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成都市洪河片区规划方案成都市洪河片区规划方案２００8年１月24日汇报大纲功能定位总体规划城市设计规划控制土地增值研究及财务测算一、功能定位区域分析洪河片区规划研究范围洪河片区位于成都市东部新区起步区龙泉驿境内，东至外环生态圈，北至成渝高速，西至十洪大道，南至老成渝路。总面积约9平方公里。规划研究范围高竞争力的区域中心城市；高效率的有机组群城市；高质量的生态田园城市；安逸的人居最佳城市；圈层式发展单中心城市扇叶式发展一主四辅组群城市空间格局的审视层面(一)成都城市空间发展态势与相关规划的衔接成都环状扩散的城市结构直接导致了城市出现六条轴线的外扩，未来东部（成龙走廊）和南部（成华走廊）将成为成都城市空间拓展的主轴。洪河片区位于成龙走廊，成龙走廊功能定位为城市主要功能区，新型工业、公共服务、居住空间格局的审视层面(二)从城市发展走廊规划看洪河成龙走廊与相关规划的衔接保和片区为城市综合功能区青龙湖公园将体育中心与十陵配套区在空间上加以整合，以体育健身为基础、以竞技为核心、以娱乐运动、时尚休闲为主导，集体育健身、商业购物、娱乐休闲、时尚景观、酒店办公、健康居住六大业态于一体洪河片区目前承载的主要功能为居住三圣片区为城市副中心，将以行政办公、商业商务、特色旅游休闲和居住为主导功能沙河堡片区以交通、物流和商业商务为主要功能空间格局的审视层面(三)洪河片区与周边功能组团关系分析与相关规划的衔接空间格局的审视层面(四)区域交通联系与相关规划的衔接道路交通轨道交通处于两条轴线交汇点区域经济的审视层面(一)基地处于区域两条功能轴的交汇处两轴：产业延展轴生态休闲轴区域分析1985199520052015202520406080100低收入中产家庭崛起（4-6万元）高收入中产家庭崛起（6-12万元）贫困收入家庭迅速减少（4万元）注：按2001年可比价格，CEIC研究成都人口结构比例（2006）人口红利的“福利攫取”效应区域经济的审视层面(二)区域人口红利的挖掘潜力巨大Ⅰ354446479249480605489959260156631617129712310982159809012095046164790500000100000015000002000000250000010090-9980-8970-7960-6950-5940-4930-3920-2910-190-9区域分析成都市2006年的城市家庭可支配收入分组显示，被划入中产阶层（户均可支配收入大于4万）的比重已经超过50%，成都将在今后十年出现中等收入群体比例大幅上升的格局“中产城东”将有利促进中产阶层向东部地区的聚集，片区将面临大量高素质劳动力进入的绝佳契机片区将在城市东拓过程中吸纳大量人口入驻，形成对片区产业开发的强大支撑，大量高素质就业人口的进入将有效提升片区发展现代服务业的条件，提供足够的就业支撑中产的大量聚集，将有效发挥“人口红利”的“福利攫取效应”，促进区域经济的快速发展，有效支撑片区商贸服务业和现代服务业繁荣，利用新区开发契机提升成都的城市竞争力中产阶层消费特点将为片区发展带来五大机遇区域经济的审视层面(二)区域人口红利的挖掘潜力巨大Ⅱ区域分析房产消费汽车消费金融消费创意消费文体消费洪河片区大量居住用地和浅丘地形，将形成高品质的居住区域中产阶级这一房产消费主体人群的进入，将极大的刺激片区的房产消费市场成都近年来R值虽然高于国内一线城市，但呈下降趋势，随着中产比重的进一步上升，将带来强劲的汽车消费中产阶层具有大量金融消费的特点，将会衍生大量信用卡消费和保险消费中产阶层为创意文化消费提供了强大的需求支撑洪河片区强大的智力资源（高校密集）也形成了对中产的良好吸引力促进智力密集型的创意文化产业的发展中产阶级对于文体消费的需求将与片区周边良好的文体资源契合形成对片区周边文化体育资源的人气支撑，便于生态休闲轴线的形成城市功能价值链的“洼地溢流”效应31.80%20.90%10.10%7.70%7.10%47.20%44.00%21.00%53.40%27.20%