国际大酒店

1世外桃源国际大酒店项目计划书桃源县阔达高速公路经营开发有限责任公司二0一0年八月2目录第一章总论―――――――――――――――――――――41、项目战略规划――――――――――――――――――42、项目功能定位――――――――――――――――43、项目概况――――――――――――――――――――64、项目提出背景――――――――――――――――――85、项目优势及开发建议―――――――――――――――85、项目营业额投资粗估回报―――――――――――――85、结论与建议―――――――――――――――――――8第二章项目建设意义与有利条件――――――――――――131、项目建设意义――――――――――――――――132.1、经济发展的选择―――――――――――――132.2、顺应旅游发展规律内在需要――――――――――142.3、政府推动当地经济新思路―――――――――――14第三章市场分析――――――――――――――――――191、旅游市场总体特征―――――――――――――――192、市场需求结构特征分析―――――――――――――202、项目市场预测―――――――――――――――――20第四章世外桃源国际酒店建规划方案―――――――――221、规划方案―――――――――――――――――――222、投资进程愿景―――――――――――――――――22第五章项目概念效果图3第一章总论《世外桃源国际大酒店》的总体构思，是根据桃花源公园现今入园群体以及桃花源世界知民品牌的受众面为背景依托建设一个桃花源国际社区，通过各主题园区产品功能的优化组合，形成整合效应。以“景区服务、国际视野”、“情感依托”、“乐和家园”为主题的核心理念，形成一个人文主义的终极目标。拟建“世外桃源国际大酒店”这一项目，政府将为此项目量身打造相关优惠政策，将项目民俗文化国际广场作为政府修建民生工程之一，服务政府，服务企业，服务投资商，服务民众。该项目是一个大湘西旅游整体开发的重点配套项目，是一个“扬优势，扩内需，促消费，保增长，美环境，增营利”的可行性项目，最终是通过酒店功能整合效应，形成核心竞争能力。1、战略规划近年来，随着旅游业在世界范围内的持续发展及其在国内经济发展中重要性的日益凸现，幅射辽阔的中国大地，正在形成一个个引人注目的新的经济圈。2009年2月，湖南经济新的增长极——大湘西旅游经济协作区正式建立，其合作必然对地方旅游产业结构的调整，特别是对旅店业提出更新更高的要求。为了适应旅游业的发展，满足旅客的消费需求，打造现代服务功能区，我公司拟在桃源县城沅水大桥东交的交通枢纽建一个“世外桃源4国际大酒店”，以填补大湘西旅游（张家界—桃花源—边城凤凰）途中没有理想休闲处的缺陷，将大湘西丰富的旅游资源“串珠成链”，从而促使与大长沙、大武汉、大桂林、大山峡、云贵川等旅游圈的有效对接、互动发展。2、项目功能定位规划暨功能的定位取决于其打造水平，决定着大湘西、大长沙及至全国各大旅游圈合作的紧密度。“世外桃源国际大酒店”的建设必须立足于高起点规划、高标准建设、高质量服务。其功能的定位应该是“五星级国际大洒店”、“大湘西旅游接待中心”。项目全面考虑旅游业的“食、住、行、游、购、娱”六大要素，充分考虑21世纪现代化都市的特点，确立建一个世外桃源的标志性建筑，并兼顾不同群体的消费需求，将高级宾馆、高档别墅与社会宾馆、居家庄园融合一起，将现代文明与传统民族特色文化贯通一起，将会务、度假、休闲、娱乐、商务、学习结合一起，使其成为桃源新城的亮点，成为常德市目前唯一高档酒店、成为大湘西旅游接待的一张精品名片。项目功能整合，主要体现在产品功能的整合、营销功能的整合和创新功能的整合，形成核心竞争能力，带动当地经济，相关产业，促进可持续发展。1、产品功能整合5在规划上，以国际旅游酒店（五星标准）、国际文化交流广场、商务住宅及旅游产品商业文化街、休闲旅游教育、旅游展览和科技。