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社区新集市可行性分析湖南五江商业运营管理有限公司（2016年08月15日）一、社区新集市的基本形态社区新集市的基本形态：什么是社区新集市？以传统菜市场经营范围为基础，运用独具设计感的特色装修效果，以及现代化科学规划与管理服务，形成集生鲜、果蔬、干货、生活配套等多业态于一体的具有特色的亲民、时尚、卫生、规范的社区生活集市。它的定位及规模？定位于满足家庭生鲜、果蔬、干货、杂货零售、生活配套、小食等服务，以亲民、便捷、卫生、规范和时尚来吸引不同年龄层消费者；根据周边社区人口规模不一，可大小调整，一般大致在2000—3000㎡为宜。功能及业态定位休闲：美食：社区新集市商业功能生鲜果蔬干货面点生活配套精品零售休闲餐饮各类生鲜水产、蔬菜、豆制品、水果、干货、面点、熟食及各类农副产品便利报刊店、彩票店、五金店、家电维修、修锁疏通、跌打针灸；干洗缝补、理发等韩国进口食品专卖店、日本进口食品专卖店等精品零食、鲜花水族、佛具花烛；特色餐饮、甜品西点早餐、快餐便当O2O时代Comingsoon….社区生鲜新集市的商机和挑战（一）社区新集市O2O核心要素技术性优势人性化服务消减传统商业不必要的流程损耗优化利润二次分配最大程度提升消费体验，满足客户需求生鲜电商优势生鲜实体劣势无限扩展交易便捷品类丰富营销灵活配送成本高时间成本高所见非所得自提为主时间成本低所见所得有限范围交易麻烦品类有限营销单一劣势优势线上线下打通供应链条互补融合打通信息链条社区生鲜电商O2O方案架构社区生鲜集市线上营销农场联盟线下服务电商平台微店+APP微信+微博网上预售产品展示社区推广上面服务源头控制品质保证生鲜直采流量导入会员共享品类补充(二)核心问题社区生鲜集市案例参考香港小西湾“本湾市场”沙田“隆亨市集”传统市场风格传统档口的形式；街坊邻居间式的亲切交流；个体经营者认真负责；时尚设计与怀旧经典的融合时尚感瞬间打破传统印象；规划与管理规范、合理；营造生活情怀极具代入感；现代化服务体验电子支付系统；i-Chicken视频购禽；24小时水果自动贩卖机；会员积分制；案例参考2香港沙田“隆亨市场”经营形象要素经营形象体验式、互动式、氛围营造；生活方式与商品的链接；经营服务者的规范化；店铺形象统一规范设计时尚；店铺内具有画面感；设备设施齐全；社区新集市与传统菜市场的比较：项目社区新集市VS菜市场购物环境优VS差主要差异地面干净、卫生无异味，商品陈列美观、噪音可控，商家诚信度高且亲和力强、售后服务好、购物可积分VS环境较差、有异味和污水，货品凌乱、商家素质不高、售后困难可选择的多样性食品安全管理食品安全管理强；消费者对整体集市管理信任度高商品价格灵活VS食品安全管理一般消费者投诉仅限于档铺本身，信任度低商品价格灵活规范经营与会员服务经营管理规范，有会员服务VS散养式管理，无会员概念电子支付自动贩卖等新科技运用集市统一引进、设置，紧跟科技发展，合理运用VS基本无此概念社区新集市与超市的比较：项目社区新集市VS超市生鲜区/生鲜超市购物环境环境优；个体街坊式经营更亲民VS环境优员工责任心不如个体经营者主要差异传统市集与现代管理结合的模式，在保证商品品质与购物环境的基础上，提供丰富的商品、良好的售后及会员服务，并通过情景式环境的营造及商家一对一的服务，给消费者带来极佳的体验感VS商品丰富、售后较好，环境干净整洁但缺乏设计感、缺少街市的体验感开发商可接受度房产项目配套性强，面积小，工程条件要求低，付出成本低，可产生接近超市配套的销售溢价VS房产项目配套性强，面积大，工程条件要求高，付出成本大，可产生较大的销售溢价可选择的多样性食品安全管理多样性更丰富，业态更多，细分业态内商家多，有合理竞争，消费者选择性强；食品安全管理强，商品价格灵活VS具有多样性，业态较多，细分业态内商家几乎垄断经营，消费者选择性低；食品安全管理强规范经营与会员服务经营管理规范，有会员服务VS经营管理规范，有会员服务电子支付自动贩卖等新科技运用集市统一引进、设置，紧跟科技发展，合理运用VS大型超市依赖连锁系统的集团整体决策，缺乏灵活性，新增项目审批复杂，并缺少引进的必要性。