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早期介入与前期物业管理第一节物业管理的早期介入忽视早期介入可能导致：物业配套不完善布局设计不合理质量不过关资料欠缺、情况不明最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多一、物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理的各项活动。二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的规划设计和使用功能（二）更好地监理施工质量（三）为验收接管打下基础（四）便于日后对物业的管理三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色（一）立项决策阶段（充当顾问）在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。(二)规划设计阶段（充当顾问）物业管理早期介入的优势：1、信息优势2、人才优势3、动机优势侧重从以下方面提出看法和建议：1、物业总体布局和功能2、日常的管理3、设备设施及材料的选用4、公建配套设施（三）施工安装阶段（扮演监理）监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。（四）接管准备阶段（开始管家）1.与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项2.制定接管方案3．签约，实施验收接管4．制定系列管理制度5．组成该物业的常设管理机构6．建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络7．参与物业“开盘”四、对早期介入否定的立论①早期介入与物业管理的内涵不相符合。②早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。③早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。五、前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担。原因：1、前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。（2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。2、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。第二节前期物业管理一、前期物业管理的涵义前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会选聘物业管理者之前的物业管理。竣工验收业主大会召开与物业管理企业签约立项早期介入阶段前期物业管理阶段物业管理阶段所谓“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。《物业管理条例》规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”前期物业管理的必要性：（一）民事法律关系主体资格的需要业主，在这一阶段内还不具备承担起这种民事活动的能力。业主代表大会召开的时间（二）物业管理不可间断性的需要现实的需要法律的要求，《城市新建住宅小区管理办法》（三）促进物业的租售（四）有利于物业管理公司的续聘二、前期物业管理中权利主体的相互关系前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发商与业主：买卖关系开发商与物业公司：合同聘用关系物业公司与业主：服务与被服务关系三、前期物业管理与早期介入的区别1、发生时段不同2、工作内容不同早期介入阶段，物业管理企业的工作主要是给于咨询以及施工阶段的质量督察。而在前期物业管理阶段，物业管理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理队伍的建立和运作等实际的管理工作。3、合同关系不同早期介入不一定需要有物业管理服务合同的存在，只要有一般的咨询服务合同即可；而前期物业管理阶段，物业管理企业必须与建设单位签有前期物业管理服务合同。4、企业地位不同在早期介入阶段，物业管理企业只是起辅助作用；而在前期物业管理阶段，物业管理企业是处于管理的主导地位。四、前期物业管理的主要内容（一）建立服务系统和服务网络1、落实管理机构2、配备管理操作人员（二）建章立制必要的规章制度：管理机构的职责范围各类人员的岗位责任制物业各区域内管理规定用户（住户）手册等。（三）物业的验收与接管1、接管与验收的含义物业的接管验收是指物业管理单位（国家或企业的房管部门或物业管理公司）对建设单位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理的工作。2、接管与验收与竣工验收的区别接管验收竣工验收验收主体不同物业管理单位房地产开发建设单位/城市建设行政主管部门验收性质不同主体结构安全与满足使用功能的再检验检查工程项目是否达标验收目的不同转交的对象不同为分清责任，交接验收物业管理公司为取得市场准入资格，对质量进行验收建设单位3、接管验收应具备的条件（1）新建房屋（2）原有房屋4、接管验收的内容（1）资料的验收（2）质量与使用功能的验收（3）质量问题或危险与损坏问题的处理5、接管验收的程序书面提请资料审核物业检验问题处理签发文件6、接管验收中可能存在的问题和注意事项（1）接管验收走过场（2）接管验收不到位（3）接管资料不齐全（四）进户管理（入伙管理）进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称“入伙”进户程序一般为：1．发入伙通知书2.购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用3．带业主或使用人实地验收物业（1）房建质量（2）设备质量，运转情况（3）房型、装修、设施配备等是否与合同相符（4）外部环境状况及影响4、签订物业使用公约、业主临时公约5、业主或使用人信息登记6、发放用户手册或办事指南7、发放钥匙，完成进户手续（五）装修搬迁管理1、装修管理的必要性（1）室内装修的普遍性（2）室内装修影响大2、室内装修管理的难点（1）物业管理单位无执法权（2）管理单位缺乏管理制度（3）司法判决难执行3、室内装修管理措施（1）“安民告示”宣传在先（2）签订装修管理协议（3）严格装修管理程序（4）违章事故处理案例改变住宅结构装修废弃物相邻关系违反《业主公约》乱搭乱建（六）档案资料的建立档案资料包括两种：业主或使用人的资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。案例档案帮了大忙新来的物管公司接手小区管理后，将进行天然气通气。但却发现煤气管道都存在不同程度的锈蚀。他们立即联系天然气公司。经测算，调换煤气管道，所需费用约为122万元。对此，管理处经理心急如焚。情急中他想到了接手该小区时的档案。于是，立即查阅资料。原来，该小区建造时涉及15家施工单位，其中自来水、煤气管所用管材基本由施工方供应，所用管材是国家建设部已明令禁止使用的冷镀锌管。鉴于此，该管理处立即起草了一份报告，并附上调查材料，送到了开发商手中。开发商有关领导看后认为，管理处的请求完全合理。于是请物管公司委托天然气公司实地查勘，并报预算，工程费用由开发商列支。物管公司即与天然气公司联系，签订了工程合同，并以最快速度调换了煤气管道。第三节物业的承接验收物业的承接，是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。“物业的承接验收”，是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。《条例》第三十七条第一款规定：“物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法权益。一、物业承接验收的作用1.进一步明确交接双方的责、权、利关系。2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。3.为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各项管理工作。二、物业承接验收的标准物业承接验收的标准分为新建物业的承接验收标准和原有物业的承接验收标准。其具体的要求和标准应当执行1991年2月建设部颁布的《房屋承接验收标准》，有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行1993年12月建设部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等。新建物业的承接验收标准l.主体结构部分：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；木结构应当节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定；设有抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。2.屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏；阳台和三层以上房屋应当有排水，出水口、檐沟、落水管应当安装牢固，接口平密，不渗漏。3.楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、盥（灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。4.装修部分：钢木门窗应当安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应当安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应当装设铁栅栏；木装修工程应当表面光洁，线条顺直，对缝严密，门窗玻璃应当安装平整，油灰饱满，粘接牢固；抹灰应当表面平整；饰面砖应当表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直；油漆、刷浆应当色泽一致，表面不应当有脱皮、漏刷现象。5.电气部分：电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应当有导管；应当按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；电梯应当能准确地启动运行、选层、平层、停层；制动器、限速器及其安全设备应当动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能监测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应当符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。6.水、卫、消防部分：管道应当安装牢固，控制部件启动灵活，无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；应当按套安装水表或者预留表位；高位水箱进水管与水箱检验口的位置应当便于检修；卫生间、厨房内的排污管应当分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。→其他管子可用塑料管，在国外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应当平整、牢固、部件齐全，制动灵活；水泵安装应当平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。7.采暖部分：锅炉、箱罐等压力容器应当安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与壁镗（堂音）之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不受卡，运转自如；各种仪器、仪表应当齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机应当运行正常，无杂音；消烟除尘、消音减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度应当符合环保要求；经过48小时连续试运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必