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宜家湘颂项目招商策划方案出品时间：2016年5月23日出品方：长沙·众象商业谨呈：湖南泓龙置业发展有限公司版权声明本报告仅供湖南泓龙置业发展有限公司内部使用，版权归湖南众象商业管理有限公司所有，未经书面许可，不得向其他机构或个人传阅、应用和发布报告中的部分或全部内容。湖南众象商业管理有限公司2016年5月23日我司安排专业人员对项目周边陡岭市场进行了为期一周的市场调研。通过对市场全面的分析之后，结合本项目自身的实际情况，以及我司多年来丰富的商业操盘经验，对本项目的招商定位、业态初步布局、租金和招商政策、招商执行策略等提出意见。前言陡岭片区商业现状分析现阶段商业业态发展趋势招商定位及业态布局建议招商执行策略合作模式报告体系AnalyzeSystem1陡岭商业现状分析陡岭商业实景。项目片区商业现状分析商业基本情况。项目片区商业现状分析陡岭路商业情况主要业态药房；餐饮；茶吧；酒店；网吧；便民配套代表性品牌药房：养天和、崇源堂、诺舟餐饮：时光聚点；酒店：乐富、汇聚、天伦、七天（牌价：150-210元间）租金情况瑞景熙都：一拖二100㎡/月租金4000-5500（约合一楼租金60-70元；二楼20-30元）陡岭经营现状分析：。项目片区商业现状分析经营现状分析：优势：常住人口不断提升，商业发展具有潜力；“微循环”交通功能日益凸显，车流量逐渐加大；具有基本的日常生活配套商业；便民业态的经营情况较好；劣势：商业规模、商业品质、综合能力不够，难以满足本区域日益增长的消费需求；临街散铺产权出让，缺乏差异和精品主题商业规划，很难有商业提升缺乏的主要业态：儿童游乐及教育培训、社区大型生活超市、娱乐及餐饮双拥路项目实景——水木轩项目片区商业现状分析商业基本情况。项目片区商业现状分析双拥路—水木轩商业情况主要业态小型生活超市；药房；茶吧；餐饮；洗车行；便民配套代表性品牌生活超市：蔚然锦和、芙蓉兴盛、王小贱；佳宜；药房：海王星辰、本草纲目；餐饮：老街家宴、老街坊、香锅巴；洗车行：世家、风雅车居；租金情况一拖二；租金60-70元/㎡月；物业管理费：4元/㎡月项目片区商业现状分析经营现状分析：优势：成熟居住小区，入住率高，具有商业消费基础；经历了商业培育初期困难，已趋于稳步提升阶段，对新引入和调整的商业品牌有门槛设定。商铺产权未出让，自主管理经营，给经营户带来了保障，为未来的商业更高获利提供了孵化基础。劣势：目前没有整体商业业态的主题定位，缺乏商业亮点。商业昭示性较弱，尤其是中段部分受绿化影响，知名品牌的形象难以保障；停车不便，娱乐、餐饮类等业态受困。缺乏业态：大型社区生活超市、儿童娱乐及儿童教育双拥路——水木轩经营现状分析项目片区商业现状分析双拥路项目实景——听香水榭双拥路项目实景——水木轩双拥路项目实景——听香水榭双拥路——听香水榭商业基本情况。项目片区商业现状分析品牌情况楼层业态品牌租金/月1F咖啡西餐逸美时光咖啡西餐100元/㎡2F餐饮德印象土菜；长生木桶鱼40-50元/㎡3F餐饮/美容老边饺子馆；莎蔓莉莎美容25元/㎡4F健身青力健身（含游泳）12元/㎡5F健身经营现状分析：项目片区商业现状分析经营现状分析：优势：小规模精品商业，突显品牌、品质（健身及咖啡）以中青年为主的消费群体定位，业态及品牌组合符合时尚青年的需求；商铺产权未出让，现阶段以培育商业为目的，能为经营品牌提供相对稳定的经营权保障；劣势：受商业规模影响，难以满足一站式消费需求；正餐缺乏亮点，品牌力不够；竞争项目实景项目片区商业现状分析双拥路—科大佳园商业基本情况。