社区新集市发展空间市场发展空间巨大社区新集市优点1、投资者：项目新颖、面积小、投入少、经营灵活、招商难度低、坪效高、经营风险小、生存能力强；2、消费者：便民、生活业态覆盖全面、管理规范、卫生、购物环境优良，居民接受度高；3、商家：投资小、门槛低、月租低、风险小、收益快且稳定、解决就近就业问题；4、开发商：面积小，工程要求低，对于楼盘销售溢价有巨大帮助，开发商接受度高；5、政府：菜篮子工程，解决就业即消化剩余劳动力、便民工程，政绩工程，政府无投入无管理风险；1、选址区域面广：1公里范围内2—3万常住人口，即可支撑1500㎡—2000㎡；5公里范围内5—8万常住人口，可容纳并满足2-3家社区新集市的生存与发展；2、物业要求简单：单层面积1500㎡—3000㎡，各项物业技术要求不高，远远低于超市要求，无油烟；3、无供应链及物流限制：所有城市无论大小，均可快速复制；仅长沙近700万人口，其核心城区，保守估计亦可容纳发展至30—50家，而其他行政区、各地级市、县及其他省市，发展空间巨大必受市场青睐二、我司投资的可行性分析选址五江天街北区二期：拥有得天独厚的社区群优势项目周边1.5公里范围内，住宅社区50个，居民约21万，预估覆盖实际有效消费人口预估不低于14万；区域市场空间核算：测算市场：1、辐射总人口21万；预估实际消费覆盖人口14万，按家庭人员4.5人/户，即覆盖3万家庭；2、3万家庭中，日均有30%的家庭日常来我项目消费，即10000个家庭消费；3、1个家庭日均消费80元（含节假日），即：10000户*80元/日*30日≈2500万（市场月总销售额）4、租金占销售总额的5-10%，是商家可承受的比例区间，前期取5%核算，即2500万/月*5%=125万元（市场月租总额）A、125万/5245㎡（实面）≈238元≈240元/㎡/月（实面坪效，含物业、空调能耗50元/月㎡）B、125万/11269㎡（建面）≈112元/㎡/月（建面坪效，含物业、空调能耗30元/月㎡）C、单铺面价格：125万/597个铺≈2100-2500元/月/个铺结论：市场足以支撑市场以上销售额，由此足以支撑以上市场租金注：得房率即实用率为47%选址五江天街北区二期：物业条件足以匹配项目需求是否达标面积11269㎡√有合适位置和相应面积层高L1层（负二层）高：4.8米停车场：可用层高2.4米，可供皮卡、面包送货√层高符合标准承重350kg/㎡，水产区须加重至800-1000kg/㎡√水产区局部加载可操作停车场停车位√有大量停车位卸货区有100㎡左右卸货区√可规划中央空调提供中央空调，提升购物环境√统一中央空调货梯提供货梯1—2部√有电梯可供使用五江天街北区二期·位置规划及面积（整体区位）原拟定L2层消防通道为收货区域原拟定7#、8#栋电梯为货梯货梯1、生活配套包含维修疏通、医馆推拿、佛具香烛、福彩、理发、缝纫、干洗、五金、配钥等；2、实用率：47%，相对营销数据建面11269㎡，现实用面积5245㎡，实用率为47%；↑↑货梯装修及改造事项：基础土建：1、天顶、地面、隔墙、中岛铺操作台；2、区域内隔墙、隔铺、动线全部调整；设备设施：1、电力系统、弱电系统、空调系统、消防系统、上下水系统及污水间；2、设定专用或改造新增专用送货直升梯2部；公共区域装修：1、公共照明、环楣及灯带、商铺店招、边厅商铺的卷帘门等；2、特色艺术化造型、天顶美化、企划用基础设施；3、店铺外休闲椅，太阳伞；筹备节点：时间节点事项2016年07月12日止立项方案通过2016年07月20日止首批内调协助人员到岗2016年07月30日止完成市场调研2016年08月10日止布局规划方案审核通过2016年08月30日止1、公司注册完成，启动品牌名申报2、招商政策确定及招商工作正式启动3、企宣工作正