搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/2/82020/2/8福州写字楼市场概述谨呈：福州福晟集团本报告是严格保密的。福州高档写字楼外立面多为石材＋幕墙结合设计，较为敦厚，缺乏现代感及个性化办公物业特征一华城国际环球广场中福广场平安大厦置地广场东煌大厦力保天马广场本报告是严格保密的。高档写字楼的大堂入口普遍昭示性不强，档次品质不够高档大气，体现不出浓厚商务感办公物业特征二东煌大厦国贸广场大堂入口特征：1.大堂入口外部装饰商务感不强；2.入口尺度不够阔气，偏显小气；3.入口过道无人车分流，停车大堂停放车辆；4.大堂通透性不强，自然采光效果差。置地广场本报告是严格保密的。福州写字楼大堂整体空间较为压抑，面积较小，高度不足，缺乏高档商务感办公物业特征三国贸广场东煌大厦置地广场新都会花园广场项目大堂面积（m2)大堂净高（m)福州环球广场1477.6信和广场1709.5东煌大厦903.3置地广场1128国贸广场2103中银大厦1053新都会大厦1544.5中福广场483平安大厦2168三山大厦84.53.2深圳安联大厦76616.5卓越世纪中心65015.5诺德中心80012卓越时代广场120020新世界中心120011.7福州高档写字楼主流大堂面积区间为100—220m2，与深圳水平相差甚大；写字楼大堂净高不超过10m，高度空间较为压抑，深圳高档写字楼净高基本在10m以上。本报告是严格保密的。福州写字楼公共走道净高普遍较低，高度空间较为压抑办公物业特征四项目公共走道净宽(m)公共走道净高(m)福州环球广场1.82.45信和广场22.3东煌大厦1.82.3置地广场1.852.1国贸广场1.652.25中银大厦1.32.8新都会大厦1.62.2中福广场1.52.2中庚青年广场22.4三山大厦1.72.2深圳绿景NEO2.13.6卓越世纪中心1.62.5荣超中心1.82.6卓越时代广场1.62.6诺德中心1.82.5中庚青年广场福州写字楼公共走道主流净宽1.5—1.8m，与深圳水平基本持平；福州写字楼净高主流在2.3m左右，高度空间较为压抑，深圳写字楼净高基本在2.5m上。本报告是严格保密的。福州写字楼办公单位层高处于深圳中低端水准，整体空间不够阔绰办公物业特征五项目办公单位净高(m)福州环球广场2.4信和广场2.5东煌大厦2.5置地广场2.2国贸广场2.4中银大厦2.6新都会大厦2.5力宝天马广场2.5中庚青年广场2.8宜发大厦2.3深圳新世界中心2.8卓越世纪中心3荣超中心2.9卓越时代广场2.7诺德中心2.8福州写字楼办公单位净高集中于2.3－2.5米左右，部分新建项目（中庚）局部达到2.8米；深圳高档写字楼办公单位净高集中于2.7－3米左右。信和广场本报告是严格保密的。电梯数量严重缺乏，候梯时间过长，电梯品质较差，无国际一线品牌办公物业特征六项目单梯服务楼层数（层/梯）电梯品牌福州环球广场6.3OTIS信和广场5日立东煌大厦5OTIS置地广场6OTIS国贸广场8OTIS中银大厦4.6OTIS新天地大厦9.3TOSHIBA中福广场9.3KONE世界金龙大厦5.5DOVER宜发大厦8.25富士达深圳绿景NEO3.7进口迅达卓越世纪中心3.8进口三菱荣超经贸中心3.06进口三菱卓越时代广场3.25进口三菱诺德中心2.9进口富士达福州写字楼电梯以国产二线品牌为主，单梯服务楼层数均超过5层，客梯严重超荷运行，深圳高档写字楼单梯服务楼层数基本在5层以下。东煌大厦本报告是严格保密的。写字楼内空调配置较为初级，无现代化办公理念及节能环保意识办公物业特征七项目空调类型福州环球广场中央空调信和广场中央空调东煌大厦中央空调置地广场中央空调国贸广场中央空调中银大厦中央空调新天地大厦中央空调中福广场中央空调世界金龙大厦中央空调宜发大厦中央空调深圳绿景NEOVRV卓越世纪中心VAV荣超中心VRV卓越时代广场VAV诺德中心VAV目前市场所有项目均采用传统风机盘管中央空调，无VRV或VAV等先进空调系统；空调收费以面积公摊形式为主，做不到单户计量。传统风机盘管中央空调本报告是严格保密的。写字楼洗手间品质普遍较为低档，缺乏有效物业管理，影响项目整体档次办公物业特征八国际大厦环球广场置地广场中福广场洗手间特征：1.地板材质易残留污垢，难以清理；2.洁具普遍较为低档；3.