项目片区商业现状分析双拥路—科大佳园商业情况主要业态小型生活超市、教育培训、茶吧棋牌、美容美发、文体用品、便民配套代表性品牌生活超市：芙蓉兴盛、光新百货；教育培训：文心教育、钢琴书画;茶吧：聚福阁、一品阁；美容美发：爱美汇、艾美美容、发艺人生；文体用品：文琪、季风租金情况一拖二；100平米5000元月租，约合1楼租金60-70元/㎡月；二楼租金30元/㎡月经营现状分析：项目片区商业现状分析经营现状分析:优势：成熟住宅小区，有稳定的社区人口消费基础；科大附小拉动了学区周边商业的繁华；以社区便民及学生教育培训配套为特点的商业业态；劣势：独立业主的自由性招租，导致商业品质较低，经营户的更替较为频繁；受物业条件及学区影响，餐饮及娱乐业缺乏；竞争项目实景项目片区商业现状分析品牌情况。项目片区商业现状分析第一湾品牌情况楼层业态品牌租金/月1F银行/食品/蛋糕/超市/黄金珠宝/婴童/餐饮建设银行；兴业、招商自助银行；索味、良品铺子；仟吉、罗莎；家润多；周六福；小兔乖乖；老北京涮羊肉、香他她180-200元/㎡2F早教/网吧/餐饮/美发东方爱婴；花芝林；觅城网吧；水玲珑；80-90元/㎡3F培训绿音艺术中心40元-50/㎡经营现状分析：项目片区商业现状分析经营现状分析:优势：区域核心地段，区位优势明显；商铺产权未出让，开发商统一招商管理，引入知名品牌商业，通过近三年的培育，初步形成了邻里商业中心；规模适中，业态较为丰富，能提供消费者较为完善的消费需求；对品牌客户给予前期进驻支持，通过逐年递增方式稳步提高租金收益；劣势：受物业条件影响，娱乐业态较为单一；地处十字路口，停车位较少；本案总结总结项目片区商业现状小结：一、本项目陡岭路社区商业形态还处于较为原始阶段，只能满足周边居民较为粗矿的基本生活需求。在大型生活超市、餐饮娱乐、儿童相关的业态中有较大的需求缺口。二、距离本项目1公里范围的社区商业项目中，“第一湾”商业项目的品牌质量及经营质量对我项目今后的招商有较大的竞争压力。三、因社区商业的发展需要过程的培育，本项目周边有三个项目（水木轩、听香水榭、第一湾）在初期阶段无法满足租金回报要求的现实情况下，均采取先租，再经营、再销售的操作模式。以时间-经营品质来获取更大的投资回报。反观科大佳园、瑞景熙都两项目因过早的急于收回投资回报，没有商业品质要求，经营现状不佳。四、本案周边的商业项目的商业配套设施，均较为欠缺，尤其是停车不便。陡岭片区商业现状分析现阶段商业业态发展趋势招商定位及业态布局建议招商执行策略合作模式报告体系AnalyzeSystem现阶段商业业态发展趋势电子商务对传统商业的影响：一、电子商务以其低廉的成本和价格对传统百货业态构成巨大冲击，数据显示，2005年我国网民仅有1.7亿人，2014年已达到6.49亿人，接近中国人口的50%。网购对传统百货构成较大的替代效应。2014年电商交易(包括B2B和网络零售)额达13万亿元同比增长25%；二、2014年专业店、超市和百货店分别增长5.8%、5.5%和4.1%，比上年分别回落1.7、2.8和6.2个百分点，整个传统商业呈现缓慢增长态势；三、截止到2015年6月30日，百货业态关闭25家，包括万达百货关闭10家，马莎百货关闭5家，天虹商场关闭3家，金鹰关闭2家，远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家。现阶段商业业态发展趋势部分，摘自赢盛中国研究现阶段商业业态发展趋势零售业及品牌经营状况分析：一、商业定位雷同：目前中国百货店以联营模式为主导，自营模式为点缀，成为制约我国百货业发展的内在障碍。商场同质化状况严重，品牌重合率高，商品大同小异，特色化服务不突出；二、品牌经营缺乏新意：在国外，百货店的自营比例都非常高，美国最著名的几家百货集团的自营率甚至高达60%—70%，这些百货店有自己的买手和设计师，能够根据消费者的需求，提供别具个性的商品和服务，店面的陈设和布置也完全能够体现商场整体风格；三、商业业态单一：目前绝大多数百货商场商品经营特别是服装经营的占比太大，也太单一。新奇、时尚、愉悦、超值等体验将变百货店高下的决定因素，所以目前加大餐饮、娱乐、儿童游乐甚至公共服务功能的百货店成为未来商业发展趋势。