重庆璧山凤湖仙山旅游地产项目前期

第1页共28页重庆璧山凤湖仙山旅游地产项目前期第一章总论1.总论1.1项目概况项目名称：“凤湖仙山”?游区项目业主：重庆明瑜?游发展有限公司项目法定代表人：肖明瑜建设地址：重庆市璧山县七塘镇建设性质：新建项目建设目标及规模本项目拟以“凤湖仙山”独特的地貌、广阔的水域和丰富的自然人文资源为背景，将该?游区打造成为一个集观光?游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为一体的综合性?假?游区。项目总规划面积为30平方公?，包括10平方公?的?游区（含1平方公?的核心区），20平方公?的生态保护区。项目投资（1）项目总建设投资21414.53万元。（2）固定资产投资18711.07万元。（3）建设投资（动态部分）832.35万元，包括启动建设期贷款?息532.35万元，全额?动资?300万元。投资计划资?筹措及使用计划项目2006?业主自筹银?贷款借调资?合计2000.003000.00500.005500.002007?2000.005000.000.007000.00资?来源及使用2008?1000.00616.440.001616.442009?1000.001020.540.002020.542010?1000.001020.540.002020.54单位：万元主要投资方向基础设施建设?游设施建设?游设施建设?游设施建设2011?1000.001424.650.002424.65项目建设工期启动建设期２?，?展建设期４?。1.2研究方法及程序本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、?论研究等方法，对项目进??战?策划和可?性研究。在项目研究的过程中，项目组多次与业主及相关部门领导进?沟通，为项目研究的顺?展开奠定?坚实的基础。项目的具体研究思?如下图所示:2第一章总论3第一章具体研究步骤为：1)2)3)4)5)6)7)8)9)总论运用经济学的工具和方法论证?游业在我国目前经济社会发展中的地位；归纳总结目前重庆市、璧山县?游发展的现状及特点，研究影响?游业发展的基本因素并预测其发展趋势；从区位交通、自然资源、人文地?、基础设施等方面对项目资源条件进?评价，分析自身的优势与?势；通过对重庆市及本案周边?游项目的分析，并结合?游项目?大开发模式和定位的?论方法进?形象定位，提炼出本项目的核心竞争?；依据规划?论原则，对项目进?功能分区，并计算其承载能?，设计景区的休憩模式和线?；对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进?包装，增强其核心竞争?；提出项目基础设施建设方案；进?项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施；提出项目投资估算和资?筹措方案，并进?财务预测及评价；10)提出公司的组织管?架构和人?资源配置方案；11)进?项目风险识别及风险衡?，并提出规避措施。1.3研究结论本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对重庆“凤湖仙山”生态休闲?游?假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资?来源、经济效益、社会效益、环境影响等方面进??客观的测评分析，并对项目进?形象定位与产品包装，作出项目的概?性规划，得出如下结论：社会效益显著。本项目作为璧山县的又一品牌工程，建成后将成为璧山周边区县及主城九区居民休闲?游的热点区域，并将带动当地经济发展，提供充足的就业岗位，增加当地居民收入，提高居民生活水平。经济评价可?。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益?高于基准收益?，具有经济可?性，但投资回收期较长。环境影响较小。项目建设及运营?会对?游区生态环境造成?可恢复的损失，对于存在的某些负面环境影响，可以通过合?的防治措施?低甚至消除其影响程?；“凤湖仙山”同时景区面积大，自然恢复功能较强。本项目在社会、经济、环境三方面均具有可?性，可顺?启动建设。第二章项目建设背景分析2.项目建设背景分析2.1国际?游业背景分析2.1.1.国际?游业发展现状分析二十一世纪，?游业开始取代石油工业和汽车工业，成为最第2页共28页大创汇产业。资?显示，国际?游??游人次超过世界总人口的10%，?交?额超过3000亿美元，成为世界经济的支柱产业。2004?，国际?游业持续?近?来的高速势头，?国际入境?游人数增长?为10%。其中，亚太地区?增长?高达29.0%，扭转?2003?由于非典型性肺炎的打击造成增长?下?(2003?比2002?下?9.13%)的状况，实现?国际入境?游的快速恢复和振兴。2004?世界入境?游人数和增长?世界和区域全世界亚太地区国际入境?游人数(万人次)2004?7590015300?增长人数69003400增长?(%)10.029.02003?10017.3市场份额(%)2004?10020.2增减百分点+2.9数据来源:WTO:WorldTourismBarometerVolume3，No.1，January20052.1.2.国际?游业发展前景分析尽管国际?游需求依然会受到诸如周期性经济衰退、通货膨胀、恐怖主义活动、区域战争或各种贸?保护主义等因素的制约，但?游业持续发展的大趋势是?可逆转的，国际?游将在各种危机和挑战中产生新的突破，出现新的格局，保持持续发展的动?。（1）国际?游发展高速化据世界?游组织预测，未来的15??，国际?游人数?均增长?为4.35%，国际?游消费?均增长?为6.7%，高于同期世界经济发展预测值；到2020?，全球将接待16亿人次国际?游者，国际?游消费额将高达20000亿美元。这表明在未来很长一段时间?，国际?游业将继续保持高速发展态势，对世界经济的支撑作用将越来越明显。（2）国际?游消费形式多样化随着经济和社会的发展，消费者未来将集中追求五个目标：时间、质?、健康、环境及家庭，能同时满足这五个目标的最佳消费领域就是?游活动。但随着需求的?断升级，传统的观光和娱乐?游形式已经越来越?能满足消费的挑剔，在未来?游业的发展过程中，商务?