式启动4、筹备期人员招聘到位5、后期运营管理标准完成初稿2016年09月30日止1、装修设计方案审批完成；2、VI标示设计方案审批完成3、装修工作正式启动4、微商城方案启动2016年11月30日止1、整体装修完毕2、招商工作完成3、微平台搭建完成，开始吸粉活动2016年12月15日止1、商家完成进场，全员培训完毕2、启动试营业2016年12月25日止正式开业团队编制及到岗节点：定编原则：结构扁平重视服务岗职级偏基础岗位团队满编36人时间节点工作事项到岗节点2016年07月12日止立项方案通过2016年07月20日止首批内调协助人员到岗首批内调协助人员到岗（工程、招商）2016年07月30日止完成市场调研经理1人到岗2016年08月10日止布局规划方案审核通过2016年08月30日止1、公司注册完成，启动品牌名申报2、招商政策确定及招商工作正式启动；3、企宣工作正式启动；4、筹备期人员招聘到位；5、后期运营管理标准完成初稿招商运营主管到位4名（建议招商借调），企划主管到位1人（负责设计、文案、微信）2016年09月30日止1、装修设计方案审批完成；2、VI标示设计方案审批完成；3、装修工作正式启动；4、微商城方案启动2016年11月30日止1、整体装修完毕;2、招商工作完成;3、微平台搭建完成，开始吸粉活动万能工到位3名；客服到位1名；2016年12月10日止1、商家完成进场，全员培训完毕；2、启动试营业客服到岗2名；保洁到岗24人；岗位到齐2016年12月15日止正式开业到岗原则：根据筹备进度逐步到岗月薪6K月薪5K月薪2.5K月薪4K月薪3K经理1人招商运营主管4人（前期招商开业转运营）保洁24人（增加4人做垃圾清理）万能工3人企划主管1人客服3人月薪8K主要商务条件：主要商务条件标准招商政策合同期一年一签/进场费0/合同保证金2000—5000元/户/租金（含物业管理、空调能耗费）新市场：建11269㎡，实5245㎡实面：首年均价240元/㎡/月建面：均价112元/㎡/月（得房率约47%）一次性缴租半年租金9折一次性缴租一年租金8折（注：物业管理费、空调能耗费等不打折）缴租周期租金季度缴或半年一缴免租期无1—2个月铺内水电一户一表，实用实缴/可否转让商铺否/水产及三鸟区卫生费200元/月/户/投入预算：事项投入费用预估核算说明装修总投入（含设计费）1000万总面积11269㎡*（50元/㎡设计+800元/㎡施工）≈1000万（施工正常报价1000元/㎡，公司自装按800元计）含天地墙台硬装、强弱电、灯带、设计造型消防设施及报批100万消防施工约110万（100元/㎡）报批费约15万企划美陈20万天花、DP点布景企划推广10万网推打品牌、传统折页推广带客流清洁工具10万保洁垃圾车0.2万*3个；洗地机1.35万*2个；吸水机0.08万*2个、鼓风机0.08万*2个、垃圾桶0.03*30个；其他拖把、扫把、抹布、桶、铲等清洁工具5万元。开业企划活动5万促销补贴、礼品（部分礼品可由商户提供）筹备期员工工资20.2万经理1万*5个月；主管0.5*4人*4个月；企划0.6*1人*4个月客服0.3*1人*1个月+0.3*2人*0.5个月万能工0.4*3人*1个月；保洁0.25*24人*0.5个月购物车及其他设备购买8万小型购物车140元/辆*100辆；无轮购物篮25元/个*150个；带轮购物篮40元/个300个；共计约3万元；其他办公、服务器材5万元，如水果自动贩卖机，办公电脑等其他2万备用金总计1175.2万/经营测算：项目项目金额预估收入租金年收入（含物业、公共能耗）约1500万/年（均价240元/㎡/月*5245㎡*12月）支出人员工资153万/年（满编：11.7万/月*13，按13月/年核算）公共水电空调405万/年（30元/㎡/月*11269㎡）垃圾清理13万/年（增加保洁4人*0.25万*13月）垃圾清理费含在人员总工资里面清洁设备15万（含清洁用品）设备维护维修4万/年企划推广20万/年