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大邑花水湾温泉社区5、9组地块考察报告2015.2区位：位于大邑县花水湾镇，距离成都市区约100公里，行车时间约2小时。周边：地块位于花水湾温泉小镇温泉南街，距离小镇核心区约3KM，花水湾小镇已经形成较成熟的度假区环境，温泉酒店数十家，配套的餐饮娱乐设施较完善。至西岭雪山18KM至成都90KM地标：红线为地块所在位置四邻：在电脑上播放幻灯片时点击可播放该位置的全景照片地块区位价值判断•1、位于花水湾温泉小镇热点开发区域内，具有打造度假型物业的潜力。•2、依山傍水，半岛形状，小环境良好，且交通比较便利。•3、天然温泉取水点不在这条沟内，距离地块数公里远，基本上只供应给沟口花水湾小镇核心区内的酒店，接入难度非常大，只能引入冷水，增加加热设备。•4、毗邻农民安置小区，有利有弊。利在水电气等生活要素易于接入，弊在安置小区距离太近，其低档的建筑风格可能拉低项目品质。•5、地块处于半岛之上，实际可利用的土地面积约50余亩，但形状不规整，被中央的山坡分隔成两块平地，规划上需要因地制宜，开发前需进行地基处理和地灾防范。周边项目花水湾国际度假区（王山别墅)•开发商：中国中铁二局·成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司•物业类别别墅、豪华住宅•建筑类别联排独栋双拼•开盘时间2010年4月1日1期别墅已开盘•售楼地址中国花水湾度假小镇巴登风情街（锦泰温泉酒店旁）•价格：清水公寓8000元/㎡，独栋别墅13000元/平，联排11000元/平周边项目山客部落•开发商：四川黄金骑士房地产开发有限公司•托管商：蛟龙港大酒店•物业类别别墅、投资性住宅、投资性商铺•建筑类别板楼低层多层•开盘时间2014年12月20日共5栋开盘•售楼地址大邑县花水湾镇王山南路8号•（市内接待点在新会展中心）•价格：均价约9500元/平米，一套约40万元•回报：每年9%+30天RCI分时度假权，5年110%回购。•交房：2016年2月首批交房，目前已经结构封顶周边项目北欧丽景•开发商：四川省新汉实业有限公司•物业类别住宅•建筑类别塔楼高层•开盘时间2012年5月20日整体开盘•售楼地址大邑花水湾度假小镇（西岭雪山下）•成都市青羊大道11号附25•均价：7500，全款优惠3%仅余最后十多户房源均为现房。底层商业区售卖中，40平方米起卖。•总建：58,000㎡•占地：14,987㎡•容积率：3.87•区间40-60平方米,•售罄：2014年6月交房水岸西岭•度假公寓、花园洋房、临河美墅。区间36.3～298.6平方米；70年全产权生态地产。•占地：4万㎡，建面4万㎡•均价：6280•别墅已售罄，联排别墅剩165、224平方米户型，跃层等住宅仅剩130、150平方米户型。均价6280元/平，全款优惠5%。清盘中，全部现房，仅剩最后30、40余套，售完即止。花水湾第一村国际温泉大酒店•户型面积46-64平米，均价10000元/平，付款方式：一次性付款。•占地2万㎡，总建面5万㎡，项目分A栋和B栋，其中A栋为五星级标准装修和配置的纯酒店物业和投资性的酒店，总2栋，当前为1栋，标准层1700，地上车位121个、地下146个•其中，商业面积1万㎡。预计2014年3月底入住。投资可稳获6℅-8℅的回报；酒店大堂9米挑高，服务配套设施完整（中、西餐厅，咖啡厅、茶苑；会议中心及多功能厅；温泉中心及温泉景观群、天际游泳池、“悬空”水景温泉池等），不收物管费，精装全配套酒店标间。水岸西岭恩威健康城位于道源圣城景区核心部分。道源圣城总占地22.65平方公里，计划建筑面约300万平方米，开发周期：8—10年。项目将分9大主题进行打造，是集道教朝圣、文化旅游、主题娱乐、养生康疗、休闲度假、高端体育运动、高端养生地产为一体的大型旅游地产项目。