房地产业发展与住有所居秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任

杭州精英在线系列课件房地产业发展与住有所居秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任各位学员大家好，我是住房和城乡建设部政策研究中心主任，我叫秦虹。今天和大家交流的题目是房地产业发展与住有所居。在今天的这段时间里面，主要是和大家交流三个方面的内容。第一，实现“住有所居”是我国住房发展的目标；第二，认清房地产市场属性促进其健康发展；第三，履行好住房保障职责建设美好城市。一、实现住有所居是我国住房发展的目标（一）房地产业在我国国民经济中的地位首先，我们先介绍一下中国住房发展的一个目标。住房发展、住房建设是整个房地产发展的一个重要的一个内容。大家都非常关心，现在中国的房地产业，在中国国民经济中发展的，到底是出于一个什么样的地位？还是不是支柱产业？根据我们的研究，我们认为，房地产业是我们经济发展中的重要基础产业。为什么说它是重要的基础产业呢？是因为我们在城市里面从事的各项经济活动它都离不开房地产业这种生产资料的一个支撑。比如说城市里从事的第二产业和第三产业，搞工厂你需要厂房，从事第三产业服务业，比如说，你需要经商，需要有商场、商业的铺面，如果是你想做一些服务性的，一些服务行业那还需要一些办公室、写字楼作为支撑。所以整个城市里面，所有的经济活动，第二和第三产业的所有的经济活动都离不开房地产业的一个支撑。同时，它又是城市居民必备的生活资料，所有的人在城市里生活他都要有地方来住，这个房子就是人们最基本的生活资料。所以，这个产业，它在整个经济运行中既是重要的生产资料，又是重要的必不可少的生活资料。在这样的情况下，我们看这个产业是个什么产业呢，他显然是国民经济发展中的一个重要的基础产业。那么这样一个基础产业，在整个国民经济增长中，他又起到一个什么样的作用呢？也就是说大家都在关心房地产业它是不是支柱产业这样一个问题？那么我们从理论上来给大家做一个介绍，一个产业它是不是支柱产业，在经济学上是有一个客观的标准的，这个标准是什么？这就是当一个产业的增加值如果占到GDP总量的5%以上的话，这个产业就是国民经济的支柱产业，它客观上就是国民经济的支柱产业。比如说，我们的建筑业。从建国以来杭州精英在线系列课件一直到现在，一直是国民经济的支柱产业，从来没有任何的质疑。为什么建筑业一直是国民经济的支柱产业呢？主要原因就是建筑业的增加值，在GDP的比重占GDP的比重常年稳定在6%左右，6%左右，所以它一直是国民经济的支柱产业，劳动就业啊，对上下有产业的发展的影响都是非常的巨大，非常巨大。那么房地产业是不是呢，应该说房地产业过去不是，现在是。如果我们不用说很久啊，如果我们看一下，在1988年住房制度改革的那个时候，那个时候，房地产业的增加值占GDP的比重是多少呢？只有4.1%，4.1%。所以那个时候，我们在1998年住房制度改革的时候，我们的房改文件明确提出要把住宅业培育成国民经济的增长点。那个时候只提到的是增长点，没有提支柱产业这个概念。那么现在房地产业是不是国民经济的支柱产业呢，从这样的指标来衡量的话，我们就可以看到，2010年的时候，我们以2010年的数据来看到话呢，这个房地产业的增加值占到GDP的比重已经达到了5.6%，要算12年的话应该算更高啦。我们现在数据还没有出来，显然接近在6%左右。所以它在国民经济发展中的影响，客观上就影响特别大，影响特别大。大家知道这个GDP是什么，GDP就是各个行业增加值之和。当各个行业增加值之和里面，其中一个产业它的增加值所占的比重超过5%以上，它客观上就是支柱产业，所以，我们在实践中大家所感觉到的就是这样一个情况。当一个地方它的房地产市场的波动，房地产投资的增长变化对当地的这个经济发展影响就特别大，特别再加上中国现在的这个政府，地方政府对土地财政这样一个依赖的机制，所以就更加显得我们这个地方经济的发展，地方财政收入的一个增长都和房地产业关系特别密切，感觉关系特别密切。