游、保健?游、生态?游、会展?游、体育?游、乡村?游等新奇、个性的?游形式和?游产品将被?断创新出来，并将迅速发展成为主?方式，占据市场的主要份额。（3）国际?游一体化一是同质的方面，主要体现在对?游接待设施，?游交通基础设施，城市自然环境的国际化、现代化和标准化的要求，也表现为对环境的关注日益加强等；二是异质的方面，主要体现在对文化性的要求越来越突出，要求?游经营内涵的民族化、历史化、个性化等，以此5第二章来满足?游消费者?高层次的需求。项目建设背景分析2.2我国?游业背景分析2.2.1.我国?游业发展现状分析通过20多?的努?，我国?游业取得?长足进步，已跻身于世界?游国前?，是我国国民经济发展一个?可或缺的推动?。（1）入境?游发展现状近?来，我国的国际?游取得?突破性的进展，入境?游人数逐?上升，国际?游收入取得突破成就，已成为全球性的?游强国。2004?，我国?游业克服?“非典”个案及禽?感等??因素的影响，扭转?2003?的下?趋势，全?入境人数首次突破1亿人次，达1.09亿人次，比2003?增长18%；?游外汇收入超过250亿美元，比2003?增长43.7%，被评选为2004?最佳?游目的地。全国2000-2004入境?游统计表?份?游人数（万人）?游收入（亿美元）20008344.39162.2420018901.29177.9220029790.83203.8520039166.21174.06200410903.82257.39全国1997-2004入境?游动态分析12000100008344.399790.838901.297279.565758.796347.849166.2110903.8260%50%40%30%20%10%0%-10%-20%8000600040002000120.74126.02140.99162.24177.92203.8501997199819992000入境旅游者人数（万人）入境旅游人数增长比率2001174.06257.39200220032004国际旅游收入（亿美元）国际旅游收入增长比率数据来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等（2）国内?游发展现状随着我国经济的持续发展，人们的生活水平得到?大幅?改善，?游业的消费主角开始从境外人士全面转向国内居民，国内?游已成为?游发展的主?，收入逐?扩大，已达到?游业总收入的七成左右。2004?，国内?游也摆脱?“非典”的影响，开始全面复苏，无论是?游人数还是?游收入，均创历史新高：全?国内?游出游人数已达11亿人次，比2003?增长26.6%；?游总收入4711亿元，比2003?增长36.9%。6第二章项目建设背景分析全国2000-2004国内?游统计?份20002001200220032004总人次（百万人次）总计7447848788701102城镇居民农村居民329375385351459415409493519643总计317554352237387836344230471070总花第3页共28页费（百万元）城镇居民223526265168284809240410335900农村居民9402887069103027103820135170总计426.6449.5441.8395.7427.5人均花费（元）城镇居民农村居民678.6708.3739.7684.9731.8226.6212.7209.1200210.2全国1998-2004国内?游人数总增长趋势分析35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%1998199920002001200220032004总人次增长趋势城镇居民人次增长趋势农村居民人次增长趋势全国1998-2004国内?游花费总增长趋势分析60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%总花费增长率城镇居民花费增长率农村居民花费增长率1998199920002001200220032004数据来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等2.2.2.我国?游业发展前景分析（1）入境?游发展前景分析根据世界?游组织公布的各国接待外来游客人数的排名,2004?我国排名第四，接待的外国游客人数为4810万，与排名第三的美国差距仅为200万。同时，根据世界?游组织预测，到2020?我国将成世界第一大?游目的地。可以预见，在未来几十??，随着社会的继续稳定和经济的持续发展，我国丰富?游资源的优势必定会得到?大的发挥，入境?游必定会进入新一轮的增长高潮，将在相当长的一个时期内处于高速发展的黄?期。（2）国内?游发展前景分析我国是世界上第一位的人口大国，有着无与伦比的最大的国内?游客源市场。目前我国7第二章项目建设背景分析公民所能享受的法定休息日的总?是114天，随着社会的发展，人们的闲暇时间将会越来越充足。同时，我国人均国内生产总值在2003?已超过1000美元，国民的消费结构开始升级，由温饱型转向小康型，由生存型消费向享受型消费和发展型消费的方向发展，住房、购车、通讯等消费将逐渐得到满足，?游需求将会反复产生。根据国家发展战?，到2020?，我国将全面建成小康社会，小康社会的建设对?游?假有着巨大的推动作用，如按每人每?出游两次计算，届时的国内?游人数可高达30亿人次左右，国内?游市场潜?十分巨大。根据世界??与?游?事会（WTTC）的预测，到2015?，我国的??与?游需求将达到67823亿元；2006?至2015?期间，其?均增长?将达9.2%。2.3重庆市?游业背景分析2.3.1.重庆市?游业发展现状分析直辖七?间（1997-2003），重庆市?游业总收入?均增长23.0%，到2003??游总收入相当于全市GDP的9.06%。?游业已成为城市发展最快、最具活?的产业和经济增长点之一。2004?是重庆市?游业在遭受“非典”重创后实现恢复与振兴的一?。全市?游接待人数5279.04万人次，比上?增长23.2%；?游业收入259.77亿元，比上?增长27.4%，占全市生产总值的10.3%。入境?游出现强劲反弹，全?接待入境?游者43.44万人次，比上?增长85.3%，国际?游收入2.03亿