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2017年12月8日金堂房地产市场调研分析目录Part1.金堂市场概况Part2.竞品个案分析Part3.总结前言金堂位于成都平原东北部，千里沱江之首，县城赵镇为古四川名镇之一，与川中丘陵接壤，幅员面积1156平方公里，常住人口百万人，辖21个乡镇和2个省级工业开发区。金堂已划入“成都半小时经济圈”，位于成渝经济区和成德绵经济带的主轴线上。作为中国人居环境范例城市和山水田园城市，金堂以其得天独厚的优势，正大力加快房地产业、休闲旅游业以及教育产业的发展，全县经济社会呈现出质量更好、速度更快，后劲更足的积极态势。金堂概况毗河中河新城区老城区大学城区位介绍根据城市发展力及物业集聚现状，整个金堂城区分为三个板块：新城区、老城区和大学城。其中新城区是金堂集市政信息、金融服务、休闲娱乐为一体的县中心区域。项目就位于新城区高端居住区最核心的位置，整个金堂15个房地产开发项目集中在新城和大学城，其中新城10个，大学城5个。市场概况区域序号项目体量产品类型2017年1-10月成交量（套）在售成交均价（元）新城区1水城印象24万方高层-32002金山郡35万方洋房26867003恒大御景半岛300万方高层136262004金都华府43万方高层69846005城投润城24万方高层-45006金山国际25万方高层-32007恒合时代城28万方高层57741008泰康博观28万方高层--9中节能琅园43万方洋房--大学城10棕榈湖40万方高层638460011和裕印象25万方高层702470012鹭洲城邦27万方高层546460013希望未来城80万方高层7034900合计54944666金堂在售项目量价示图金山郡恒大御景半岛金都华府恒合时代城棕榈湖和裕印象鹭洲城邦希望未来城年成交量2681362698577638702546703成交均价6700620046004100460047004600490002004006008001000120014001600010002000300040005000600070008000坐标轴标题分析：金堂整体市场以高层销售均价约4666元/㎡，其中恒大以精装房为主销售均价约6200元/㎡；金山郡以电梯洋房为主，销售均价约6700元/㎡。个案分析金山郡金都华府城投润城恒大御景半岛和裕印象金山郡项目参数项目地址赵镇金山路一号（金山森林公园旁）开发商成都金海岸置业投资有限公司占地面积13.7万方（分三期开发）建筑面积35万方规划户数2757户物业形态电梯洋房（6+1）、高层（三期）绿化率30%均价6700总去化890套月均去化60套交房时间2019.6.30车位（车位比）2076个，车位比1：1.17物业成都金房物业服务有限公司物业费1.6金山郡现无在售房源。11月1日加推30#（二期最后批次），累计房源36套，面积136㎡，平层均价约6700元/㎡，底楼跃层销售均价约7500元/㎡，开盘当日总到访约70组，去化20套，去化率72%二期一期，已入住30#在售三期未开发时间节点事项面积区间（㎡）价格（元）备注1月--5.23去化余量80-174㎡4700无可售房源2017.6.9加推196套83-101㎡5600当日去化率79.6%2017.9.9加推72套70-110㎡6200当日去化率100%2017.11.1加推36套，购房客户必须购买车位（1-3号为全款+1车位以及按揭+2车位优质客户优先选房，按揭+1车位3天后选房）136㎡6700目前一期房源全部去化完，二期加推房源剩余10余套，预计5天之内去化完。一二期共去化890套房源1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月销量15630107226价格470047004700470047005600590059006200650001000200030004000500060007000050100150200金山郡量价走势图项目量价走势分析成交客户群：金堂区域客户占比70%，周边乡镇及成都区域客户占比30%；成交客户主要以企事业单位员工，追求品质舒居环境的改善性客户为主成交客户主要成交认知渠道：自然到访+全民营销+朋友介绍客户群分析户型分析金山郡E户型面积136㎡四室两厅双卫户型优势户型方正，改造性强；明厨明卫，全明设计；20㎡超大观景阳台；4.5m客厅开间，居住舒适度高户型劣势无入户玄关，影响客厅整洁；主卧卫生间无窗户，通风采光差；水线不集中，装修、生活成本高小结金山郡1.学区房，毗邻金堂中学、金中外实校；2.公园房，在金山公园内，揽湖景，居住环境极佳；3.主打改善性产品，以花园洋房为主项目优势项目劣势1.所处区域较偏僻，公交线路少，出行居家较不方便；2.项目周边没有完善的商业配套，无自建商圈；3.户型面积大，总价高金都华府项目参数项目地址金堂县滨江路二段（金堂客运中心旁）开发商成都云峰投资有限公司占地面积137亩建筑面积43万方规划户数1298户物业形态高层32F价格4600绿化率35%车位（车位比）766个，车位比1：0.7物业费1.2元总去化938套月均去化48套金都华府一期房源已售罄，二期基本售罄，仅剩最后一栋，预计在12月底加推5#，累计房源360套，面积区间92--118平方米。售罄5#楼待售时间节点事项面积区间（㎡）价格（元）备注1月--2017.6.5去化余量79-118㎡35002018年底交房2017.6.5加推82-118㎡4100去化70，80，90㎡户型2017.7.18去化余量82-118㎡4100前期房源已售罄2017.8月底加推4#83-106㎡4500可售房源住宅174套，商业23套2017.10.11去化余量83-106㎡5000前期房源已售罄2017.12加推5#楼，约计360套96-118㎡--项目量价走势分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月销量204001740价格33003450350035003500410041004500500050000100020003000400050006000020406080100120140160180200面积区间总套数占比80-10012033%100-11012033%110-1206017%120以上6017%合计360100%金都华府一期、二期房源基本售罄，户型配比不详。