2019年长租公寓市场研究

2019年长租公寓市场研究报告-1-报告逻辑框架国外成熟市场研究行业判断因素美国日本市场规模市场结构盈利能力发展趋势标杆企业做法国内长租公寓发展研判看国外行业发展，优秀企业如何运作市场是否够大？竞争是否激烈？是否容易赚钱？向好/向坏发展？开发商进入长租公寓的战略定位及策略重要说明：因研究时间较短，很多结论需进一步研究论证，不排除推翻目前研判的情况。资料多为各机构网上公开信息，信息来源备注难免有所遗漏。国外长租公寓市场研究中国长租公寓市场发展研究进入长租公寓市场策略目录-3-美国长租公寓发展概况国外长租公寓发展市场规模2016年租户有4384万户，1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，租金中位数为970美元/月/套，租赁市场规模3.54万亿元参与主体竞争结构代表企业1.REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比2.运营商多以轻资产模式运作，以运营为主，较少持有，是公寓运营领域重要的专业力量开发商、REITs和运营商三分天下格局，但是头部企业中房企占比较高其中，TOP50公寓持有机构的市场占有率9.6%，平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套；TOP10和TOP3的市场占有率分别为3.33%和1.27%，平均持有6.9万套和8.8万套。集中度并不高运营商TOP50的市场占有率15.3%，平均持有公寓6.4万套，门槛为3万套；TOP10和TOP3的市场占有率分别为6.81%和3.72%，平均持有14.1万套和25.7万套。集中度较高EQR、AVB后续展开-4-EQR标杆研究国外长租公寓发展成立1969年，1993年上市，总部位于芝加哥，大型公寓运营商企业。10个州302处物业、78023套公寓，市值近230亿美元。2016年租金收入24223万亿美元，净利润8.6亿美元从规模扩张到聚焦核心市场第一阶段，1993-2000年，借助高效多元融资大规模收购资产实现快速扩张第二阶段，2001-2005年，多元尝试，进军家具租赁等新业务，并不成功，剥离后专注公寓租赁主业第三阶段，2006年至今，聚焦核心市场。加快核心市场布局，逐步剥离非核心区域资产，实现退出并确认增值收益；调整物业类型，聚焦租金价格较高的中高层物业融资优势：REITs助推高效融资，结合市场环境及政策，先股权再债权融资。2000年期间发现股票43次，融资规模达32.19亿美元，扩张阶段总负债率反而持续下行，控制在50%以下；随着优秀运营带来的稳定现金流，维持较高信用评级，发债成本较低，借REITs的税收优惠政策，持续发债并利用免税部分进一步降低债务成本，2016年总负债89.9亿美元，税收豁免债务6.3亿美元投资优势：踏准市场节奏，精准投资。市场租赁需求旺盛阶段快速扩张；资产价格上升时扩张力度放缓，并通过自建方式增加物业；财务压力和潜在风险增大时，结合市场分化情况，聚焦经济发展迅速、租赁需求旺盛的高壁垒高成长核心城市运营优势：增值服务多样化，管控效率较佳。服务端从招租获客、协助客户签约入住、再到租后服务提供全流程、高品质便利服务，为EQR降低空置率、获得更高租金溢价奠定基础。成本端利用信息化、第三方合作等举措使得人房比总体维持在100以上，部分项目达到200以上企业概况发展战略核心能力-5-日本长租公寓发展概况国外长租公寓发展市场规模租赁类住房占总量约30%，新开工建筑中，租赁类住房占比稳定在40%水平产权归属管理模式代表企业私人占比达79%，政府比例10%，其它仅为5%，日本是以私人住宅租赁为主导的市场专业化管理有效保证高出租率1993年全日本共有约1814万套租赁住房，仅有16.5%由专业机构管理，2013年租赁住房总量上升至2281万套，机构管理比例上升至35.8%，等同于10年的增量全部来自于机构新增管理租房私人管理的出租率降至75%，专业机构管理出租率可维持在90%的较高水平Leopalace21后续展开-6-Leopalace21标杆研究国外长租公寓发展成立于1973年，2004年东京交易所上市。主营业务为公寓建造及租赁，辅助发展酒店、度假村及老人看护等其他业务。2016年运营租赁房间达到56.87万间，仅次于大东建托，营业收入为5204.88亿日元，租赁占比为81%，营业利润为228.98亿日元，其中租赁业务实现利润224.6亿日元从建造商向租赁运营商转型。第一阶段，成立-1992年，新房销售为主，租赁处于起步，致力于城市型、一室户型公寓开发建设及管理；第二阶段，1993-2008年，建造+租赁协同发展，本质是“以租引建”，成功度过地产泡沫破裂之后的危机，同时，建造业务发展也推动公司管理公寓数量的快速扩张。第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务阶段，建造收缩并配合租赁业务选择性布局，租赁业务实行精细化发展，布局人口正向流动的经济发达区域。此时“以建引租”，从房源、客源两端出发，通过土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程各类服务，形成房地产全生命周期业务闭环房源获取：以建引租，高效率、高品质获取房源，建造商身份的3个优势：一是拓宽项目获取渠道；二是产品定位更能跟进市场需求；三是保障房源品质。出租模式：长短租组合优化配置。长租为主，短租为辅，利用长短租错配提高空置房利用率，并通过短租租金上浮形成租金差异化战略，短租业务占比10%左右招租获客：线上线下全渠道营销，团体客户+个人客户全覆盖。针对企业客户成立子公司专项服务，租客比例已达56%；个人客户采用线下直营店、加盟店、地区中介合作以及线上综合平台全渠道营销。租赁服务：提供市场化全流程服务。