招商方案

项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活1招商方案一、本案所处商圈概况1．北门街北门街邻人民路与多条市区主要干道相交叉，属于市区比较集中的家居、小商品类街道，目前商业氛围成熟，人气较旺，橱柜为本街区主要经营类型，各品牌云集，已经形成专业街模式；其余家居建材装饰零星分布，且规模小、杂乱无章。现有营业店61家，橱柜品牌店17家，占比27.86%。主要橱柜店：家美、恒升、欧艺、苏意、帅康、樱花、老板、龙威、慧海、耐而丽、华美、门采尔、锦致、欧派、家友、吉兆、永新2．建材市场建材市场位于204国道与新华路交叉口附近，本商场，规划杂乱，普遍规模小，以木业为主，附带其他建材五金商店，缺乏管理，市场不景气，倒闭店面比较多，品牌店较少。现有营业店98家，其中地板、板材店共40家，占比40.81%。主力店：诺漫斯卫浴、金海马家具、华明地板、红利地板、新美建材、江丽地板、绿意地板、福海木业、唐华板材、福林木业、上海板业、新潮建材、鹿仓胶合板3．陶瓷城本商业区位于太仓长途汽车站附近，正门位于郑和路北，204国道以西，主要以卫浴、瓷砖行业为主，主要经营行业比较明确，规划较整齐，经营管理统一，但整体经营规模小，设计规划档次低，虽然项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活2主力店铺档次可以，但并未挽救整体规划失败，使之整体形象无法立足消费者心理位置。现经营商铺共有55家，其中经营卫浴、瓷砖的有41家，占总比例的74.54%。主力店：诺米斯卫浴、斯洛美卫浴、美冠磁砖、圣宝路陶瓷、乐家居陶瓷、顺成卫浴、裕成陶瓷、大象陶瓷、威登堡陶瓷、美陶磁砖、科勒龙头、格莱斯陶瓷、中源郎高陶、名盛陶瓷、威尔斯陶瓷、宏达陶瓷、斯得美卫浴、能强陶瓷、金科磁砖、简爱瓷砖、大将军陶瓷、维纳斯卫浴、柏戈斯陶、欧洛莎卫浴、新雅丰陶瓷、卡恩诺卫浴、富豪灯饰、胜球灯饰4．五洋商城本商城规模较大、经营品种齐全、，但规划不合理，经营管理差，行业混乱，整体商城形象差，生意不景气，有待调整经营管理模式，加强形象、广告推广。本商城以经营机电类行业为主约占主体经营种类的14.68%以上，五金类其次，约占总体经营行业的8.35%以上。现有经营店铺304家，空铺与倒闭门面比较多，其中空铺32家，占比10.52%。主力店：华艺灯具、美神床垫、东鑫家具、华美家居、新世纪家具、华龙家具、松洋电器、简韵瓷砖、冠军瓷砖、香港东鹏贝思曼卫浴、银都洁具、贝爱佳卫浴、威尔斯陶瓷、罗马瓷砖、卡米拉洁具、和成卫浴、斯米克瓷砖等。注：因此商区经营种类混乱，经营规模小，无法具体统计，以上主力店只为部分店名，谨做参考。项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活35．综述现行204国道附近已经形成比较完善的家居建材行业商圈(本案包含于商圈之中),业态品种齐全,北门街以橱柜为主；建材商城以板材为主；陶瓷城主要经营卫浴、瓷砖等陶瓷用品；五洋商城比较混杂，但也是其中规模最大的一个商业区，主要经营对象是机电类与五金类商品。此商圈缺乏管理运营理念，档次较低，对我们未来的规划、管理、推广、销售、招商非常有利，但也有形象方面的不利因素影响。注：所有店家名录见市场调查表二、本商圈行业分析1．机电五金：此行业在本商圈中属于高比例行业，共有经营户162家，占总经营行业的25.40%，但本行业分布杂乱，经营品种多，缺乏品牌优势，主要集中于五洋商城，现无品牌专业经营门店。2．橱柜：本行业具有一定的品牌规模，但门店数量不多，只有23家，并且有17家聚集在北门街上，已经形成小型的专业街，因其数量原因，不能满足太仓消费需要，虽具备一定规模，但尚需继续扩大其营业范围。3．陶瓷：以陶瓷城为代表的专业市场，已经形成一定的规模，具备一定的品牌优势，现有经营商家94家，占总经营行业的14.74%，针对陶瓷市场，目前本行业对于市场的需求仅限于更高档次的专业市场，提高行业档次为商家的需求根本。