现恩威健康城一期鹤鸣青云墅即将面市。鹤鸣青云墅占地面积为5.4万平米，建筑面积6.3万平米，容积率1.08，绿化率约50%。鹤鸣青云墅将分三期开发，共推出660套高端养生别墅及小面积精品度假洋房。别墅物管费3元/㎡2013年11月开盘。当前均价6700元，别墅2-3层；多层4-6层，主推户型为38㎡—118㎡，全款优惠6%，按揭优惠2%。无我别墅：联建房，项目总共占地260亩，总建面约6.9万㎡，共分为3期开发。无我别墅为纯中式的别墅社区，项目定位为度假式的酒店别墅，物业类型有独栋、双拼、合院、联排和叠拼，面积区间从54-210平方米不等。最低价5万/套（出售几年经营权），9万（5年经营权），最高48万/套。乐活原乡目前推出15席保留房源，价格从20余万至130万不等，现房发售即买即住，可选择委托原乡酒店管理公司统一经营，年8%回报，担保公司提供第三方履约担保。目前均价4500元/平米，主要出售户型52㎡-195㎡，一次性付全款优惠2%。2013年7月一期开盘,2013年12月一期交房.商品房70全产权，五证齐全.每户业主赠送半分菜地，一台山地自行车。青霞山水卡伦德拉小镇前期“卡伦德拉小镇”占地208亩纯别墅高尚住区，建面10万㎡，后期”昆士兰小镇”占地1400亩商业综合配套；产品面积约80~170平米，独栋、联排、叠拼三种不同类型；最低价60万/套。最高价200万/套。项目共分四期，其中一期193户剩余约45户在售，二期已动工预计2014年开盘。叠拼优惠4%，联排优惠3%，独栋优惠2%。物管费：2.5元恩威健康城无我别墅乐活原乡卡伦德拉小镇市场状况•2014年是全成都别墅豪宅市场的去库存年，根据中原地产的报告，成都别墅成交均价从2014年初的14000余元跌至年末的11000元左右，截止2014年11月，别墅存量约269万方，存销比为45个月，即在目前的市场行情下，需要约45个月来去库存。受宏观经济持续低迷的影响，预计市场还将继续萎缩寻找谷底。•大邑县近年来旅游度假物业发展速度很快，凭借良好的生态环境和传统养生文化资源，大邑形成了安仁、青霞、鹤鸣、花水湾等多个养生度假物业热点区域。在大邑城区住宅价格低于4000元的环境下，度假型物业却受到了相当的热捧。1994年2000年大众温泉度假目的地2003年游客数量增加，但质素不高（西岭）雪山——（花水湾）温泉——（刘氏）庄园——（鹤鸣山）道教发源地2008年百花齐放，但近乎停滞初期、提升期存在的问题——品牌混杂，缺乏特色2008年中铁二局耗巨资打造中国花水湾小镇，它将康疗、水疗、商务、会务、运动、体验、休闲、旅居、家庭度假等多种旅游元素有机结合，创造“雪山下、温泉上、高尔夫旁、纯度假”的高档次、生态、健康的生活方式。花水湾的开发历程中铁二局雄心勃勃的规划地块所在地想象空间——机遇•自然资源是无法复制的：在可预见的未来，花水湾必将是成都平原上数一数二的温泉度假目的地。•花水湾每日3700立方米的天然温泉出水量，足以支撑其核心区十余家家温泉酒店的日常运营。而游客的需求是走向多样性，花水湾的餐饮、娱乐和体验型项目尚显落后，中铁二局的整体性规划将为花水湾的品级提升带来希望，而五星级名人酒店和山客部落等项目的推出正在补充相关的短板。•成都人对于新奇耍法体验的热情值得期待。风险•一切与旅游相关的产业都无法承受自然灾害、卫生疫情、战争和政治动荡的冲击。2003年的非典、2008年的地震，都曾经对旅游业带来短暂而剧烈的冲击。•目前的经济下行对日常休闲旅游的影响不大，但对相对消费更高的度假型旅游的影响是可以预见的。•投资性物业（产权式酒店、产权式度假公寓）在花水湾在售的项目已经存在至少两个，而且都卖点清晰，工程形象进度比较成熟，新项目的启动必然与其他项目构成同质化竞争。低成本开发的可选模式•私人定制化的木屋度假区，与小镇的北欧风情和钢筋混凝土的高端别墅形成产品差异；•给予投资者更高的投资回报，年名义回报需超过10%；•股权众筹融资；