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一、东部新城总体认识（刘昆轶、李文彬）二、服饰城前期研究（陈浩、李文彬）三、航空城前期研究（马璇、孟江平）四、东部新城空间方案（刘昆轶、姜秋泉）服饰特点：1.市场大芦淞市场群:全国十大服饰市场之一2010年市场43个，年成交额250亿，营运面积85万平方米，占地1.5平方公里，地块容积率达到3-5。流通型沈阳五爱服装市场、虎门富民时装城、北京大红门、武汉汉正街、株洲芦淞市场产地型即墨服饰市场、常熟服饰城、福建石狮服装城、广州白马市场、杭州四季青服装市场、55025015080800100200300400500600常熟芦淞虎门杭州四季青沈阳五爱常熟芦淞虎门杭州四季青沈阳五爱火车站湘江现状特点：1.流通型市场：辐射中南市场。依托铁路枢纽起家，但现状物流：公路66%、铁路24%、航空10%。2.市场群的建设模式：43个市场组成。3.高密度、高强度：地块容积率3-5。4.发展活跃：3000万/亩，10-20万/m2。服饰特点：1.市场大株洲服饰：全国三大女裤产地之一现状特点•生产地区散：合泰、龙泉、董家塅•生产居住混杂三种生产模式，居民楼改造、家庭作坊、标准厂房。•产量大产值小：年产3-4亿条女裤，但产值仅30亿。合泰：居民楼改造龙泉：家庭作坊董家塅：标准厂房芦淞市场服饰特点：2.生产散•生产寄生于市场，但与市场脱节.•株洲女裤品牌形成，但高附加值环节缺失。•生产、生活混杂，货运交通对城市影响较大。印花、洗水（5%）广州市场（原料）福建市场（原料）省内市场（辅料）广州（版型）芦淞大市场（少部分）全国除西北地区外的省级经销商（大部分）制衣（35%）居住（40%）办公研发（20%）成品（年产3亿多条女裤等服饰）注：灰色填充的流程现状是在外地完成的；百分比指所占建筑面积；印花、洗水有污染。芦淞市场（少量辅料）印花、洗水（5%）广州市场（原料）福建市场（原料）省内市场（辅料）广州（版型）芦淞大市场（少部分）全国除西北地区外的省级经销商（大部分）制衣（35%）居住（40%）办公研发（20%）成品（年产3亿多条女裤等服饰）注：灰色填充的流程现状是在外地完成的；百分比指所占建筑面积；印花、洗水有污染。芦淞市场（少量辅料）服饰特点：3.生产、市场脱节•功能混杂市场、展示、批发、物流、客运混杂生产寄居。•交通问题对外通道少•用地不足缺少可拓展用地。服饰特点：4.功能混杂4.6km合泰地区龙泉地区芦淞市场和泰大街下穿京广已有规划引导1.芦淞仓储物流配送中心规模小，14公顷缺少交通优势2.董家段芦淞服饰园与地区主导产业不匹配缺乏配套措施，不成规模3.服饰市场内部改造提升空间有限。芦淞市场芦淞物流芦淞服饰园规划小而散，缺少整体考虑。服饰产业的新背景1.呈现产业转移的趋势劳动力导向市场导向环境导向2.注重品牌塑造宁波模式：企业品牌织里模式：地区品牌虎门模式：市场品牌ZARA模式：快速时尚平民时装盈利新模式：①定位年轻人②模仿潮流③结合时尚和低价④OEM（贴牌生产）⑤消除牛鞭效应（沿着供应链向上游移动，需求变动程度不断增大）⑥采取″少量、多款″策略⑦制造短缺⑧实现全球扩张家庭作坊式垂直混杂式三栋建筑式标准厂房式独立园区式服饰产业空间1服饰产业空间的不同阶段目前株洲服饰企业各种产业空间类型并存（1）中小型服饰生产加工企业——以织里童装产业集群为代表•围绕童装产业•比较集中的产业园区•成衣制造、交易、面辅料等原材料生产、市场集中在相对紧密的区域2服饰产业空间的类型•空间布局灵活，对地块的要求小•模数化建筑设计，根据使用需求进行组合5层，底层架空，内部采用18米×16米的单元模块形式，层面有四单元、五单元、六单元等多种格局•建筑密度较大，容积率相对一般工业用地较高标准厂房用地容积率1.7~1.8。