使之成为一个国际化社区，不再是单独的体现，而是每一块地规划方面都有链接，更能使得大湘西旅游景点都能集中体现，使休闲者在《世外桃源国际大酒店》的休闲娱乐活动中，成为一种人生最值得珍惜的经历和体验，满足不同游客的需求，一是主功能区的主题区有五个，占三分之二内容；以自然景观为主的主题园区有十四个，（见桃源旅游资源概述）占三分之一内容；2、营销功能整合。《世外桃源国际大酒店》可以通过整合营销的方式，形成竞争优势，带动相关产业发展。一是本身桃花源的世界品牌这一特征，世人众所皆知。二是利用统一品牌进行宣传促销，既节省了宣传费用，又提高了宣传效益。三是利用产品功能多样化和靓点多的优势，形成品牌冲击力，在这里能得到最广阔的视觉享受、领略最前卫的科技文化、欣赏最多彩的艺术、购买最称心的移动新产品及其它辅助产品、体验最激情的欢乐之旅、感受最丰富的生活时光、品尝最丰盛的美食和观赏最完美的都市景象，形成极强的感召力和吸引力，能快速提高认知度和美誉度。四是利用丰厚的文化资源优势，举办系列的科技、文化、教育、展览等互动性活动，既6增强旅游者的参与性，又扩大了品牌的影响力。3、创新功能整合。创新是发展战略的主旋律，《世外桃源国际大酒店》的功能之一就是形成科技与文化的创新基地和交流中心）即：采取科技创新的方法，引用最新的科技成果和最新的科技手段，来充实和丰富其内容；采取文化创新的方法，不断地通过其文化内涵的丰富和文化表现的创新，来促进发展；采取市场创新的方法，不但适应市场需求，而且挖掘市场的潜在需求，增加人口流动量和就业人数，培养一批消费者，始终保持旺盛的生命力，将《世外桃源国际大酒店》发展成为“超百年旅游社区景点”。总之，《世外桃源国际大酒店》创意构思的最终目的，是打造高档次、最具垄断性和最有吸引力的大型旅游主题项目，导引主题社区发展与未来城市建设新潮流。3．项目概况3．1项目名称：“世外桃源国际大酒店”项目计划书项目负责单位：桃源县阔达高速公路经营开发有限责任公司项目选址：该项目拟建于桃源县常吉高整速公路管理处对面，西临湖中双洲公园与沅水大桥，渝张常铁路与319国道的交7汇处，南接桃花源景区距10KM，北通桃花源机场距15KM距常德30KM，距长沙、张家界与凤凰古城200KM。项目计划：地块一(100亩)：拟定50亩建设28层的五星级大酒店，拟定50亩建设国际旅游文化交流文化广场、地块二（50亩）地块上拟建商务住宅和民俗别墅；中间以天桥将两地连接。届时，比陶渊民笔下的桃花源还丰富得多的仙境梦想，将呈现在世人面前。观景：在大厦之顶，有一观景平台。站在平台上或天桥上，可观沅水风光，望常德新城，揽桃源仙境、漳江景区等景区，浑然天成的独特自然风光景区，湖光十色，日新月异，山青水秀，美不胜收。休闲：既有五星级宾馆，又有国际民俗文化广场，还有民俗别墅，各取所需。项目区内林荫夹道，区外波光粼粼，天籁萦绕。吸一口清新的空气，松驰一下疲惫的神经，再抖擞精神，迎接新的挑战，拥抱新的生活。品味：茶楼、酒吧遍布园内。品一品桃源野茶王、闻一闻管弦丝竹；把酒临风，笑看世界风云。娱乐：水榭歌台，灯红酒绿。欣赏轻歌曼舞，做做桑拿健身，玩玩保龄斯诺克，海内外游客聚焦的隆重盛会，置身其中，不亦乐乎。桃花源是国家重点文物保护单位，国家森林公园、国家4A级旅游区、国家级重点风景名胜区。8每年3月28日的桃花节是桃源人民的传统节日、桃花源海内外众所皆知，形成了国际品牌概念。4、项目提出的背景自上世纪80年代以来，旅游活动在全球范围内蓬勃开展。1998年6月12日，在日本大阪第五届国际黄金旅游线路格莱梅奖评选大会上，长沙－桃花源－张家界旅游线路获目的地开发特别奖，成为我国唯一获奖的黄金旅游线路。1999年，我国实施黄金周休假制度后，旅游活动发生井喷，国民的旅游需求在闲暇时间的约束条件得到缓解后大规划爆发。从2002年到2009年，国内旅游人数从8.8亿人次增加到19.6亿人次，平均增长15.7%。常德的旅游业也一直保持高于GDP的增速，成为第三产业的龙头。