项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活44．基础装饰材料：本行业包含经营种类繁多，共有经营商家145家，占总经营行业的22.72%，目前此行业有一定品牌优势的细分行业有地板、管材、油漆，地板行业居首，例如“圣象地板”。本行业并未形成专业市场，虽然经营商家多，但分散、杂乱，根据市场调查结果，商家反映情况多需具备一定规模的专业市场，更利于销售。5．石材：石材行业本身性质而决定其档次差，因其供求需要决定其不需要更专业的市场，目前已有的商家聚集场所为陶瓷城东侧，五洋商城西侧，共有商户31家，占总经营行业的4.85%，因其房租价格普遍偏低，因此行业扩展范围较小。6．门、窗：经营此行业的商户较少，本商圈共有39家，占总经营行业的6.12%，其经营分散，不具备一定规模，现有品牌店为邓邦、盼盼、创开，目前还没有针对此行业的专业市场，有待开发。7．摩配、汽配：本行业在此商圈中仅有7家，具不完全了解，东仓南路、南园路还有零星分布，并且具备一定规模店面较少，根据太仓人均有车的水平上看（详见太仓年鉴），此类行业完全不能满足现在的市场需求。8．家具：家具业是有一定档次需求的行业，在本商圈中也不例外，美视达商城3、4楼有一些分布，其余的共计11家，并都具备一定规模，产品品牌化程度较高，例如：全友家项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活5私、香港德意耗家私。但行业不是很集中，没有形成大型的专业市场，加之商家数量少，可供选择的范围狭窄，竞争弱，势必影响消费者利益，这也是本地人去外地购置家具的主要原因9．灯具：灯具业以华艺灯具为代表，约占地1000平米以上，胜球灯具、富豪灯饰也是其中较的灯具店，本商圈共有灯具店10家，属于紧缺的行业范畴，现在没有成型的规模市场。10．窗帘、布艺、床上用品、文化用品、日常用品：分散、凌乱，北门街，长春路与县府街交叉口附近有布艺店少量分布，小商品市场还有部分商家，在本商圈中属于基本被忽略的部分，在整个太仓市也属于缺少的行业类型。三、商圈优、劣态分析优态本商圈所处地理位置优越，离市中心只有200米左右的距离，是太仓本市家居行业的中心地带，也是太仓未来家居行业发展的核心。本市未来规划状况表明，新区的建立、西区与昆山接轨将成为未来发展方向，而本商圈位于城市西部，接邻昆山，将有很好的发展前景。细则，行业氛围浓厚，已成为深入太仓人心中的家居行业地区；经营种类繁多、品种齐全，目前有经营商家638家，能满足太仓本土部分消费需求；已经形成完整的市场，东有陶瓷城、美视达商城，南有建材市场，西有五洋商城，本案的建项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活6立也将给本商圈带来不可估量的带动作用。劣态本商圈经营种类杂乱，缺乏良好的统一管理；专业市场较少，目前只有陶瓷城具备部分专业市场要求，消费者购物不便利，缺少营销区位的便利因素；虽经营种类繁多，但有部分行业基本处于空白阶段，如布艺、摩配、汽配、家居软装饰、开关等行业；档次较低、商家杂乱，消费者感知商圈形象差；品牌化程度低，专营店较少，消费者对本商圈的信誉值降低，致使许多本地消费者外流；与时代脱节，没有大型家居MALL，不能实现一站式的购物便捷；商城缺乏经营理念，不能很合理的规划商城布局、经营分类。对于以上的不利因素，也是本案所将改进的部分。四、业态比例汇总（表）行业户数比例机电、五金16225.40%橱柜233.61%陶瓷（含瓷砖）9414.74%基础装饰材料14522.72%石材314.85%门业窗396.12%摩配、汽配71.09%家具111.72%灯具101.56%窗帘布艺床上、文化、日常用品457.07%建筑材料233.60%银行、超市、空铺487.52%总计638100.00%项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活7五、周边租金行情1．