（二）我国住宅产业发展现状房地产业里，房地产我们是一个大的概念，大的概念。我们刚才讲了又是生产资料，又是生活资料。在整个的房地产业里面，80%左右是住宅建设，也就是说住宅是量大面广，量大面广。从这个我们每年的新开工的面积上占比来看，每年的房地产业里面的竣工面积占比来看，80%左右都是涉及到我们住房，住房就是住宅。所以，发展房地产业其实一个核心的内容是发展住房，发展住房，促进房地产业稳定健康发展的一个核心内容是促进住宅市场的一个健康发展。房地产住房建设应该说在我们过去的十几年来，就是房改建设以来，这十几年的时间里应该说成就巨大，发展非常的迅速。到2012年底的时候，全国城镇总竣工住宅面积已经达到12亿平方米，12亿平方米，这个我们这样巨大的竣工量可以说使中国现在城镇居民整体杭州精英在线系列课件的住房水平得到了一个巨大的提高，提高到什么程度呢？我们刚刚结束的两会，温总理里的政府报告里面说了一个数字，这个数字就是说，城镇人均住房面积到2012年底的时候是32.9平方米，32.9平方米。这个数字表明什么？如果按城镇人均住房面积32.9平方米这个数字来衡量的话。我们把现在的发达国家，把他们退回到我们中国今天的这样一个发展阶段，中国今天是什么发展阶段啊，就是我们的人均GDP此前多美金，我们的城镇化率是52%，如果把它们退回到当年中国的现在的这个发展水平的话，你看看他当年的住房面积水平，我们现在的面积住房水平是不低的，是不低的。我们研究过他们的数字和资料，也就是说中国的城镇住房整体水平，人均水平和我们现在的中国发展的经济水平相比，我们不是落后的，我们差距不是说存在着有多么大的差距，所以这些年来应该说，我们住房建设得到了一个飞速的发展，飞速的发展。那么如果按产权来计算的话，根据2010年底中国第六次人口普查的结果表明，现在中国城镇里面，有79%的家庭住的是自己的产权的住房，拥有自己产权的住房，也就是住房自住率是79％，这是什么概念呢，是全世界第二高的水平，全世界最高的是新加坡。中国79%是第二高，应该说住房的自助率还是很高的。那么人均住房面积现在是0.93间，0.93间。户均接近一套，接近一套。（三）我国住房发展的目标如果仍然以2010年第六次人口普查数据，普查的结果来看我们这些年住房的发展的成就导致呢？我们现在的城镇住房里面的存量面积有50%是2000年之后竣工的新房，也就是说我们现在的城镇里面现在所有用于住的房子里面有一半是2000以后盖得，住房的成新率非常的高，非常的高。如果我们扣除集体宿舍用于住的那些集体宿舍，大家觉得学生住的集体宿舍啊，企业的住的集体宿舍，如果把它们扣除的话，仅仅算居民家庭，我们也看到的数字是，中国的家庭户，城镇家庭户40%住的是近10年里面竣工的新房，竣工的新房，也就是说，我们住房改革之后的十几年住房建设的速度突飞猛进，每年现在提供可以竣工提供的住房建设量是巨大的，极大地改善了城镇整体的住房水平，住房水平。当然，这里面我们刚才说住房发展速度快，有很大的成就都是算总账，算人均得出的这样一个概念。客观上来讲，我们现在住房发展的问题还是比较多的，这个问题是什么，我认为现在的住房发展的主要的问题就是不平衡，不平衡。特别是在一线城市。比如说北京，上海，这些广州、深圳，一些还有一些部分的二线城市，住房不平衡的问题尤其突出，尤其突出，你算总账，算人均都是非常漂亮的数字，但是，这个住房资源拥有的不平衡，住房改善的速度的杭州精英在线系列课件不平衡，显然是非常明显，非常明显。一部分家庭呢，可能住的很大，也可能他拥有很多套房子，但是，我们还看到是还有一部分家庭，特别是城镇新就业的年轻人，他们住不起，买不起，他们住的很挤，很差。在北京有大量的群居现象，租房群租、蜗居、蚁族、群居这些现象都反映了他们在住房改善的这个条件上还是有很大的差距，很大的差距，所以，这就是中国目前的一个现实状况，现实状况。