现以未售5#楼户分析作为参考。5#楼主力户型96、107、116、118㎡，占比如下分析：户型配比以80-110㎡区间为主，前期剩余房源多为低楼层及大面积户型，成交客户群：金堂城区居民为主，周边乡镇客户作为补充。以首次置业、刚改为主要置业目地。成交客户主要成交认知渠道：客户到访以行销拓客，老带新为主客户群分析户型分析金都华府户型优势通厅设计，视线无阻挡；大尺度景观阳台，赠送面积大；入户玄关设计，保证客厅整洁性户型劣势该户型朝小区商业街，噪音大；低楼层采光会受遮挡；次卧较小户型分析金都华府户型优势南北通透，通风采光极好；户型方正，横厅设计，尊贵气派；主卧客厅共享超大景观阳台；超大赠送面积；户型劣势水线不集中；次卧面积较小；小结金都华府1.四周临马路，主干道，车流量大，噪音污染严重；2.金堂客运中心在附近，流动人口多，居家环境差；3.容积率4.3居住舒适度不够1.成熟商圈，周边商业、医疗、教育、市政配套比较完善；2.交通线路多，进出周边乡镇老城区方便；3.户型赠送面积大，性价比高项目优势项目劣势城投●润城项目参数未开发城投一期房源全部售罄，二期还未动工，二期预计约500余户，面积区间110-180㎡，以5+1，6+1，11F品质多层为主，预计年底加推项目地址赵镇滨江路二段369号开发商成都干道金翔置业有限责任公司占地面积80亩建筑面积24万平方米规划户数2438户物业形态14-32F（一期售罄）、多层（二期）价格4500绿化率21%车位1：0.8物业公司成都银葵物业公司总去化1924售罄面积（㎡）总套数（户）占比5425613%85、87105254%100、10942422%12219211%合计1924100%城投润城一期户型配比如下：分析：户型配比以85-109㎡区间为主小结城投●润城1.国企开发，有口碑，市场宣传力度大；2.项目周边有华帝财富广场，永辉超市，以及独立的小区商业街，商业配套完善；3.临金沙市政公园及金堂客运中心，交通发达，出行便利。项目优势项目劣势1.周围临马路，车流量大，噪音污染严重；2.金堂客运中心，人口流动性大，居住环境差；3.项目容积率4.0，绿化率仅21%，整体居住舒适度较差。恒大御景半岛项目参数项目地址金堂县金凤路555号开发商成都天府水城房地产开发有限公司占地面积1500亩建筑面积300万方规划户数15306户物业形态12F,17F,18F,22F,32F,48F价格6100-6200（精装房）绿化率33%车位（车位比）17316个，车位比1：1.1物业金碧物业，1.8元总去化8000套月均去化300套交房时间2018-12-30已入住未开发10月28日加推六期一批次，90#、91#、92#、93#，当天推出374套，去化320套，去化率85%，主力户型92㎡、120㎡、139㎡售罄6期在售时间节点事项面积区间（㎡）价格（元）备注--2017.7.25去化余量92-154㎡58002017.7.25加推55--57#、80#、82--89#92-154㎡5700累计800套房源2017.8.12加推105#92-154㎡5500累计100套房源，实行一口价5500，当日去化率100%2017.9.23加推106#92-154㎡5600累计130套房源2017.9.28去化余量92-154㎡56002017.10.2-16去化余量复式跃层6200一口价2017.10.28三期一批次开盘，90#-93#，累计512套房源92-144㎡6200一口价，93#被团购，未开售项目量价走势分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月销量323323323330价格52005500570058005800580058005900600062004600480050005200540056005800600062006400318320322324326328330332成交客户群：金堂城区客户70%，成都区域包含成都居民及在成都务工客户20%，周边乡镇及附近10%成交客户主要成交认知渠道：到访客户以行销渠道、自然，老带新，朋友介绍为主客户群分析小结恒大御景半岛1.地理位置较偏僻，公交线路少，业主出行不方便；2.新建的商圈不成熟，配套有限；3.恒大项目属于大盘，开周期长，未来几年内业主都将居住在施工噪音中。1.品牌项目，一级资质开发商；2.精装房，缩短前期装修时间；3.绿化面积大，小区配套设施齐全，项目呈现效果好；4.金碧物业，专业化的物业管理项目优势项目劣势和裕印象项目参数项目地址三星镇天星路559号开发商成都金堂和裕房地产开发有限责任公司占地面积100亩建筑面积万方规划户数1867户物业形态高层26-32F价格6100-6200（精装房）绿化率33%最近开盘2017-3-12总去化660套月均去化40套车位（车位比）1465个，车位比1：0.78物业费1.8元交房时间2018-12-31128910111415二期未开发一期已售罄时间节点事项面积区间（㎡）价格（元）备注2017.6.29去化余量74-118㎡420050套2017.8.22加推7#，去化余量98㎡，118㎡45002017.9.19去化余量70-120㎡4200去化7#低楼层，5套2017.10.1加推15#70-120㎡4900136套，当日去化120套截止2017.11.1去化余量70-120㎡5000余量20余套，主要为顶跃和4F带平台的户型项目量价走势分析5月6月7月8月9月10月销量20302322120价格4000420041004500420049000100020003000400050006000020406080100120