综合体智能化工程总包服务框架协议 草案(含造价比例)

综合体智能化工程总包服务框架协议草案2016年10月©2011IBMCorporation2佳兆业/IBMConfidentialAgenda1.综合体弱电泛IT类工程总包服务框架协议的目标2.责任范畴范围总体价格组成计价原则IBM融资平台与金融工具©2011IBMCorporation3佳兆业/IBMConfidential1.综合体智能化泛IT类工程总包服务框架协议的目标1.减少管理成本，提高工程效率•IBM承担弱电泛IT类工程总包，提供一站式服务(咨询-规划-设计-实施-维护)，对佳兆业综合体整体弱电泛IT类工程负责2.长期战略合作伙伴关系IBM为综合体整体弱电泛IT类工程提供3~5年的免担保金融工具作为融资平台3.框架协议定义服务内容，约束责任义务框架范围/计量计价标准/付款方式/工程变更流程/验收标准/维护服务标准©2011IBMCorporation4佳兆业/IBMConfidential2.责任范畴概念规划初步设计细部设计提供产品和产品安装测试施工建造，试车运转，测试认证，教育训练，移交综合体工程总承包商工程实施系统设备供应专业设计咨询顾问©2011IBMCorporation6佳兆业/IBMConfidential各子系统施工单位、设备供应商监理单位IBM项目团队建筑设计单位建筑总承包单位其他专业承包单位甲方代表项目管理公司（代甲方）其他职能管理单位•IBM作为智能化系统总承包单位，对项目进行统一的管理和协调。协调对象包括各子系统施工方和设备供应商；甲方代表、监理单位等管理部门；建筑总包单位、楼宇机电或装饰等专业总包单位。协调的内容包括专业施工界面、安排与其他相关专业施工工序、项目综合管理措施方面的协调。IBM全程负责智能化各系统的工程实施、设备采购、安装和系统调试、检验直至项目验收并交付使用。•自96年在中国开展数据中心和智能化集成建造服务业务以来，IBM已在国内承接了几十个大型工程，积累了丰富的工程实施和项目管理经验。几十位获得国际PMP认证和国家一级建造师认证的项目经理组成了优秀的工程实施管理团队。IBM承担弱电泛IT类工程总包，统一项目管理与协调©2011IBMCorporation7佳兆业/IBMConfidential3.范围“总包服务框架协议”涵盖IBM参与佳兆业旗下综合体弱电泛IT类系统项目的总包服务计23项子系统，内容详如附表：一体化的统一的有线/无线基础网络系统ƒ设计，采购，施工与调试计4项子系统通信自动化系统ƒ设计，采购，施工与调试计4项子系统楼宇自动化系统ƒ设计，采购，施工与调试计5项子系统办公自动化系统ƒ设计，采购，施工与调试计6项子系统综合信息管理系统ƒ设计，采购，施工与调试计4项子系统©2011IBMCorporation8佳兆业/IBMConfidential序号系统名称分项资金/工程总造价PullmanMarriott办公楼商场一体化的统一的有线/无线基础网络系统1机房4.5-6%2综合布线系统7-8%3网络系统10-15%4无线网络系统1-5%全覆盖通信自动化系统5程控交换机系统6-8%6卫星、有线电视系统及VOD系统2-4%7无线对讲系统2-4%8无线信号覆盖系统1-2%楼宇自动化系统9楼宇自控系统10-15%10安全防范系统10.1（1）电视监控系统7-9%10.2（2）防盗报警系统1-2%10.3（3）巡更管理系统0.3-1%11智能卡系统（包括酒店门锁、电子猫眼、车库管理）5-7%无酒店门锁12背景音响和紧急广播系统3-4%13集成管理系统（IBMS）3-4%办公自动化系统14酒店管理系统15智能灯光控制系统1.5-3%16酒店客房控制系统8-10%17会议室音视频系统10-15%18同声传译系统2-4%19多媒体发布系统1.5-2%综合信息管理系统20物业管理系统1.5-2%21能源管理系统2-3%22POS消费系统1-2%23资源管理系统2-5%Total100%一般不配置可选配置系统一般必须配置系统©2011IBMCorporationPage92020/2/9智能化系统－－架构图物理平台PhysicalPlatform(桥架管路/机房/综合布线/UPS与发电机/接地与防雷/消防)数据网络DataNetworkSystem(有线/无线局域网Wired/WirelessLAN)公共广播紧急广播FM广播电话交换无线对讲无线增益智能会议系统同声传译系统会议扩声系统展播厅显示与公告查询系统卫星接收有线电视VOD系统防盗报警电子巡更视频监控停车场管理一卡通系统（酒店门锁）楼宇自控BA客房自控系统酒店管理系统(客房/消费管理系统)能耗在线监测和分析系统系统集成管理SystemIntegrateManagement©2011IBMCorporation10佳兆业/IBMConfidential商业地产和其他地产智能化系统的区别©2011IBMCorporation11佳兆业/IBMConfidential基础建设新一代综合体大楼信息网络一体化的统一的有线/无线网络系统融合融合信息,通信和智能楼宇技术创建智能整合的环境,简化的大楼及楼宇管理实现差异化的增值服务,智能安全舒适的现代化综合体大楼体验服务IBM将酒店与综合体(酒店+商场)持有性物业的单体模组进行共享与投资合并,以降低持续持有成本©2011IBMCorporation12佳兆业/IBMConfidential场地管理场地成本场地利用率场地目标管理场地分布综合体物业管理系统#1场地管理©2011IBMCorporation13佳兆业/IBMConfidential综合体物业管理系统#2运维管理运维管理运维成本工单分析报警信息设备维报单位考评©2011IBMCorporation14佳兆业/IBMConfidential综合体物业管理系统#3能耗管理能源管理能源成本能源节省能源目标管理能源消耗量©2011IBMCorporationAssetOptimization=EAM+RealTimeLocation15IBM的资产最佳化是通过结合资产及存货管理的传感和位置技术、作业研究技能、商务程序管理和商务智能信息去优化资产的位置和调整市场需求量的至关重要的综合处理方法。