万科交房流程详解..

西溪蝶园交房流程简析工作流程安排一、人员分配与分工二、毛坯(隐蔽工程结束前)验房第一阶段三、精装修(完毕)验房第二阶段四、验房收尾工作五、办理交付手续流程六、交付后客户跟进工作七、验房和交付中的注意事项一、人员分配与分工：成立内外使小组：内使：由工程人员组成外使：由万科客服及合作单位支援人员组成质量内使负责人佟国冬资源保障：程军一区区长郭捷二区区长汤祖熹三区区长黄耿1、2#楼内使（7人）:吴真祥、傅丙祥、段丽刚、李平、丰业光、2个物业细部小组成员3#楼内使（8人）:冯成，贾昌雷、李锷波、何清虎、王大友、黄年俊、李尚会4、7#楼内使（10人）:彭卫明、袁昌汉、朱德游、余荣军，袁明明、冯勇、李云飞、李建平、赵庆州西溪一期质量内使人员架构表品质组:王秀华、葛中进、王佩军、张飞、闫军强渗漏组:汤祖熹、叶惠良1、将需要交付相应的单元和客户合理、恰当得分配给各外使。2、在工地开放活动和验房的过程中，由交付大使与客户一对一接待，记录客户提出问题及建议，了解客户关注点。3、外使把客户的情况及时反应给该楼段负责的区长并将验房过程中的质量问题交给内使负责处理4、内使指挥对应的施工人员完成工程质量的整改和处理注意：在这个地方外使充当客户与工程师之间的衔接点明确整改计划1、内外使负责楼栋的整改问题，明确整改计划，逐条消项2、整改计划包括工地开放日时客户提出的问题，以及通过其他途径发现的问题3、对于没有参加工地开放的客户，由内外大使一起自查，制定整改计划每天沟通整改进展1、内外使建立每日沟通机制，每天明确整改进展情况2、对于共性问题方案的最新进展及时沟通3、外使每天向内使反馈与客户沟通时客户的诉求共同关注整改问题1、对于整改关闭的房屋，应由内外大使共同确认关闭2、外使代表客户的声音，当对整改标准发生歧义时，建议参照外使的标准预约客户看房1、以外使为主陪同客户看房，与客户沟通，需要时外使可寻求内使支援综合检查组验收跟进客户提出的新问题内外使合作工作流程二、毛坯验房第一阶段客户提出的问题主要分为三类：1、工程质量（根据建筑施工质量验收规范判断，在规范以外确实存在质量问题，工程部负责整改和处理，如果在规范以内，视具体情况而定是否整改）2、个性化需求（统一说辞不予整改，特殊情况视情况而定是否整改）3、设计缺陷类（统一说辞不予整改，在影响客户使用功能的情况下，特殊情况视情况而定是否整改）4、其他类（比如客户纯粹无理取闹，统一说辞不予整改）质量问题主要包括：1、墙壁空鼓2、地面、墙面的裂缝3、地面、墙面的平整度3、管线铺设问题（例如强弱电距离，卫生间、厨房上方管线是否横平竖直，管线是否有损坏等）4、墙壁渗漏5、其他建筑施工的规范个性化需求包括：1、房型(结构及装修)改变（例如入户庭院外移，去掉储藏室,预埋管线等）2、要求晚铺墙纸，地板3、要求把入户庭院的地面材料更换（例如把入户庭院石材换成仿古地砖）4、要求封露台等设计缺陷类：1、在客厅的露台可以轻易看到楼下那户的主卧2、露台的设计不利于防盗3、露台推外开门设计的位置动线不合理4、室内门设计的风水不好等等三、精装修验房第二阶段质量问题主要包括：1、成品保护（木质门窗、铝合金门窗、玻璃、瓷砖、大理石的(二次)破环等）2、木质建材的裂缝、脱皮、缺角3、装修工艺（墙布、地板起拱、裂缝以及瓷砖接缝工艺等）4、装修细节（五金件松动，打胶处理得不好等）四、验房收尾工作工地开放结束，把客户提出的工程问题与内使沟通制定整改计划，并对客户进行回复。整改完毕可约客户来看时刻注意客户的关注点和情绪交付前期准备工作：1、竣工备案拿到以后，准备两书，寄交付通知书2、交付案场布置：设置休息区，手续办理区（跟据实际交付量安排工作人员），礼品展示区，VIP室（也叫问题客户处理室，与前两者保持距离，却保有不会影响其他客户办理），装修咨询区（二次装修或者软装设计），必需品提供区（入住后需要的物品展示）。3、电话预约客户在集中交付日期内办理交付手续（注意提醒客户需要办理哪些手续，需要携带的资料，以及费用）五、办理交付手续流程集中办理交付手续流程第一步：接待处请客户出示购房合同、收据、发票、身份证，领取《房屋交付流程表》第二步：房产财务核算处补（退）房款，缴纳物业维修基金；第三步：签订《商品房交接书》处签订《商品房交接书》；第四步：代办三证核算处银行按揭客户缴纳办理三证费用（包括契税、印花税等），并提供办证资料；第五步：物业财务收款处结清房屋（车位）物业管理及其它有关费用；第六步：验房处由相关人员陪同验房（车位），并在《业主房屋验收单》、《房屋交付流程表》上签字确认；第七步：发放处填写业主资料，领取房屋钥匙、两书等资料。备注：1、代办三证核算处缴交的办理三证费用需以现金形式收取。2、已提前缴纳契税的客户请提供缴纳契税的证明。3、一次性或提前还款客户也可在代办三证核算处自行选择中介公司代办三证。交付流程中的验房：（此处验房主要验收房屋的使用功能由物业人员组织完成，外使陪同）1、水电气是否三通2、精装修的电器、洁具、插座、电灯等是否能够正常使用或者是否完善3、抄表（水电气表数据）4、检查完毕无误以后，将施工时候的入户门锁换装成交付标准的指纹密码鎖六、交付后客户跟进工作1、对于未收房的客户实行零星交付模式，提前预约，外使协调相关部门全程陪同（不再组织所有人员一起集中交付）2、对于已经收房客户：A、如果还有维修未完成，联系维修关闭时间B、维修完成以后，客户是否办理钥匙寄托手续（物业处办理）C、收集客户有效建议（交付整改中或者交付后的建议）D、组织客户情感关怀活动E、交付后客户移交物业七、验房和交付中的注意事项1、电话通知客户具体交房时间，告诉客户工程进度，预约有需要看房验房的客户（工地开发时间内）2、对于非工地开发时间，不接待看房客户（增加外使工作量，同时延误施工进度，不便于管理）3、每天由专人向项目经理及交付组发送日报、工程进度及工程节点预警，达到信息共享