36.50%42.40%39.70%49.70%49.40%48.90%39.40%23.10%0%10%20%30%40%50%60%197819801990200020052006第一产业第二产业第三产业成都1978-2006主要年份三次产业结构变化区域经济的审视层面(三)服务业发展洼地为基地带来了机遇Ⅰ区域分析0.770.820.860.90.90.940.950.960.971.111.3400.511.5天津郑州重庆合肥深圳成都武汉长沙上海广州北京成都与国内主要城市的服务业区位商比较成都服务业占GDP比重(06年比重为48.9%)，大大滞后于北京、广州、上海等国内一线城市，且略微落后于武汉\长沙等同等中西部城市，这与成都西部中心城市的定位相悖全国11个重点城市区位商评价中，成都的第三产业区位商为0.94，不但落后于国内发达城市，也落后于中部的一些二线城市，具有一定的比较劣势服务业成为成都宏观经济结构中的“洼地”，也成为下一轮发展的增长点成都与国内主要城市的服务业区位商比较52.65%11.43%10.97%8.01%6.21%5.62%2.97%2.15%0%10%20%30%40%50%60%批发和零售业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业批发和零售业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业金融业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业房地产业教育21.6%14.9%9.4%6.9%7.8%7.7%8.1%2.1%0%5%10%15%20%25%批发和零售业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业金融业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业房地产业教育成都2006年服务业结构武汉2006年服务业结构区域现代服务业发展呈现明显的洼地效应片区作为成都未来城市空间的主要拓展方向，应当承担起丰富城市功能产业链条的重任成都需要进一步调整服务业内部结构，大力发展现代服务业，提升服务业层次和水平，完善城市功能价值链，与其城市性质良好契合12区域经济的审视层面(三)服务业发展洼地为基地带来了机遇Ⅱ区域分析成都的传统服务业占据服务业主导：批发零售、交通运输、住宿餐饮合计占全部服务业66.28%，同期中部城市武汉的传统服务业比重约为45.8%。现代服务业发展相对滞后：信息、金融、教育、文化现代服务业占比相对较低价值活动区域功能实力系统区域功能能力系统区域功能活力系统区域功能潜力系统区域功能魅力系统价值流物流人力流服务流技术流信息流资本流链区域功能价值成都第三产业中传统服务业占据主导的产业结构特点，造成产业活力和潜力不足，难以维持持久发展片区所在的东部新城作为成都城市空间拓展的主要方向，由于原有第二产业外迁以及现代服务业的缺失，逐渐显现较为严重的“产业空心化”现象，使得片区的城市功能活力、潜力和魅力明显不足，城市功能价值链存在缺失片区需要从服务流、技术流和信息流入手，全面提升产业配套和层次，完善新城的城市功能，提升片区乃至成都的城市竞争力注：橙色代表成都大区域以及片区目前的价值链欠缺部分价值活动包含产业价值创造过程中实现其价值增值的每一个环节价值流包含相应平台（基础平台、操作平台、服务平台）和条件（政策体制、政府管理、市场秩序、社会文化）区域经济的审视层面(三)服务业发展洼地为基地带来了机遇Ⅲ“产业空心化”促使片区应该主动承担新城城市功能价值链欠缺的环节区域分析片区发展定位建议片区发展要点解析（一）基于居—业和谐共生的新城发展观新城发展与新城宜居特质的契合对城市/产业功能的支持新城发展宜居维度宜业维度生态环境改善城市氛围塑造为了避免国内外新城发展过程中出现的“有业无城”开发区模式和“有城无业”卧城模式的弊端，我们倡导洪河片区在开发过程中对“宜居”维度和“宜业”维度的双重强调