现阶段商业业态发展趋势商业项目招商难度及经营困难分析：一、一线城市以下商业物业项目集中放量的情况下，商业项目存量多，招商难度大；二、电子商务的冲击直接影响现有商业项目的招商；三、近年来国内经济增长缓慢，品牌开店谨慎，对于非核心商业项目，往往索要高额补贴及给予较长免租期。四、传统的代理制品牌模式，受库存压力、代理商经营能力、价格压力等多方影响，经营堪忧。受电子商务冲击、经济增长放缓、商业同化率高三大方面影响，中国传统商业面临招商及经营困难双重压力陡岭片区商业现状分析现阶段商业业态发展趋势招商定位及业态布局建议招商执行策略合作模式报告体系AnalyzeSystemSWOT分析-优势：招商定位分析优势分析:规模性：本项目总商业面积1.5万多平米，是陡岭片区不多的相对较大的商业宝地；成熟性：本项目周边小区林立，学校、医院、金融机构等生活配套齐全，交通便利；潜力性：本项目地处二环老城区结合部，三一大道是主要人流、车流的通往路径，增值潜力大。SWOT分析-劣势：劣势分析:体量小：本项目商业面积1.5万平米，体量小，对大型品牌商家缺乏吸引力；租金低：本项目因隶属社区型商业，在刚开始招商时将面对低租金与高售价的回报率不对称关系；物业局限：商业内街在现阶段处于招商难点，各类商家对内街商铺很难提起租赁兴趣；亮点缺：现阶段项目商业豪无亮点噱头，无品牌、无主推业态导致招商只能根据周边片区低租金的水平进行常规招商，且内街商铺基本很难租赁出去。招商定位分析SWOT分析-机会：机会分析:商业物业升级机会：依据陡岭周边现有商业形态，物业陈旧、停车不便、体验性弱，急待更新换代；新兴业态引进机会：现阶段新兴的保税商场、奥特莱斯、儿童主题乐园等集中式业态正快速发展，投资者及消费者的潜力都很巨大；时间机会：项目现阶段商业规划并未定性，可以根据将来规划的商业主题进行重新包装，提供租赁价格及商品与住宅的销售附件值；招商定位分析SWOT分析-威胁：威胁分析:商业同质化威胁:在目前的商业地产中同质化一直是业内的一个隐忧,也是后期运营中的最大障碍；现有及在建项目威胁：已开发及在建的商业项目总体量产能过剩，势必会为本项目的各个资源带来威胁；客户被分流威胁：城市发展在向四周不断扩张，分流了大量了商户。现有及在建项目的威胁商业同质化威胁威胁分析客户被分流威胁招商定位分析招商执行对策矩阵图：招商定位分析优势S劣势W机会OSO对策WO对策威胁TST对策WT对策SO对策：利用商业升级有利时机，最大限度的彰显我项目优势，塑造项目优势与卖点。主要通过以下方面体现：突出本项目的片区区位优势，对周边的配套教育、金融、常驻人口等数据进行详细调查，树立商户进驻信心；加快本项目商业的建设，吸引周边现有的经营户的同时，扩大长沙其他经营商户的进驻；扩大本案的经营业态，引进大型主力品牌的进驻，树立特色差异化商业主题；挖掘本案的商业环境及经商氛围，树立休闲性、体验性商业模式，强调本项目是发财宝地。招商定位分析WO对策：最大限度的利用本项目的外部市场机会，力争回避或减弱自身的劣势。主要体现以下几个方面：以及本案的建造设计的科学性，以良好的空间环境、购物环境、停车环境达到告知目标客户的目的和品位；加强宣传，扩大本项目的知名度，迅速开展各种公关活动，抢占各种资源；从经营方面引导投资，从客户消费方面引导人气。招商定位分析WT对策：即如何解决本项目存在的劣势及威胁问题。具体表现在以下方面：释放纯购物、同质化商业压力。引入社区大型生活超市（跨境保税商场）、奥特莱斯、时尚餐饮及儿童主题乐园等差异化业态，组合各业态主力店打造差异化多主题商业；依据不同经营业态，通过混合产品的研发，吸引不同商户的经营和投资；各业态主力店招商先行，打造差异化、多主题项目品牌形象，在推广上给予招商及经营模式的倾斜。招商定位分析ST对策：即如何利用项目的优势，化解项目所构成的直接威胁和间接威胁。主要通过以下方面：通过多元化、差异化、体验化的特色业态产品来化解市场容量问题；抓住长沙商业升级的有利时机，迅速占领市场。在招商上先行一步，解决客户的后顾之忧；通过项目的规模、产品、招商、商业营