Addingreal-timelocationandconditiondatatoMaximoenablesenhancedassetmanagementcapabilitiesParts:CollectserializedpartsandinstallationvariabledatatominimizerecallsReal-timeassetlocation:Doyouhavetherightequipmentintherightplaceattherighttime?MobileassetmanagementDoyouknowwhereyourmobilehealthcareequipmentis?Returnablecontainers:Domysuppliershaveenoughcontainerstomeetmyproductionneeds?综合体物业管理系统#4资产管理©2011IBMCorporation16IBM综合体物业管理系统智能化能源管理设施管理•能耗管理及优化•碳排放管理•温室气体排放跟踪•资产&工作管理•资产组合管理•设施运营•状态监控设备及系统监控报表及仪表盘数据聚合及仓库空间管理•空间使用管理•空间使用计划•空间使用优化事件管理分析优化核心能力解决方案更低的能源成本更高的运维效率更高的住户安全保证&满意度更高的使用效率提高的投资收益方案安全建筑群管理•投资计划选址•租赁合约管理•租金管理•建筑群项目管理©2011IBMCorporation17佳兆业/IBMConfidential持有性物业的单体模组进行共享与投资合并清单序号系统名称PullmanMarriott办公楼商场一体化的统一的有线/无线基础网络系统1机房共用一个机房，可分区管理2综合布线系统共用一个MDF，可分区设置IDF3网络系统一般独立组网共用一个核心，但可区分内外网4无线网络系统一般独立组网全覆盖通信自动化系统5程控交换机系统一般独立建设共用一个系统6卫星、有线电视系统及VOD系统一般独立建设7无线对讲系统共用一套系统8无线信号覆盖系统共用一套系统楼宇自动化系统9楼宇自控系统共用一套系统，但可设分控管理10安全防范系统共用一套系统，但可设分控管理10.1（1）电视监控系统一般独立建设共用一套系统，但可设分控管理10.2（2）防盗报警系统共用一套系统，但可设分控管理10.3（3）巡更管理系统共用一套系统，但可设分控管理11智能卡系统（包括酒店门锁、电子猫眼、车库管理）一般独立建设可共用一套系统12背景音响和紧急广播系统一般独立建设可共用一套系统13集成管理系统（IBMS）可共用一套系统办公自动化系统14酒店管理系统一般独立建设共用一套系统15智能灯光控制系统一般独立建设16酒店客房控制系统一般独立建设17会议室音视频系统一般独立建设18同声传译系统一般独立建设19多媒体发布系统一般独立建设综合信息管理系统20物业管理系统可共用一套系统21能源管理系统可共用一套系统22POS消费系统一般独立建设一般独立建设23资源管理系统可共用一套系统©2011IBMCorporation18佳兆业/IBMConfidential4.总体价格组成ƒ开办项目ƒ项目管理ƒ规划咨询服务ƒ深化设计服务ƒ各子系统产品供货ƒ设备照管ƒ产品安装、系统调试、验收ƒ产品及系统的维护保养及保修服务ƒ风险管理费ƒ税金©2011IBMCorporation19佳兆业/IBMConfidential5.计价原则序号酒店名称房间数量总投资(万元）造价(万元）平均房间造价弱电/总投资%备注1PullmanShanghaiskyway2PullmanLijiang3RenaissanceTianjinTEDAHotel4DalianInterContinentalHotel5宁波丽晶酒店6TheSt.RegisShanghai7JiangYinSheratonHotel8LaSaSt.RegisHotel9TheDragonHotel10平均类比案例©2011IBMCorporation20佳兆业/IBMConfidential序号系统名称工程取费PullmanMarriott办公楼商场一体化的统一的有线/无线基础网络系统1机房20%2综合布线系统20%3网络系统15%4无线网络系统15%全覆盖通信自动化系统5程控交换机系统15%6卫星、有线电视系统及VOD系统15%7无线对讲系统15%8无线信号覆盖系统15%楼宇自动化系统9楼宇自控系统20%10安全防范系统15%10.1（1）电视监控系统15%10.2（2）防盗报警系统15%10.3（3）巡更管理系统10%11智能卡系统（包括酒店门锁、电子猫眼、车库管理）15%无酒店门锁12背景音响和紧急广播系统15%13集成管理系统（IBMS）20%办公自动化系统14酒店管理系统15%15智能灯光控制系统15%16酒店客房控制系统15%17会议室音视频系统15%18同声传译系统15%19多媒体发布系统15%综合信息管理系统20物业管理系统15%21能源管理系统15%22POS消费系统15%23资源管理系统可共用一套系统类比市场价比例取费法5.计价原则(con’t)©2011IBMCorporation21佳兆业/IBMConfidential5.计价原则(总结)1、均摊房间数后平均造价计算考虑地区性IT建设总造价=每个房间造价8.5-9万元×房间数2、工程总造价与项目总投入计算：考虑地区性IT建设总造价=每个综合体总投入×6%（系数）（系数）6%=(酒店6.4%+商务楼及商场7%+办公区4.6%)/33、造价按总包服务模式比例计价计算：考虑地区性IT建设