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房地产业,国民经济关系主讲人：黄培根导师：黄雅婷一、房地产业释义——房地产业是一个什么样的行业房地产业：是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。香港称房地产为物业，“物业是单元性不动产”（RealEstate或RealProperty）物业可大可小，一个住宅单位，一个工厂楼宇，一处农庄。大物业可以分成小物业。开发：土地开发、房屋开发、房地产综合开发经营：广义：开发——消费的全过程狭义：交易，即买卖或租赁管理：产业管理产权产籍管理市场管理服务：中介服务:经纪、估价、咨询物业服务：业主管理、维修保养、清洁绿化、治安保卫、商业服务一、房地产业释义是个历史的范畴，是商品经济发展的结果是独立于建筑业之外的产业部门经济运行过程包括生产、流通和消费三阶段房地产经济活动是中观经济活动（一）房地产业是个历史的范畴，是商品经济发展的产物——房地产业的形成与发展古代旧中国新中国改革开放（一）房地产业是个历史的范畴，是商品经济发展的产物——房地产业的形成与发展古代旧中国新中国改革开放没有形成独立行业3000多年前，青铜器铭文中记载，存在土地房屋买卖、租赁、典当、抵押现象，主要作为作为生产资料活财富积累，供本人及后代消费（一）房地产业是个历史的范畴，是商品经济发展的产物——房地产业的形成与发展古代旧中国新中国改革开放作为商品的房地产业发展起来，独立与其他行业之外1.19世纪末，鸦片战争后，东部沿海地区房地产业发展2.“租界地是近代房地产业的萌发地”，外国人强行设立租界，外国资本大肆投资房地产，实行“永租制”，任意筑路建屋，享有开发、经营、管理权；租界内国人不得购置和租用土地，或以外商名义登记，并交纳“挂旗费”3.地主豪绅抢占荒地、滩地4.军政要员巧取豪夺5.普通房客遭受房主或二房东的双重剥削（一）房地产业是个历史的范畴，是商品经济发展的产物——房地产业的形成与发展古代旧中国新中国改革开放房地产业形成到消亡1.接管外国人房地产，没收官僚资本，2.对私有房屋进行社会主义改造，①1956年前，国家对私有房屋的买卖租赁进行监管、托管、经租（房主达到改造起点的出租房屋交给国家统一管理、修缮、调配，按月支付租息）②1956-58年，对私有住房赎买、公私合营，房地产业作为独立行业已经不复存在③1966年，取消租息，城市住房由国家或单位统建统分统管，实行低租金福利分配制度（一）房地产业是个历史的范畴，是商品经济发展的产物——房地产业的形成与发展古代旧中国新中国改革开放现代房地产业得到发展1.城市土地使用制度改革2.城市住房制度改革3.1990年后，房地产业发展加快，成为国民经济新的增长点，甚至是支柱产业（一）房地产业是个历史的范畴，是商品经济发展的产物——房地产业的形成与发展古代旧中国新中国改革开放发展才是硬道理（二）是一个独立于建筑业之外的产业部门——房地产业的定位1.标准行业分类1986年联合国修订《全部经济活动产业分类的国际标准》，共10类，建筑业类为第5类，房地产业为第8类（含4部分：出租和经营房地产，土地功能分区和房地产开发，不动产出租人，房地产代理人、经纪人和管理者）我国《国民经济行业分类及代码》，共13门类，建筑业第4类，房地产业第7类2.产业分类1935年英国经济学家A.B.Fisher提出划分三次产业2003年国家统计局颁布的《三次产业划分规定》，第一产业农林牧渔，第二产业采矿、制造、电力、燃气和水的生产和供应、建筑业；房地产业列入第三产业3.生产部类分类建筑业物质资料生产房地产业为生产生活服务的产业（三）经济运行过程包括生产、流通和消费1.生产——房地产投资、开发、建设过程，首要环节数额大、周期长、风险大2.流通——市场交易实现价值过程经营、交易、市场管理连接生产与消费的纽带桥梁3.消费——消费者实现使用价值过程产权产籍管理，物业服务和装饰装修是生产过程的延续创造新价值、提升延长使用寿命最终目的，根本动力固定、耐久、增值（四）房地产经济活动是中观经济活动与微观经济和宏观经济相协调1.微观活动①市场交易实现②产业内部比例关系、结构、产品结构③行业管理2.宏观经济①在国民经济总的比例协调、社会总产品才能实现②社会总产品的各个组成部分价值得到补偿，实用价值得到替换，实现良性循环③在宏观经济中的重要性不断增强参考：发展经济学家W.W.罗斯托的经济起飞理论，在传统-前提-起飞-成熟-高消费-生活质量6个阶段，按照产业对经济发展的作用分为主导产业、新兴产业、支撑产业、一般产业二、房地产业具有自身特点1.产业指向的土地性2.区域差异大3.高度综合性和关联性4.高投资、高收益、高风险5.政策法律的依赖性6.民生性：关乎社会和政局稳定，是衡量社会生活水平和社会保障状况的重要标志区域差异大的行业级差收益明显，产业布局结构、规模、速度差别显著位置不易移动，易受区域因素的影响；区位条件差异极大；社会经济发展水平参差不齐；每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。房地产的关联性and产业链房地产业的关联性强，影响到众多上游产业和下游产业，通过前向联系和后向联系，产生回顾效应和前瞻效应。这些效应使之成为国民经济的先导产业，通过投资效应系数和引致消费系数，直接和间接带动相关产业发展；这两种效应相当于乘数效应。据发达国家的统计，房地产的产值每增加“1”，带动的相关产业的产值增加“1·5——2”；在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1·479亿元。1.房地产业对建筑业的带动作用（在传统计划经济时代，几乎没有房地产业，建筑业的规模很小，行业生存都成问题，现在，建筑业成了增长最建筑业成了增长最快的行业之一，因为建筑业为劳动密集型产业，吸收了几千万的农村剩余劳动力，为就业市场作出了重大贡献）2.房地产业对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展的促进作用3.房地产业对家用电器、家具等民用工业和运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用4.房地产业对金融业的推动作用高投资、高收益、高风险行业无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿；一个项目少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。易受政策法律制度影响房地产涉及利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；房地产的不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性；实体与产权转移不能同时完成，要靠法律法规契约对交易的确认，主要政策：城市规划、建设制度、土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。三、房地产业在国民经济中的地位作用——基础性、先导性是永恒的，支柱性是相对的基础性先导性支柱性基础性产业1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：农业生产——土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平。3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。4、房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。