搜索
2017最新超级干货（内部资料）06:121第一章土地增值税清算概述06:122一、什么是土地增值税清算？纳税人符合土地增值税清算条件后，依税收法律、法规及土地增值税政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴土地增值税税款行为。06:123二、清算单位和清算条件•(一)清算单位•以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位清算。•分期开发项目，以分期项目为单位清算。•开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发[2006]187号2006-12-28）•分期开发项目清算单位具体划分由省级地税机关规定，辽宁政策：（辽地税函[2012]92号2012-4-10）•确定土地增值税清算单位时，地税机关应以发改委审批、备案确定房地产开发项目作清算单位；•分期开发项目，地税机关应以住建部门或国土规划部门下发《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作清算单位。06:124土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）纳税人识别号：纳税人名称：填表日期：年月日金额单位：元至角分面积单位：平方米项目名称项目地址业别经济性质主管部门开户银行银行账号地址邮政编码电话土地使用权受让（行政划拨）合同号受让（行政划拨）时间建设项目起讫时间总预算成本单位预算成本项目详细座落地点开发土地总面积开发建筑总面积房地产转让合同名称转让次序转让土地面积（按次填写）转让建筑面积（按次填写）转让合同签订日期（按次填写）第1次……备注以下由纳税人填写：06:125•（二）清算方法•包括查实清算和核定征收清算两种。•土地增值税清算以查实清算方式为主。对确实无法查实清算的，依法实行核定征收。（辽地税函[2010]201号2010-9-29）•(三)清算条件及时间要求（国税发[2006]187号）•1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：•(1)房地产项目全部竣工、完成销售的；•(2)整体转让未竣工决算开发项目的；•(3)直接转让土地使用权的。•纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办清算手续。06:126•2.符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人土地增值税清算：•(1)已竣工验收开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（该情形应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；(4)省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关规定其他情况。•税务机关可要求纳税人土地增值税清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算。•对确定需清算项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。06:127•(四)清算时提供资料（国税发[2006]187号）•1.土地增值税清算表及其附表。•2.房地产开发项目清算说明。•主要内容：•项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况，及主管税务机关需了解其他情况。06:128土地增值税新报表解读：税总函[2016]309号，2016年7月7号（一）增加《土地增值税项目登记表》根据国税发〔1995〕090号规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。（二）土地增值税纳税申报表单修订内容1、根据财税字〔1995〕48号规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。2、根据国税发〔2006〕187号和国税发〔2009〕91号规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。本次修改共涉及四方面内容：1、新增一个《土地增值税醒目登记表》，在立项后及每次转让时按当地规定时间填报。修订后共有九张报表（1）《土地增值税项目登记表》（从事房地产开发的纳税人适用）（2）土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）（3）土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）（4）土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）（5）土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）（6）清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表（7）土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）（8）土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）（9）土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）2、“代收费用”在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中作为第6项在扣除项目总额中单独列示：财税字〔1995〕48号规定“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”根据此规定，代收费用不可作为加计扣除的基数，因此单独列示。3、“视同销售收入”在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中单独列示：此举主要是为强调清算时要着重注意：纳税人是否有将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的发生。