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深圳市南山07-05～07号片区[高新技术区南地区]法定图则（技术文件）No.NS07-05～07/01规划研究报告深圳市城市规划设计研究院二00三年三月深圳市南山07-05&06&07号片区[高新技术区南地区]法定图则No.NS07-05&06&007/01规划研究报告·1·深圳市高新技术区南区法定图则规划研究报告前言对于一个国家来说，高新技术产业是其经济发展的重要后劲力量。而对于深圳市这样一个传统工业基础极为薄弱的城市来说，高新技术产业的发展更是一条光明而艰难的道路。自1985年7月由深圳市人民政府和中国科学院建立深圳市科技工业园以来，深圳市的高新技术有了长足的进步。1998年，园区内的工业产值为200多亿元，其中高新技术产品产值为170亿元，占全市同类产品产值的26%，年产值超过亿元的企业已达17家。位于深圳市高新技术产业园区南部的南区（以后简称高新区南区）原来是深圳湾的一部分，其中南区北片在1992年时曾被作为深圳市软件园区来进行规划，由于各方面的原因，软件园区的建设比较迟缓。1995年以后，在深圳市日益重视产业结构转型的氛围下，南区的高新技术工业村进行了及时而正确的规划建设。1996年11月，市委、市政府开始了整个园区的规划工作。《深圳市高新技术产业园区土地利用规划》作为该规划工作的核心内容之一，于1998年10月上报市政府并获审批。高新区南区的各项建设正以该规划为依据和指导有条不紊地进行。随着1998年“依法治市”被深圳市提为治理城市的最重要举措以来，法定图则的制订便成为城市建设由人治向法治发展的重要标志。高新区南区法定图则正是在这种情况下于1999年被纳入了市政府的工作日程。第一部分现状研究报告一、现状概况及分析（一）、位置及范围高新区南区位于深圳市高新技术产业园区南部、深圳湾西北部，东起沙河西路，西至南油大道，南临滨海大道，北接深南大道，总面积为5.23平方公里。东边与深圳市重要的城市组团绿化隔离带（沙河高尔夫）隔路相望，南与南山商业文化中心区相临，西边紧邻南油集团的住宅区和荔景公园，北边是高新区中区，地理位置十分优越。（二）、地形地貌南区内最高的高程为41.59米，最低为0.23米。整个地势呈西北高、东南低且平缓的趋势，地形变化并不复杂。由于整个南区除西北部的深圳大学和粤海门村及桂庙村外都是填海形成的，因此从西南至东部的地势非常平缓。（三）、人口状况高新区南区人口状况一览表表1管辖单位管辖片区总人口（人）常住人口（人）暂住人口（人）桂庙派出所桂庙村29401532787粤海门村1120230890深圳大学977041805590深大工厂区1153173980麻雀岭派出所高新南区东部26727421930合计17655547812177注：麻雀岭派出所管辖的高新南区东部指的是深大-粤海门村及后海路以东填海的新区。深圳市南山07-05&06&07号片区[高新技术区南地区]法定图则No.NS07-05&06&007/01规划研究报告·2·高新区南区的人口目前分属桂庙、麻雀岭两个派出所管辖。截止至1999年6月，南区总人口为17655人，其中常住人口5478人，暂住人口为12177人，常暂比为1：2.22。详情见表1。南区的人口现状具有如下特点：（1）人口结构以暂住为主。其中暂住人口占总人口的68.97%，而常住人口仅占31.03%。（2）人口地域结构分布不均。南区现状人口主要分布在深大及桂庙、粤海门两村，占总人口的78.33%。（3）人员构成比较复杂。桂庙村及粤海门村村民383人，流动人口却达到3677人，以工厂的工人及建筑民工为主；深圳大学以学生、教师为主；高新南区东部区以高新技术公司员工为主。（四）、社会经济状况自1997年以来，高新南区就被定性为整个高新区重要的教育科研、试制、孵化及管理基地，产业以电子计算机、软件、多媒体、通讯等电子信息业为主。