标准厂房与服务配套用房建筑面积大约为5:1织里童装精品工业园（2）大型服饰品牌企业——以宁波服装产业集群为代表杉杉雅戈尔宁波轻纺城太平鸟集团洛兹集团宁波栎社机场中小型服饰企业服装辅料厂•服饰企业分布比较分散，未集中在某个园区。尤其是品牌知名度较高的大型企业•大型品牌企业的生产基地逐步向外转移（重庆、喀什、阿克苏、西双版纳、宜昌、秭归、鄱阳、抚州、安徽等地）雅戈尔集团国际服装城和纺织城雅戈尔国际服装城雅戈尔纺织工业城•2001年建成占地23公顷（350亩）的雅戈尔国际服装城•2003年建成占地33公顷（500亩）的雅戈尔纺织工业城。主要为自身生产面辅料。服装城职工宿舍雅戈尔展销中心办公大楼生产厂房职工宿舍生产厂房污水处理办公/配套中央绿地生产厂房生产厂房宁波杉杉服装有限公司•园区式的产业空间模式•厂房占地较大，最小的在60×100m以上，地块要求尽量规整•厂区内有比较明确的功能分区，如办公区、仓储区、生产加工区、职工宿舍区、交易展示区，以及必要的集中绿地和专用的污水处理用地•产品类型以男装为主，款式变化小，适合流水线生产（3）两种用地空间中小型服饰企业•单个中小型服饰企业占地0.3~0.8公顷（5~12亩）•以1.5公顷（120*120）为基本开发单元，形成1.5、3、6、9公顷的地块模数，提高土地利用效率。•路网间距为120*120m，120*240m，240*240m，240*360m。•3~6个开发单元之间有一个共享核心60m60m60m60m60m60m5.4亩5.4亩5.4亩5.4亩大型服饰企业•大型服饰企业占地15公顷以上•以7.5公顷为基本开发单元，形成7.5、15、30公顷的地块模数。•路网间距为300*500m（2个7.5公顷拼合）。500m300m7.5公顷7.5公顷7.5公顷7.5公顷300m3服饰产业园区功能空间组织（1）一般服饰产业的功能组织以ZARA为例，其供应链全过程可分为四个环节：•产品组织与设计•采购与生产•产品配送•销售和反馈研发、展示、办公、设计、商务社交打样、采购、印染、剪裁、印绣花、缝制、锁眼钉扣、洗水（牛仔类）、整烫、检验、贴牌、包装分拣、包装、配送上架销售、信息反馈产品组织与设计采购与生产产品配送销售和反馈功能链空间链设计研发金融服务品牌运营电子商务人才培训商务办公娱乐餐饮配套居住基础教育商业配套产品打样面料准备裁剪印绣花缝制钉扣洗水整烫检验包装分拣配送产品展示代理市场基础服务设计管理生产加工仓储物流办公用地培训用地商业用地居住用地中小学展示交易集中企业办公用地制衣厂面辅料加工厂印绣花厂洗水厂仓储用地配送中心批发市场零售市场会展中心批发零售面料购买面辅市场生产管理医疗卫生独立企业办公用地（2）功能组织对应的空间组织5KM2综合服务功能区服饰生产及配套园区（3）分区功能布局设计研发金融服务品牌运营人才培训商务办公娱乐餐饮配套居住基础教育商业配套会展中心代理市场零售市场医疗卫生代理市场集中企业办公用地制衣厂面辅料加工厂印绣花厂洗水厂仓储用地配送中心批发市场面辅市场独立企业办公用地配套居住基础教育医疗卫生综合服务配套功能形象展示与交易功能平衡土地收益功能服饰生产功能产业配套功能市场批发功能（1）以产业空间为核心的用地比例4服饰城规划用地规模需求分析180产业空间130配套空间90其它空间45%33%22%37%净生产用地生产性配套用地其中8%100制衣厂10面辅料加工厂10印绣花洗水厂10面辅市场10仓储物流2配送中心5集中企业办公用地10交易市场3会展中心5生产服务办公用地2培训用地3医疗卫生100居住用地15中小学5商业用地5市政用地25绿化用地60道路用地20独立企业办公用地（a）产值目标导向•现状：2010年芦淞服饰城市场年交易额超250亿，占地1.5平方公里服饰加工总产值30亿。