2005年，湖南省旅游局编制了《2006－2020湖南旅游业发展总体规划》，确立了旅游业在湘西第三产业甚至整个地区经济的主导产业地位，明确将常德纳入大湘西旅游板块。2009年3月，在首届中国常德桃花源旅游节活动上，大湘西旅游经济协作区在常德启动、正式运作，旅游业正蓄势腾飞。旅游业的发展不仅要有山水文化景点的支撑，还必须要有旅店业的配合。在重点旅游线关键点上新建世外桃源大酒店，这不能不说是从战略服从、客观需要，可谓势在必行、适逢其时。5、项目优势及开发建议项目优势51交通发达，位置优越。常吉高速公路、319国道形成纵横交通网络。距常德市只半小时车程。水路沅水线。93.2设施完善，配套功能齐全。有座横跨沅水大桥，分别与桃源县县城南面、319国道周边几镇相连。3.3商务环境优越，造就服务产业领衔兴起。因此具备了打造星级酒店商务服务所需条件的成熟地位。3.4区域优势明显，客户辐射广。快捷的交通枢纽和区域优势,又毗邻国家级桃花源公园旅游区，客户群体可辐射到湖南张家界、湘西、周边地区。一方面将为桃源县、项目所在镇等县镇的行政活动和商贸洽谈与接待提供理想的软硬件服务场所；另一方面，将吸引来自国内外的旅客和企事业单位、民营企业等老板商务洽谈、旅游观光、休闲度假。开发建议5.1、政策资源及开发建议，政府以优越税收制度、地块招商引资优惠政策等，将为本项目量身打造相关优惠政策。开发建议首先以修建公共资源设施模式，以融合政府半送送买的土地交易投资策略为导向。将项目民俗文化国际广场，作为为政府修建民生工程之一，服务政府、服务企业、服务老百姓、服务外界来宾等。最终获得政府无偿开发用地的目的。5.2、品牌资源及开发建议，依托桃花源公园国际知名品牌，切入国际市场机会非常大，国际、国内市场环境优越，项目开发前景环境优越。对于酒店的品牌管理引进，国际知名酒店管理经验的引进，国际知名酒店或国内知名酒店管理经验的引进与培养，例如：湖南华天大酒店、湖南通程国际大酒店、湖南华雅华天国际酒店等10等，本项目可引进类似于此类经营管理经验丰富成功的酒店模式入驻与合作经营的思路，从而能成功的推向湖南乃至国际市场。5.3、旅游资源及开发建议，地块资源全市境内湖光山色秀美，名胜古迹繁多，共有大小景点230多处，其中国家级森林公园5处、国际重要湿地1处、国家级自然保护区1处以及省级风景名胜区1处和省森林公园、度假区近10处，其中桃花源为国家AAAA级旅游景区，其山水田园之美等。5.4对于旅游资源的整合与推广，需要利用开发本项目的平台进行捆绑与打包，从而使得众得旅游景点能依托一个高档次，高品味，高标准、高服务的平台，犹抱琵琶半遮面，千呼万唤使出来。5.5、地块资源及开发建议，地块周围景观属该地块将来发展规划所需，面积较大，东西边较长，作为项目长期发展战略来讲，具体发展前景延伸保障。开发过程中，尽量不改变现有土地原貌，落差较大之处以协调整体规划而定，建设过程中以地形地貌原始开发为佳。自然与现代的结合尤为重要。5.6、文化资源及开发建议，湖南是出伟人、大人物的地方，它的人文资源构成中国文化主流价值观的支撑。常德作为“桃花源里的城市”，是善卷施德之地、刘海砍樵之地、屈子行呤、陶渊明赋诗、刘禹锡谪居之地，寓善德文化，爱情文化，隐逸文化于一体，还是中国农耕文化的发祥地。开发地程中，整体项目突显其文化的核心部分，主题明显，文化主题与项目本身的融合是本次项目的重要核心部分，突显主题。116.营业额粗估及投资回报4.1月营业额初步估算(充分考虑酒店前期经营推广等因素):项目金额测算依据（单位：元）客房收入576万元600间/套×320元/天×30天×70%≠576万元娱乐收入237万元KTV：70间×1200元/天×30天×75%≠189万元两吧：16000元/天×30天=48万元康体收入138万元70间×3人/天×220元/两粒钟×30天≠138万元餐饮收入230万元中餐约800餐位×1.5次翻台/天×50元/人×30天≠180万元西餐50万元其它项目收入约15万元略（含商务中心、会议室、茶艺吧、