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2014年惠州房地产市场周报（2013.12.30-1.5）Unionproperty.ALLrightsreserved2013/1研究管理中心出品2Unionproperty.ALLrightsreserved思想践行未来一、本报告数据来源于政府相关部门公布的数据，合纵联行研究管理中心在引用数据时会标明数据的具体出处，并据此做出统计和分析，分析结果仅供参考。二、本报告分析结果、信息或所表达的意见，不构成任何投资买卖建议。三、本报告版权归惠州市合纵联行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询合纵联行研究管理中心，电话：0752-7822255QQ：115967186五、本报告数据统计截止时间：2014年1月5日六、由于网上签约的信息在录入时会产生一定的滞后性，可能造成与各盘实际成交的数据会略有出入。☆版权声明☆PART0本周导读宏观市场预测本周惠城区量跌价涨，网签住宅547套，网签均价6989元/平米。惠城楼市连续两周回暖，呈现走高势态迎接2014全新的一年；据不完全统计，共计约18个项目在认筹，大部分项目预计在1月中入市，产品的面积区间在34-263平米之间，中大户型的产品居多。中国12月汇丰制造业PMI终值50.5创3个月新低；40个城市暂停房贷二套房贷利率最高上调40%；广东GDP首次超过1万亿美元直追排名第15位韩国。目录ContentsPART1宏观与政策一周市场动态名人名企本地资讯PART2土地市场住宅市场商业写字楼市场片区量价成交情况住宅成交均价项目成交龙虎榜PART3一周楼市动态开盘简讯项目营销活动媒体监测PART1.1宏观与政策中国12月汇丰制造业PMI终值50.5创3个月新低中国12月汇丰制造业PMI终值50.5，创三个月新低，预期50.5，初值50.5；11月终值50.8。中国12月汇丰制造业新出口订单终值49.1，创四个月最低水平。中国制造业部门12月数据显示其继续维持扩张态势，但12月终值不及11月的50.8。新订单增长速度减缓，因海外销售4个月来首次下降。12月PMI终值走缓，主要因为制造业产出速度下降。但受新订单增速稳定支撑，本次依然是连续5个月位于50荣枯线上方。我们认为，由2013年8月启动的经济复苏的动能将延续至2014年。通胀依旧温和的环境下，我们预期政府将保持当前的货币及财政政策以支撑增长。2014年我国出口或将增长9%顺差3100亿美元展望2014年，我国出口将增长9%左右，进口将增长7.5%左右。进出口贸易增速与上年基本持平，全年外贸顺差3100亿美元左右，国际收支保持小幅顺差。结构方面，机电产品出口2104年仍将成为中国第一位出口商品，但由于新兴经济体增长放缓，资本品与投资品需求相应减少，机电产品出口增长将有所放缓，劳动密集型产品在外贸结构调整、人力成本上升、低端制造业转移的影响下，长期增长速度呈下行趋势。PART1.1宏观与政策2014年人民币汇率料双向波动或进5时代在经历了数年的快速升值之后，人民币对美元的汇率更是屡创新高，全年升值近3%，远超去年同期水平。分析人士表示，2014年人民币延续单边升值趋势可能性较低，预计全年将呈双向波动。人民币对美元汇率在4月份开始步入上升通道，并屡创2005年汇改以来的新高。2013年12月31日，人民币对美元汇率中间价再升55个基点，报6.0969，全年中间价共计41次创下新高；累计升值幅度3%，大大超过去年1.03%的全年升幅。展望明年人民币汇率的走势，中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军对指出，影响明年汇率走势的主要因素包括，美联储退出量化宽松(QE)政策的力度和节奏，欧美经济好转对中国出口的带动程度，中国外汇管理体制、汇率生成机制等方面的改革。中国银行首席经济学家曹远征指出，受跨境资金流动的影响，预计明年人民币对美元汇率出现单边升值的概率较小，而将双向波动，上下区间各为1%。“1%的区间也意味着人民币对美元汇率进入‘5’时代是可能的。”合纵解读：2012年全年人民币对美元中间价的上涨幅度只有0.25%。这意味着，2013年以来的升值幅度已经超过去年全年的12倍。人民币未来有可能阶段性交替出现升值和贬值压力，鉴于中国经济企稳、出口恢复，且美国退出QE3仍有不确定性，人民币在2014年初有升值压力；若中国经济增长未见持续显著反弹，美国QE3退出趋于明确，人民币此后又可能面临贬值压力。全国中重度污染土地约5000万亩基本在发达地区国土资源部副部长王世元透露，我国土壤污染十分严重，估算全国中度、重度污染土地约5000万亩，而且基本在经济发达地区、鱼米之乡。这个数据与环境保护部门基本一致。PART1.1宏观与政策广东GDP首次超过1万亿美元直追排名第15位韩国广东省发改委近期披露，预计2013年广东GDP增长8.5％，成为全国首个超6万亿元人民币的省份，也首次突破1万亿美元全球超过万亿美元的国家共有15个，包括美国、中国、日本、德国、法国等。而广东一省的GDP就直追排第15位的韩国（1.13万亿美元）和第14位的墨西哥（1.18万亿美元），排在第16位的印度尼西亚（0.88万亿美元）和第17位的土耳其（0.79万亿美元）之前。广东GDP总量过万亿美元，一半原因在于人民币升值。并且，广东区域发展极不平衡，广深佛莞四市占全省GDP的70%，粤东西北12市长期处于欠发达状态，全省的人均GDP排在全国倒数。广州住宅不得设置户外广告广州市第97次市政府常务会，审议并通过了《广州市户外广告和招牌设置管理办法（修订稿草案）》，最终的《办法》删除了临街玻璃不得设置户外广告的要求，但增加了“住宅”不得设置户外广告和招牌的要求。此外，《办法》仍然明确烂尾楼设置商业性户外广告的要进行公开出让，并应办理《户外广告设置证》。此外，《办法》还明确，户外广告位置使用权出让收入为政府非税收入，由政府统筹安排使用，主要用于城市公共设施建设、城市管理、社会公益广告等方面。PART1.2一周市场动态全国百城房价连涨19个月二三线城大多库存积累2013年12月，全国百城房价环比上涨0.7%，自2012年6月以来连续19个月环比上涨。