•规划：2012年市场成交额500亿，服饰加工业总产值达到120亿元。2015年，服饰城年交易额将达到800亿，服饰加工业总产值达到200亿。2020年，服饰城年交易额达到1000亿元，服饰加工总产值达到400亿元。目标产值增加额年份市场成交额（亿元）服饰加工业产值（亿元）20122509020155501702020750370•由于市场成交额与市场用地面积相关性不高，因此需用服饰加工制造业用地反推服饰城总用地面积和新增市场面积（2）服饰城用地规模推算服饰加工业园区用地规模•服饰制造类企业土地产出率1）访谈经验数据5000万/年/15亩=50亿/平方公里2）行业参考数据纺织服装类行业土地产出率国内均值为200~250万元/亩，国际参考值为400~500万元/亩，换算为30~37亿/平方公里，60~75亿/平方公里。•按好、中、差三种情况预测未来产业发展，地均产值分别为70亿/平方公里，50亿/平方公里和30亿/平方公里地均产值（亿元/平方公里）705030净生产用地园区用地净生产用地园区用地净生产用地园区用地单位：平方公里目标产值增加额（亿元）近期901.293.471.804.863.008.11中期1702.436.563.409.195.6715.32远期3705.2914.297.4020.0012.3333.33•达到远期加工业产值目标需新增园区总用地约14~33平方公里。•需新增市场等净生产性配套用地约1.2~2.7平方公里(总用地面积*8%)。1）株洲市现状主要服饰加工企业用地置换•由调查数据推算，置换全市现有服饰企业所需净制造类工业用地约为8平方公里，则相应的总用地面积约21平方公里（8/37%），预计远期置换率为50%~70%，则置换现有服饰企业需用地面积约10~15平方公里。企业类别（按产品产量（件））企业数量（家）企业产值（万元）企业员工人数（人）自建厂房租用厂房用地合计员工数合计（万人）企业数量（家）每家所需用地面积（亩）所需用地面积总量（亩）企业数量（家）平均每家所需用地面积（亩）（按所需建筑面积推算）所需用地面积总量（亩）150万—100万2303500-7000120-200230102300——————3.68230万—50万3002000-300080-1003005-81950——————2.7310万—30万1530700-180050-8073053650800324009.954小于10万1200200-70010-500————12001.518003.6企业总数量（家）3260——1260——79002000——4200——所需用地面积（公顷）52738080720（b）市场发展导向•服饰城远期总用地面积约为20~30平方公里。（接受外来产业转移、新建的企业，以及置换现有企业的总和）•需新增市场等净生产性配套用地约1.5~2.5平方公里(总用地面积*8%)。•综合上述两种方法，服饰城总规模建议在20~25平方公里，不可低于15平方公里。需新增市场等净生产性配套用地约1.6~2平方公里。2）外来产业转移、新建企业•珠三角、长三角中小型服饰企业向中部转移5~10平方公里•引入大型品牌服饰企业的生产基地5平方公里•织里工业片区：10km2•福建南安流行面料工程产业基地：12km2•宁波市鄞州区服装产业集群：15~20km2•象山针织产业园：12km2•重庆雅戈尔西部服装城：8ha•安徽阜南工业园杉杉服饰生产基地：41ha