五洋商城店名类型面积租金(天)单价长江线缆五金2732太仓亚皇油漆经营部装潢材料1200.83880华艺灯具灯具约10000.83500太正灯具灯具800.753800美国厨卫厨具840.73600东鑫家具家具20024450宏伟开关灯具灯具1481.14000海盛地板行地板15013800心意油漆店装潢材料820.73700圣丹漆装潢材料1200.8猴王地板地板1500.33200中盛陶瓷陶瓷2740.231801）面积：本区域面积分布不等，80-1000平米，主力面积为80-150平米2）单价：3150-4450元/平米。东、中部分约在3800元/平米，西、北侧门面价格较低3150-3500元/平米，南侧价格较高约在3880-4500元/平米。家居行业比例总表0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%机电、五金陶瓷（含瓷砖）石材摩配、汽配灯具建筑材料比例项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活83）租金：0.2-2元/平方米/天。中间位置租金在0.7元/平方米/天，南侧在1.1-2元/平方米/天，西侧价格最低在0.15-0.3元/平方米/天2．太仓陶瓷城店名类型面积租金(天)单价信海建材建材2000.15裕成陶瓷陶瓷3200.2威登堡陶瓷陶瓷3000.183000五金卫浴厨具、卫具800.33500永发建材建材2000.171）面积：本区域面积分布不等，200-350平米较多，小门面主要为80-120平米2）单价：3000-3500元/平米3）租金：0.15-0.3元/平方米/天3．美时达商城店名类型面积租金(天)单价金陶瓷陶瓷12027000美国西摩厨具851.86800永新厨具厨具841.86400全友家私家具3001.4香港德意耗家私家具350以上1.2一楼：估算单价：7000元/平米租金：1.8-2元/平米/天，近日有上涨趋向面积：80-200平米，小户型为主二楼：估算单价：6700元/平米项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活9租金：1.6-1.8元/平米/天，近日有上涨趋向面积：85-140平米，小户型为主三楼：租金：1.2元/平米/天面积：300平方米以上4．长春南路店名面积(平米)层数租金(元)可的超市9511.2俊豪文化用品行12011.1公园药店9411上海华联超市16010.8一见钟情酒家12010.81）此地段以纯底层商铺为主,商业氛围一般,人流较少,但铺面户型较好,并都为纯底层门面,相对本地区而言价格较高2）面积：94-160平方米,3）租金：0.8--1.2元/平方米/天5．建材市场店名面积层数租金(元)铝合金配件3间\16411.01世友地板约14010.92福海木业公司约14510.75金海马家具约18010.7方圆楼梯约14010.5东兴建筑装潢批发约14310.8红利地板约12010.4雅饰地板约12010.32星火建材批发约30010.8项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活101）本区域位于204国道,新华街南,大部分为纯底层门面2）主力面积：140平方米3）租金：0.3-1元/平米/天4）估算单价：4000元/平方米左右5．水果批发市场店名面积层数租金(元)方圆装饰城45020.65太森地板30020.6建新五金装潢材料34020.7铭杰钢龙骨装饰25020.7银华不锈钢25020.65销售为2层,其市场内部价格在0.3元/平方/天,共3层,只租售底层，二、三层作为住宅出售，具体价格不详，但有消息其内部1人购买8套，价格在1500元/平方米。估计二、三层售价为2500元以内，市场内部底层出售价格在3500元左右。注释：以上资料来源于市场部市场调查信息六、招商建议1．招商行业根据一、二、四部分的内容陈述，建议从以下行业着手进行招商：陶瓷橱柜灯具家具窗帘、布艺、家居软装饰品牌五金、机电项目：之江国际公司：太仓永泰房地产开发有限公司部门：市场部品位家居和谐生活112．招商范