缺乏物业管理，洗手间难闻气味重；4.整体形象单调，无个性。本报告是严格保密的。福州商务区写字楼停车位严重不足，停车压力大是福州写字楼办公人员的重大难题办公物业特征九项目停车位数(个)单车位服务面积(m2/个)福州环球广场255298信和广场171227东煌大厦205175置地广场104553国贸广场148387中银大厦86488新天地大厦65580中福广场60676力宝天马广场76405中庚青年广场110310深圳绿景NEO47176新世界中心300241荣超中心509108卓越时代广场480172诺德中心400172福州商务区写字楼单车位服务的面积在200—600m2之间，深圳福田商务区单车位服务的面积在100---200m2之间，福州商务区写字楼停车位过于紧张。本报告是严格保密的。写字楼特例研究本报告是严格保密的。福州高端写字楼产品代表，富有浓厚港式风格，较好的品质与物管服务是高租金水平的重要原因物业地址五四路商务区总建筑面积标准层面积1295㎡层数30层租金160元/㎡*月出租率98%管理费16元/㎡*月停车位数量171个信和广场本报告是严格保密的。纯正的商务形象大堂门面，设置停车大堂与水景名牌，突出港式商务风格大堂入口铭牌+水景，一贯的港式风格。专属停车大堂，体现尊贵人性化。大堂入口特征：1.纯正商务形象大堂入口设计富有商务感，雨棚顶上设置项目英文案名，体现国际化概念；2.大堂通透性强大堂采用大面积的通透玻璃，外部人群可以到大堂内商务形象，并且具有良好的自然采光效果。本报告是严格保密的。大堂尺度阔绰，采用暖色石材内装，富有商务感，大堂内物管水平较高，港式风格气息浓厚大堂前台水牌搭配设置，以便物业管理服务。拥有正式的物业管理人员进行管理服务，体现项目高品质物管水平及项目档次。大堂尺度达到福州写字楼较高水平，大堂面积170m2，挑高处净高9.5m。本报告是严格保密的。候梯厅设计富有人性化，灯光设置与材质搭配营造亲和商务氛围候梯厅候梯厅内选用柔和系暖色灯光并采用暗槽式设计，避免直射眼睛，体现出亲和商务氛围与人性化关怀。楼层显示与单位导示设计美观富有人性化，使用材质效果与墙面融为一体。本报告是严格保密的。电梯设计富有特色，选用材料高档有品质，细节处体现出项目产品的高追求电梯电梯材质选用拉丝防指纹钢材，便于物业清理，体现高端品质。电梯面板有条纹磨砂设计，丰富电梯画面内容。楼层到达指示灯采用凸出设计，以便乘梯人员看到，而且灯光显示采用渐变效果。本报告是严格保密的。电梯间内装风格与项目整体风格相呼应，内部灯光、材质均体现出港式风格电梯内装电梯间内采用暗槽式灯光设计，呼应候梯厅设计理念；内部材料使用石材加木板，品质较高档。电梯间顶部使用木质材料搭配白色灯光，高雅美观。设置石材质电梯扶手，体现出人性化。本报告是严格保密的。办公空间开敞通透，自然采光效果好，大柱距设计实用率高办公空间净高2.5m采用通透玻璃幕墙，充分利用自然采光，使得办公空间开敞明亮。采用大尺度柱距设计，使得办公空间遮挡较少，空间开阔，实用率高。本报告是严格保密的。项目幕墙采用颜色反差设计，并设置灯光系统，打造项目个性化亮点，区别于区域内其他项目幕墙幕墙装饰条设置灯光系统，美化大厦夜晚景观，增加项目亮点。小局部的白色幕墙与整体幕墙颜色产生反差效果，使得大厦的外立面富有个性化；多数量，小面积的开启窗设计，与白色幕墙相对应，使得大厦外立面和谐美观。本报告是严格保密的。洗手间现代美观，品质较高档，设计具有个性化洗手间洗手间门设计富有个性化，体现项目细节追求；洗手间内使用较有品质的高档材质；洁具档次较福州一般项目高档。蹲位门本报告是严格保密的。停车场采用大空间设计，设置立体车库舒解项目停车压力停车场停车场整体空间宽敞，层高4m，柱距5.7m。设置立体车库，舒解项目停车压力；柱边设置防撞条，体现项目细节关怀。本报告是严格保密的。1.福州高档写字楼外立面缺乏现代感及个性化，大堂入口设置昭示性不强，档次品质不够高档大气，体现不出纯正商务感；2.写字楼内部空间不够阔绰，大堂高宽尺度普遍偏小，缺乏高档商务感；3.硬件配置远不符合甲级写字楼标准，比如电梯数量严重不足，空调配置较为初级，洗手间档次较低；4.商务区内停车位严重不足，地上停车较为混杂，影响项目形象；5.只有极少部分写字楼打破福州传统品质，如信和广场，与福州其他写字楼形成鲜明对比，以至于达到较高租金水平。办公物业总结