到目前为止，高新技术工业村已进驻朗讯、康柏、金蝶、深圳特发等46家企业，1998年其产值从2000万元到1亿元不等；另外有独立用地的大规模企业有思创太阳能、清华大学研究院、中国科技开发院、京山高科技村等单位，已划用地但尚未进驻的企业有联想集团、奥沃国际、国家工试中心、飞亚达集团、泰丰电话、中国教育企业总公司深圳分公司、富诚幕墙、深圳方大集团、创维集团等9家单位，这些单位在高新南区内尚未形成科研与生产能力。在桂庙村工业区，主要以手袋、电子、皮革、皮具、电路板等劳动密集型的三来一补企业为主，这些企业全都是租借桂庙村的厂房进行生产，给桂庙村带来可观的效益的同时，也污染了桂庙村的环境。这反映了高新区南区客观存在产业层次落差大的特点。（五）、土地划拨状况截止至1999年6月为止，高新区南区内已划拨土地（不包括已建市政道路）268.49公顷，共36家用地单位，占南区总用地的51.41%。见表2。南区用地单位的地籍情况详见附件一：《高新区南区用地地籍现状一览表》。南区已划已建用地240.60公顷，已划未建用地60.86公顷，未划已建的推平用地135.44公顷，未划未建用地86.22公顷。高新区南区土地划拨情况表2用地划拨阶段宗数面积（公顷）比例（%）红线3072.9827.18宗地55154.1557.41蓝线133.7712.58农村历史红线17.602.83合计87268.49100.00（六）、用地现状结构及空间分布高新技术区南区总面积5.23平方公里，分为深大片区—粤海门村、桂庙村片区、南山中心区北片区、高新区南区北片及高新区南区南片等五部分。其中已建的城市建设用地有240.60公顷，占总面积的45.99%；尚未建设的用地（包括推平待建地）282.52公顷，占总面积的54.04%，其中推平待建用地135.44公顷，水域78.84公顷，园地7.38公顷，已划未建用地60.86公顷。详细情况见表3及表4：高新区南区用地建设状况表表3序号用地建设状况面积（公顷）比例（%）1已建用地240.6045.992未建用地282.5254.01其中已划未建用地60.8611.63推平待建用地135.4425.89水域78.8415.07园地7.381.413合计523.12100.00高新区南区土地利用现状一览表表4深圳市南山07-05&06&07号片区[高新技术区南地区]法定图则No.NS07-05&06&007/01规划研究报告·3·序号用地项目代码已建用地已划未建用地总计面积比例面积比例面积比例1居住用地R13.132.5119.283.6932.416.20其中二类居住用地R27.721.4818.073.4525.794.93五类居住用地R55.411.035.411.03配套设施用地R61.200.231.200.232商业性公共设施用地C2.620.502.620.50其中旅馆业C42.620.502.620.503政府/团体/社区用地G/IC112.3121.471.450.28113.7821.75其中行政办公用地G/IC11.040.201.450.282.490.48教育科研设计用地G/IC5111.2721.27111.2721.274工业用地M14.382.7533.706.4448.089.19其中高新技术园区用地M48.451.6233.706.4442.158.06乡村自留工商业用地M55.931.135.931.135道路广场用地S90.2317.250.450.0990.6817.33其中道路用地S189.7917.1689.7912.10广场用地S20.440.080.440.08社会停车场库用地S30.450.090.450.096市政公用设施用地U1.240.240.310.061.550.30其中交通设施用地U20.810.160.810.16邮电设施用地U30.310.060.310.06环境卫生设施用地U40.430.080.430.087绿地G9.311.783.050.5812.362.36其中公共绿地G11.260.243.050.584.310.82生产防护绿地G28.051.548.051.548小