业内人士认为，12月房价上涨走势趋于平稳，但不同城市房价涨跌分化进一步加剧。12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10833元每平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，涨幅与上月基本持平。12月100个城市中有68个环比上涨，32个城市环比下跌。与上月相比，12月环比上涨的城市个数减少1个，其中涨幅在1%以上的有19个，较上月减少9个；12月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月增加5个。40个城市暂停房贷二套房贷利率最高上调40%40个城市出现暂停房贷现象，部分城市首套房商贷利率不仅告别“打折”，还在基准利率上上浮5%-30%不等；二套房执行利率上浮10%--40%不等。某商业银行二套房最高上调40%，利率高达9.17%，创下2013年最高纪录。去年12月以来，全国银行“停贷潮”蔓延态势达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到全国，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银行由商业银行也逐渐扩展到国有银行。截至目前，全国已有北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、苏州、武汉、天津、郑州等40个城市相续出现暂停房贷现象。PART1.2一周市场动态深圳“试水”分类治理小产权房或具借鉴意义日前，深圳市政府出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》，对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理。该试点办法直指深圳小产权房问题。深圳市政府出台有关农村城市化历史遗留违法建筑的试点实施办法。办法规定，坚持宽严适度、分类处理确认的原则，对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认；对原村民、原农村集体经济组织，整体从宽，减免罚款或者地价。专业人士表示，该办法出台意味着深圳是全国首个小产权转正“试点”城市，意味着为小产权房转正提供了根据，同时小产权房转正告别“一刀切”。“地价为办公用地基准30%深圳拟正式推出养老用地继7月份深圳市推出养老新政打破养老用地政策障碍后，12月23日，深圳市人大常委会发布消息称，近期将制定具体养老用地政策，推出1至2块养老用地。“未来几年深圳还将至少新增70块土地用于养老设施建设，同时鼓励外界利用存量房土地改造的机会增加养老设施建设。”深圳市民政局福利处工作人员马少和透露，深圳正提早布局养老产业，计划打造养老基地。根据初步设想，深圳市力争将街道敬老院打造成管理服务专业化、服务对象社会化的供养型专业养老机构，目前正大力推进公办养老设施建设，申报国家养老服务业综合改革试点城市，进一步放宽民办养老机构准入门槛，规范养老服务机构，实施退出机制。PART1.3名人名企王健林向迪斯尼“宣战”日前，大连万达集团(廊坊万达广场)董事长王健林在演讲中向落户上海的世界知名游乐园迪斯尼宣战：“万达正在无锡投资几百亿做一个大型文化旅游城，计划2016年底开业，万达就是要跟上海迪斯尼PK一下，拿入园人次、收入规模这两个核心指标比一比，看谁更高。”万达文化产业目标是在2020年前收入至少达到800亿元，进入世界行业前10名。十年内在国外建成二到三个万达文化旅游城。李嘉诚长江实业旗下的新加坡ARA资产管理公司在南京拥有的唯一物业——南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦，被江苏本地企业三胞集团收购。在“撤资中国”的议论声中，李嘉诚依然在坚持自己的资本腾挪路线，“李超人”所拥有的长江实业集团旗下的ARA基金，日前抛售了南京唯一的物业——新街口的国际金融中心。收购方三胞集团在这宗交易后，已经持有了新街口超过一半的商业经营面积，俨然成为新街口“地主”。南京三胞集团方面证实，该集团已经从ARA基金处购得国际金融中心。对于这笔交易的价格，此前有媒体报道称为30亿元左右，而三胞集团表示“收购价格超过20亿元，工商银行总行为这次并购提供了信贷支持”。这样一来，国际金融中心已经完成了第二次转手。“李嘉诚多次出售物业的动作，对南京市场具有警示意义。”南京房地产促进会秘书长张辉表示，南京2013年下半年以来，出现了多幅高价地块，市场对接下来的预期也越来越高，但是李嘉诚抛售国际金融中心的做法，提醒市场风险其实一直存在。李嘉诚旗下基金出售南京国际金融中心PART1.4本地资讯惠州房管局公布了普通住房单价新标准，2014年1月1日起开始执行。其中，惠城区（含仲恺高新区）、惠阳区、大亚湾区普通住房单价标准分别调整为建筑面积每平方米8034、7587、6530元及以下。惠州2010年9月29日出台的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。“豪宅税”起征点的提高，让惠州市场相当数量的刚需客将成为主要收益人群。但是，认定一套普通住房，面积、容积率、房价三个条件缺一不可。需要提及的是，所购房屋属于家庭第二套住房的，即便是普通住宅，也无法享受契税减免的优惠。根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》、《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》及惠州市政府常务会议纪要的精神，结合我市的房地产市场实际，将在每年的1月1日和7月1日公布新的普通住房单价新标准，即是每半年一次调整，实现常态化的调价机制。惠州公布新的豪宅税惠城破82014年1月1日起执行省政府日前公布了第五批省级非物质文化遗产名录，我市申报的8个项目中有6项榜上有名，分别是惠阳皆歌、惠州李家拳、淡水客家凉帽制作技艺、