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商业房屋租赁合同常见法律风险防范2014年11月监察审计中心刘臻目录•第一章前言•第二章房屋租赁合同主要条款•第三章房屋租赁合同纠纷主要类型•第四章相关法律法规、司法解释第一章前言•一、房屋租赁合同的定义•二、房屋租赁合同的法律特性•一、房屋租赁合同的定义《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。使用占有收益处分占有使用收益处分租赁关系二、房屋租赁合同的法律特性1、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。2、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。第二章房屋租赁合同主要条款•一、房屋租赁合同主要条款《商品房租赁管理办法》第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。问题一：预租合同是否有效？问题二：房屋未取得建设工程规划许可证，能不能租？问题三：承租人擅自变动房屋结构，作为出租人，怎么办？问题四：如何避免优先购买权纠纷问题五：房屋损坏了，谁来维修？第三章房屋租赁合同纠纷案例分析•一、房屋租赁合同效力纠纷•二、房屋租赁合同履行、解除纠纷•三、优先购买权纠纷•四、其他•一、房屋租赁合同效力纠纷1、预租2、在建工程出租一、预租•一、背景•二、概念出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租该房屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件时，订立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款的行为。•三、预租合同法律效力疑问预约合同？房屋租赁合同？详见在建工程出租部分分析•四、法律法规及地方规范1、全国性的法律或行政法规：无专门规定2、地方性法规和地方政府规章：《上海市房屋租赁条例》第九条《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第七条《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条•五、案例北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案二、在建工程出租•一、背景•二、案例分析•三、法律风险提示二、案例分析（续）2010年4月12日，原告A与被告B签订了租赁合同，原告A将其厂房租给被告B使用。租赁合同约定：由于B在A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故A不得以任何借口将房屋使用权收回，否则A赔偿B的一切损失。合同签订后原告即将房屋交付给被告，被告即投入资金对房屋进行装修。被告自认2010年7月因故停产。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租赁（水电）押金50000元之外，至今未付租金。双方致成纠纷。另经查明，该厂房于2004年6月24日由相关部门颁发建设用地规划许可证，房屋建成后，2011年9月22日由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴定，装饰装修建设工程的造价735354元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总共450000元。2011年2月24日原告诉至法院，请求判令（1）解除租赁合同；（2）被告支付租金共计450000元；（3）要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状；（4）被告承担合同解除之日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决（1）租赁合同无效；（2）A向B返还押金并赔偿经济损失。问题与讨论：1、房屋未取得建设工程规划许可证，合同是否有效？2、合同解除后，装饰装修残值损失如何承担？•本案的争议焦点如下：一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，对照本案情形，青田某制伞有限公司在2011年9月22日取得了出租厂房的建设工程规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前，故本案的租赁合同应认定为有效。二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方均同意租赁合同解除，但对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责任。三、法律风险提示一、关于租赁合同效力《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋：租赁合同无效，可补正2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补正二、关于租赁合同无效后法律后果1、房租使用费：有效对待2、损害赔偿：租赁合同无效经出租人同意的装饰装修未形成附和的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，可由承租人拆除、应拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。未经出租人同意的装饰装修、扩建由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。二、房屋租赁合同履行、解除纠纷1、房屋维修2、房屋结构变动一、房屋维修根据《合同法》相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。质量保证瑕疵担保维修义务二、房屋结构变动•一、案情卢某租用农某的一开间门面经营加工铝合金门窗，租期三年，同时又租用隔壁张家一楼作生活区。在租赁期间，卢某为了出入生活区到店铺方便，未经农某和张某同意，便在隔墙中间打通一道门，对此，张某未提出异议。2014年6月的一天，农某到店铺抄水电表，发现卢某在隔墙上打通一道门，农某认为该墙壁是承重墙，卢某的行为改变了房屋结构，危害到房屋的安全，卢某违反合同约定（租赁合同中约定有：未经房东同意，不得擅自改变房屋结构条款），要求卢某恢复房屋原状，但卢某不予理睬。经交涉无果，农某向人民法院起诉要求解除与卢某的房屋租赁合同。•二、法律依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。•三、救济手段扩展（讨论）古蔺酒街案例《物权法》第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。三、优先购买权纠纷1、优先购买权2、如何避免优先购买权纠纷一、优先购买权•一、概念•二、背景•三、法律规定出租人：徐某承租人：肖某买受人：李某•《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。•在买卖合同的主要条件确定后，即履行通知承租人的义务，通知的内容建议包括买卖合同的主要内容，如交易价格、付款方式、付款时间等。如承租人在受到通知后15日内未明确表示购买的，根据最高法院司法解释的规定，即视为承租人放弃优先购买权。二、如何避免优先购买权纠纷•通知•范围：2005.7《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》•建议：1、如果出租人出售的房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元，在法律上也可以实现分别管理和登记的，建议允许承租人对其承租部分行使优先购买权，出租人避免借口整体转让而拒绝。2、如果房屋不可分割或虽可分割单分开出售会对出租人造成重大影响的，一般不允许承租人对其承租部分行使优先购买权。建议保障承租面积达到50%以上面积的承租人的优先购买权。3、租赁合同中明确放弃优先购买权（1）需要明确放弃优先购买权承诺的生效时间；（2）需要明确该承诺不可撤销；（3）应预先考虑到可能出现的转租的情形；建议在相关条款中约定承租人保证次承租人在其签订的转租合同中承诺放弃优先购买权的义务，并将其承诺作为出租人同意转租的条件。•四、其他1、租赁备案2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？•1、租赁备案：•《商品房屋租赁管理办法》第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。•第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。•2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动•《合同法》（1999）第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。•《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000）第65条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。:第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。•《物权法》（2007）第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。•3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？•《物业管理条例》（2003）：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。•最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）：第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第四章相关法律法规、司法解释•《中华人民共和国民法通则》及其意见•《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》•《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）•《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[