信息平台提供的服务都是与第三方公司进行的市场化合作，运营模式更“轻”，管控效率高，人房比处于高位企业概况发展战略核心能力国外长租公寓市场研究中国长租公寓市场发展研究进入长租公寓市场策略目录-8-中国长租公寓发展整体预判，真正市场空间离万亿差距较大，竞争激烈，盈利能力较弱，金融政策支持逐渐向好中国长租公寓发展市场规模租赁市场空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万亿，但可参与运营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元市场格局盈利能力发展趋势四类参与主体：开发商地产中介酒店类创业类品牌机构成本投入大、回报周期长，整体盈利能力不佳，短期内难以盈利传统赚取租金差模式盈利空间有限新盈利模式尚未成熟金融化趋势明显金融支持为行业发展保驾护航融资渠道顺畅，助力快速扩张金融创新政策频出，预期能有效解决现金流问题两类经营模式：集中型分散式市场集中度低，各类参与者竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，以自持集中和分散式为主要经营模式面临三大痛点租金回报率偏低房源获取难度大盈利空间有限住房租赁市场资产证券化租赁住房REITs的市值规模在5200亿元至1.56万亿之间B2B1AD2D1C2C1-9-中国租赁市场未来空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万亿，但可参与运营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元中国长租公寓发展目前市场容量已超万亿国内租赁人口已超美国，总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重13%，租赁市场规模达1.38万亿元未来量价齐升，2020年将突破2万亿量：租赁人口比13%，低于国际水平（美国35%，日本38%），租赁人口规模将上涨（1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定基础；（2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场；（3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。价：住房收入比未来仍有10%的提升空间。2016年租金开支占比19%，美国平均35%，预计我国2020年租金收入比25%，2025-2030年维持在30%左右一线城市长租公寓机构渗透率约为5%，核心二线市场渗透率为3%；目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，未来将超1000万间，占有率10-15%；未来排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间资料来源：华菁证券研究所、睿信致成政府保障租赁租房传统私人租赁模式A预计2025年长租公寓市场规模约3146亿，2016年长租公寓规模仅约为226亿元-10-四类参与主体各显神通，都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，利用各自的资源禀赋在资源与资金端进行突破和尝试中国长租公寓发展开发商利用母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势；但对外扩张时盈利的持续能力遭遇严重挑战，需解决团队激励和借助品牌价值对外扩张。地产中介有天然的客源和分散式房源获取渠道，中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，未来将增加集中式公寓的比重，轻重结合的方式进行扩张，挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力是关键。酒店类优势在于住客和存量物业的管理经验更丰富，运营效率有先发优势，且在物业资源端，也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。获取能力要强于中介类和创业类品牌机构，弱于开发商类，在对外扩张上，面临着物业获取难题。资金端上要弱于开发商类品牌机构目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型品牌机构而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。B1-11-四类参与主体特征分析中国长租公寓发展参与者类型开发商地产中介酒店品牌机构典型模式持有-运营租赁-运营租赁-运营租赁-运营优势依靠母公司获取资源集团整体信用的低成本融资客户和分散式房源获取能力服务能力住客服务物业资源与管理经验连锁经营能力领导人视野商业模式团队执行力劣势服务意识经营能力成本控制能力产品理解能力资源的扩张性和资金成本不具备优势资源、资金瓶颈核心要素表现资源强中中强弱客户弱强弱中资金强中中弱发展趋势借助品牌价值、资源优势，对外扩张，目前呈现开发运营、资产托管、运营服务和代建运营等方式逐步增加集中式公寓的比重，发挥资金和客源优势，以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合方式扩张未来结合酒店短租模式，发挥长短租相结合的优势未来的融资大事件有可能围绕品牌机构展开未来锌粉子领域的领跑者代表企业万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、招商壹寓链家自如、我爱我家相寓、世联行红璞公寓泊涛窝趣、华住城家、如家逗号、住友漫果魔方、优客逸家、YOU+、蘑菇租房B1-12-两类经营模式，各有千秋中国长租公寓发展经营模式集中式分散式物业特征一般获取整栋物业各物业片区零散房源物业获取方式采取收购、包租与开发商合作等旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或者开发商闲置房产从个人手中租下分散房源，租约一般采用较长期限，3-5年装修成本一次性整体装修投入，规模化降低单位成本分散装修，较难压低单位装修成本物业区位分布为了压低获取物业的成本，选择离市中心区近但相对偏僻的低端房源较分散，在低端选择上能满足差异化需求，位置具有灵活性，地铁沿线、商业配套丰富、生活便利的区域受青睐管理形式整栋管理，人力、系统等投入较低一般以小面积单套房间形式出租社区化服务，公共区域配备娱乐休闲设施分散管理，管理系统投入要求高，需要配备更多运维人力一般为“N+1”形式，按间出租可提供租客的公共服务相对较少资金议价能力整栋包租，有利于打造社会体验，能收取相对周边较高的溢价只能通过装修、服务等获取租金溢价，溢价相对受限盈利特点前期一次性投入较大，后期汇报利润更丰厚前期投入大，回收较快，可通过较早的租金进行再投入，拓展业务范围典型企业YOU+公寓、魔方、自如、万科驿、雅诗阁蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见资料来源：艾瑞咨询、睿信致成B2-13-成本投入大、回报周期长，整体盈利能力不佳，短期内难以盈利中国长租公寓发展传统赚取租金差的模式盈利空间有限新盈利模式尚未成熟资料来源：睿信致