一旦发生视同销售行为，在发生所有权转移时应视同销售房地产。4、报表中的所有收入都不含增值税。5、企业缴纳的增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除。((税总函[2016]309号)土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元至角分；面积单位：平方米纳税人识别号:纳税人名称项目名称项目编号项目地址所属行业登记注册类型纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话总可售面积自用和出租面积已售面积其中：普通住宅已售面积其中：非普通住宅已售面积其中：其他类型房地产已售面积项目行次金额普通住宅非普通住宅其他类型房地产合计一、转让房地产收入总额1＝2＋3+41其中货币收入2实物收入及其他收入3视同销售收入406:1214二、扣除项目金额合计5＝6＋7＋14＋17＋21＋2251.取得土地使用权所支付的金额62.房地产开发成本7＝8＋9＋10＋11＋12＋137其中土地征用及拆迁补偿费8前期工程费9建筑安装工程费10基础设施费11公共配套设施费12开发间接费用133.房地产开发费用14＝15＋1614其中利息支出15其他房地产开发费用1606:12154.与转让房地产有关的税金等17＝18＋19＋2017其中营业税18城市维护建设税19教育费附加205.财政部规定的其他扣除项目216.代收费用22三、增值额23＝1－523四、增值额与扣除项目金额之比（％）24＝23÷524五、适用税率（％）25六、速算扣除系数（％）26七、应缴土地增值税税额27＝23×25－5×2627八、减免税额28＝30＋32＋3428其中减免税（1）减免性质代码（1）29减免税额（1）30减免税（2）减免性质代码（2）31减免税额（2）32减免税（3）减免性质代码（3）33减免税额（3）34九、已缴土地增值税税额35十、应补（退）土地增值税税额36＝27-28－3536以下由纳税人填写：06:1216•3.与房地产转让收入、成本和费用有关证明资料。•(1)项目竣工决算报表；(2)取得土地使用权支付的地价款凭证；•(3)国有土地使用权出让合同；(4)银行贷款利息结算通知单；•(5)项目工程合同结算单；(6)商品房购销合同统计表；(7)销售明细表；(8)预售许可证等。•主管税务机关需相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。•4.土地增值税清算税款鉴证报告•纳税人委托税务中介机构审核鉴证清算项目，还应报送中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。06:1217第二章土地增值税的清算审核06:1218•第一节收入的确认和审核•一、与收入相关面积••附表一:与收入相关面积明细申报表06:1219与收入相关的面积明细申报表（附表一）项目行次普通住宅非普通住宅商铺车库办公楼会所学校等公共配套设施其他合计9=1+2+3+4+5+6+7+812345678使用土地面积1总建筑面积2可售建筑面积3已售建筑面积4未售建筑面积5自用建筑面积606:1220•二.收入总额的确认和审核•（一）收入的确定•1、清算时收入确定方法：•(1)已全额开商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；•(2)未开发票或未全额开发票的，以交易双方签的销售合同所载售房金额及其他收益确认收入；•(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。(国税函[2010]220号2010-5-19)06:1221•税总函[2016]309号规定：•“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额（不含增值税）。•自2016年5月1日起，纳税人转让房地产取得收入为不含增值税收入。扣除项目涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目。（财税[2016]43号2016-4-25）•适用一般计税方法纳税人，其转让房地产土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法纳税人，其转让房地产土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。•房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：•土地增值税预征的计征依据=预收款—应预缴增值税税款(总局公告2016年第70号2016-11-10)06:1222•2.面积误差的处理•司法规定：法释[2003]7号14条•实测面积与合同面积存在误差，合同有约定的，按约定处理。•合同没约定或约定不明确的，按以下原则:•1、实测面积与合同面积误差比绝对值≤3%，按合同价结算，买房人请求解除合同—法院不应予支持；•2、实测面积与合同面积误差比绝对值＞3%的，•(1)买房人请求解除合同—法院应予支持；•(2)买房人要求继续合同的：•①实测面积大于合同面积，3%（含3%）以内部分—买受人补足；超出3%部分—由出卖人承担、所有权归买受人•②实测面积小于合同面积，3%（含3%）以内部分—出卖人返还房价及利息;超出3%部分—出卖人双倍返还（双倍返还中1倍房款具有返还性质，另一倍具有处罚性质）；06:1223•实测面积与合同面积之差的税收处理•1、开发公司收取补价：•如超建面积向购房者收取补价，应将补价并入销售收入，按相关规定缴税。•2、开发公司返还价款：如房屋实际面积小于合同约定面积，房地产公司返还购房者不足面积部分房款可冲减销售收入；对面积误差比超过3%且属违约性质部分，不能冲减销售收入，作为营业外支出处理。06:1224•面积误差相关案例：•甲房地产企业销给赵某房屋其实测面积与合同面积不符。合同面积125平方米，实测面积121平方米，房屋单位价6,000元/平方米，为此公司共支付赵某25,500元（无利息因素）。•判断：误差面积4平方米÷125平方米=3.2%＞3