“宜居”和“宜业”应当作为洪河片区新城开发的两条主线，通过两者功能的完善，以螺旋上升的轨迹发展，使片区逐渐由现状的城郊松散城镇格局演化为具有完善城市功能的新城副中心区域洪河片区在产业导向下的宜居新城发展模式引导下，将形成生态化的宜居城市风貌，成为后成都时代新城开发典范123片区发展定位建议片区发展要点解析（二）构筑成都东翼首席宜居宜业新城我们认为：洪河片区可以有效平衡“居—业”两个维度的关系，强调产业发展与居住环境的提升，在东部新城开发过程中承担起加强区域联动,提升区域产业功能链价值及推进片区发展的重任，最终促成东部新城成为成都东部首席宜居宜业新城：提升现有产业结构，打造适应区域未来城市化方向的高能级服务业多项城市功能的整合与完善，弥补缺失城市功能产业链环节作为承接三圣副中心与十陵体育产业区的枢纽，处于生态轴与产业轴交点承接主城外溢城市功能和产业功能的重要基地区域城市功能产业链的提升完善者1东部新城宜居宜业新城开发模式的缔造者2全新生活方式打造下的宜居新城范式，生态化智能化国际化社区现代产业集群支撑下现代宜业新城，提供多样化就业选择，成为整个动部新区发展的强大引擎对于居—业双重维度的重视，真正成为富有活力和持续发展力的新城典范片区发展定位建议片区产业功能研究23.1824.8531.2741.0953.4569.6877.1169.6279.18基地发展该类服务业的资源优势指标总得分27.8031.4932.09公共服务业集群28.5731.0333.51信息服务业集群33.2637.9636.84新型服务业集群52.4552.1059.21中介服务业集群57.9664.1865.98产业创新孵化集群62.4766.2268.56特色商贸业业集群68.8767.8879.01特色创意产业集群71.8383.4177.83健康服务业集群77.6087.9784.04流程外包产业集群最终处理成果促进片区产业升级、协同指标总得分市场吸引力、产业发展前景指标总得分产业集群候选产业集群的最终统计结果根据专家所打分数再乘以幂权重得到各候选产业的最终得分（下图）基于总体评价的结果可以看出，洪河片区应大力发展流程外包产业群、特色创意产业群、特色商贸和健康服务产业群。其中流程外包产业群的综合得分最高，表现抢眼值得重点关注。片区产业功能研究现代服务业导入建议（一）BPO产业集群适配性分析基地发展BPO的适配性条件区位：主城前端产业外溢人才：预期人才资源支撑金融离岸外包服务第三方物流服务外包洪河BPO业务发展方向1１２金融后台数据中心经济：产业基础支撑雄厚环境：人居环境舒适宜人片区产业功能研究现代服务业导入建议（一）——BPO产业集群细分业态建议（一）：金融后台数据中心适合基地发展BPO细分产业（一）：金融后台数据中心的导入时序建议金融业后台服务外包导入的优先时序1•银行卡业务•容灾备份启动阶段2•单据处理•档案管理•客户服务扩张阶段3•技术研发信息数据中心成熟阶段通过分阶段的项目时序导入，使基地成为与东大街金融聚集区紧密联系的金融后台数据中心，成为成都甚至西南地区的金融后台支持高地，并起到完善东部新城城市功能价值链的作用，提升东部新城的产业能级片区产业功能研究服务业导入建议（一）——BPO产业集群导入细分业态建议二：第三方物流管理咨询适合基地发展BPO细分产业（二）：第三方物流BPO基地应当成为区域性第三方物流管理及咨询中心2000-2006成都交通物流运输业占GDP比例变动价值产业链运输、配送、仓储信息系统订单处理SCM设计包装咨询物流产业价值链体系基地与沙河堡铁路枢纽相关的交通枢纽形成联动发展，配合龙泉驿的大型物流仓储功能，配置信息管理和包装设计等功能，共同成为成都及西南地区物流外包中转枢纽基地应当与双流已规划的依托航空港的现代物流园区产生错位竞争，依靠自身的人才科研优势发展物流信息管理和物流包装设计等产业片区产业功能研究5.0%6.1%6.2%6.0%6.0%5.6%5.1%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%200020012002200320