应该说呢，我们的党中央、国务院，中国政府对改善民生，对解决所有的全体国民的住房的改善还是高度重视的，还是高度重视的。从2007年开始，就提出来要加大力度保障最低收入家庭的住房困难，解决他们的住房困难，加大住房保障的一个力度，特别是这十二五期间，还规划了3600万套保障性住房的建设任务。尽可能的通过政府的援助使那么中等偏下的家庭，能够在住的问题上不要和平均水平差距太大。2007年，十七大党中央还提出来住房发展的目标是住有所居，住有所居。什么叫住有所居？我认为他就是指的我们所有的人们对住房的解决，是有房子住，通过各种渠道解决有房子住的问题，而不一定是要解决你拥有产权的问题，比如说我们住房发展的目标，我觉得这个还是很重要的，很多国家都通过立法的形式来确定住房发展的目标，同时又通过各项的分项法律的法规、规章的配套建设来落实政府的住房和实现政府的住房发展目标。我们举一个例子，比如说新加坡，大家都知道新加坡世界上住房解决最好的国家。被联合国誉为最适宜居住的国家。那么新加坡的住房发展目标是什么呢？新加坡的法律确定其了它的住房发展目标就是：居者有其屋。居者有其屋和住有所居有什么不同，不同在于居者有其屋就是要，它想实现所有住房子的家庭都拥有自己产权的住房，住到自己产权的房子里，就是要通过买这种房子，这种形式来解决他的居住问题，居住问题。那么新家皮经过了几十年的努力，它是不是实现了住有所居这个发展目标呢？显然是实现。到目前为止我们看到新加坡85%的家庭住的是政府提供的组屋里，组屋里，那么在这个85%政府的组屋里，其中93%的家庭是通过购买产权的这种方式，住的，买的租屋。就是他虽然住的是政府保障房，但是保障房全部是产权，有产权的。剩下还有15%的私人住房市场，私人住房市场，15%的私人住房市场里面，90%以上也是拥有产权的私人住房，也就是说，新加坡现在呢，它的住房自住率，就自己住，自己购买的房子的这个比率占到了90%，占到了90%。那么他的住房自住率是最高的，那为什么他的住房自助率是最高呢，和他的住房目标有关系，他的发展目标就是，住有所居。自己要住自己的产权的房里，他怎样杭州精英在线系列课件实现住有所居？就是政府提供组屋，政府的这种便宜的房子让他们的国民购买。因为不是所有的房子都能买的起，通过买这种方式来解决自己住的问题，那么买不起怎么办，政府说，那我就建便宜的房子让你们买，让你们买。但是大家说，即使政府卖便宜的房子，我还有，还有可能一部分家庭他仍然买不起，怎么办呢？新加坡又配套了相应的其他的一些配套的政策，比如说公基金政策，可以通过公积金政策提供底期贷款帮助你买，同时还有一些补助性的政策。在新加坡，如果是你买的面积越小比如组屋里，你购买政府的组屋，你买的这个组屋的面积越小，政府的补贴就越高；如果你买政府的组屋面积大，比如说四间五间的这种组屋，不但没有补贴，政府可能还要向你收一点费用。它通过这种形式呢，实现了整个新加坡它政府所提出来的这样一种住房目标居者有其屋。所以我认为，中国的住房发展大家都说需要顶层设计，那么顶层设计的第一步就是要明确我们的发展目标是什么，住房发展的目标是什么？在中国显然和新加坡面临着非常不同的国情，新加坡人口非常小，他是个城市性的国家，它一共只有五百多万人口，它没有腹地，它没有农村。中国，13亿大国，我们的这个人口是众多的。所以我认为我们国家党和政府提出来的中国住房发展目标应该是“住有所居”，就是通过租、售、政府保障、市场提供各种方式来解决你的住的问题。这是符合我国人多地少，经济发展不平衡，城镇化处于加速发展阶段的这样一个基本国情所确定的一个实事求是的一个目标，实事求是的目标。所以我们说整个第一部分的，我和大家讲解的这个逻辑就是房地产业在整个目前我们的发展阶段中对国民经济和民生都十分的更要，在整个房地产业中，住宅又占到房地产业的80%，又是它的主体，那么住房，在目前中国发展，我们经过十几年的发改之后，发展住房的水平，整体水平已经不低了，我们现在面临的问题是，面临着很大的不平衡，不