计240.6046.0060.8611.63301.4657.639水域和其它用地E221.6642.37221.6642.37其中水域E178.8415.0778.8415.07园地E47.381.417.381.41发展备用地（推平待建）E9135.4425.89135.4425.8910合计462.2688.3760.8611.63523.12100.00单位：面积（公顷）比例（%）1、居住用地R小区配套设施一览表表5配套设施数量（处）位置备注幼儿园1深圳大学内邮电所1桂庙村20平米建筑面积南区居住用地主要有三部分：南区北片为其服务的高新区公寓及桂庙村、粤海门村的村民居住用地、南山中心区北片居住用地。前者已建成公寓2000套，环境较好；农村村民居住用地配套设施极不完善，只有一个邮电所；中心区北片已将小区道路建好，已开发的居住用地是中建（蛇口）发展有限公司建设的锦隆花园，该小区配套设施为幼儿园、托儿所、居委会、公厕各一所，截止至目前，正在建设。2、政府/团体/社区用地G/IC南区内最大的教育科研用地是深圳大学，红线面积达111.27公顷，占全区用地的21.27%，其中分为教学区、教职工居住区、学生宿舍区、体育场地区、校办工厂区及其发展备用地。另外在高新技术工业村有临时的办公用地，用地面积为0.5公顷；桂庙派出所新划的办公用地正在建设，用地0.11公顷，同南山区武装部用地（0.35公顷）一起位于后海大道与未来的学府路交界处。3、工业用地M工业用地达49.10公顷，占总用地的8.82%。其中，高新技术园区用地已建8.45公顷，已批未建6.64公顷，桂庙村内的工业用地达5.93公顷。4、市政公用设施用地U南区已建成的市政公用配套设施见下表6：5、绿地G南区内公共绿地尚未建成，仅有的一块临时绿地位于高新技术工业村内。深南大道及南油大道旁的绿带面积达8.05公顷，其宽度分别为30米、20米。6、水域及其它用地E深圳市南山07-05&06&07号片区[高新技术区南地区]法定图则No.NS07-05&06&007/01规划研究报告·4·南区南片西部有池塘一处，面积为78.84公顷，原为深圳湾蚝田的一部分，深圳湾填海后成为内陆池塘。由于桂庙村工业厂家将工业污水通过该水体径直排入深圳湾，填海后污水便滞留在该水体内，造成水体污染。深圳大学与高新技术工业村交界沿深南大道方向处及深圳大学红线外西北角处为荔枝林，面积有7.38公顷。高新区南区北片及南片东部有推平待建地（未划红线）135.44公顷。其中，北片七通一平施工完毕，南片正在施工。市政公用配套设施现状一览表表6配套设施用地面积（平方米）位置备注深长红珠岭加油站2412.1深南大道旁无用地手续加德士加油站2400.0深南大道旁粤海门加油站3217.3深南大道旁消防站776.3高新技术工业村内污水排海深大泵站4279.0后海大道旁（七）、土地开发强度及建筑质量1、土地开发强度整个南区总建筑面积（包括已批未建）232.6万平方米，毛容积率为0.44。其中商业面积15.3万平方米，占2.92%；住宅面积76.3万平方米，占14.59%；教育科研办公建筑面积19.2万平方米，占3.67%；工业建筑面积100.5万平方米，占19.21%；其它建筑面积21.3万平方米，占4.07%。各部分土地开发强度如下表7。2、建筑质量分类及其空间分布(a)一类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间较短（不超过十年），外观较好，不需改造装修即可良好使用的建筑。这类建筑原则上予以保留。(b)二类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间超过十年，外观较旧，需要改造装修才可使用的建筑。这类建筑经过改造可予以保留或拆除。(c)三类建筑：指那些砖木结构、临时建筑、简易棚等年代已久、外观已旧，已无法继续使用的砖混结构等类的建筑。这类建筑需拆除。从空间分布上来说，一类建筑分布在深大校园的教学区和学生与教师的宿舍区、粤海门