪，尽管经过世代变迁，历久弥新，但留下岁月痕迹的城市布局，建筑，古风，依然飘洒着法兰西已渐消逝的贵族气息人口规模：约5万国际案例借鉴法国安纳西小镇：法国童话小镇，阿尔卑斯山的阳台，有法国“威尼斯”之称3636该区域位于极大板块中心，将形成医疗、文化、娱乐、教育配套中心。该区块为纯住宅区块，在核心区的南面和西南面，部分住宅临湖，该区块中的住宅疏密布置不尽相同核心区块住宅区块生态农业区块空间布局：——以临湖区为核心区域，区域分块较为明显该区块为生态农业区块，将形成农业种养殖、观光、摄影、购物等生产旅游项目古镇旅游区块该区块为古镇旅游区块，将原有镇街道根据当地民族风情重建或改建3737小镇的发展动力：——资源的独特成就小镇的名声，利用红色文化提升小镇的名气，定期节庆活动吸引外来游客、推动小镇的持续发展。摄影节桃花节婚纱节风筝节七夕节河鲜美食节本次汇报主要解决的问题第一部分：定位成果展示篇第二部分：项目背景与思考篇第三部分：项目整体定位篇38第四部分：项目经济和社会效益篇3939莱茵城主要资源有可分为生态和疗养两部分，多种资源成为项目开发的多重驱动力生态养生湖河梯田温泉桃花山观光农业项目资源4040莱茵城——站位贵阳首屈一指的旅游休闲小镇【整体定位】——以休闲旅游+休闲居住+休闲生态为主题——打造环境、项目、服务及居住全体系养生体验——依托原生态风情——开辟旅游度假和养生居住天堂4141沿湖多层公寓山景别墅湖景别墅小高层洋房三大核心主题休闲居住——居住物业形态多样，不仅拥有沿湖多层公寓、洋房、高层，还拥有湖景别墅和山景别墅424242酒店鸟瞰图434343酒店外立面效果图444444剖面图商业中心效果图4545老年大学方案效果图46464747商业广场苗族文化三大核心主题休闲旅游——莱茵城拥有商业广场、乡村公园、养生文化等休闲场所，满足人们的多元休闲需求乡村公园4848本次汇报主要解决的问题第一部分：定位成果展示篇第二部分：项目背景与思考篇第三部分：项目整体定位篇48第四部分：项目经济和社会效益篇4949经济效益项目占地容积率建筑面积投资额总产值25001.6266668053亿80亿开发税收：后期运营酒店：旅游农家乐5050社会效益1、项目开发投入运营之后，后期由物业管理公司管理，将大量招聘当地劳动力约1000人进入物业公司。、2、商业街打造之后优先对当地居民免租或者租赁，增加就业与收入。3、投资建设2-3家商务酒店，将解决当地约200人就业4、农业公司将采取与当地农业合作社共同合作经营，农业合作社以土地入股，农业公司投入资金和生产设备，共同开发经营生态科技园，预计将吸收700户，农业公司3年后预计每户年增加收入3000元左右。5151汇报完毕!预祝成都金银弯投资有限公司贵阳莱茵城项目成功！