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1第五部分房地产开发企业工程管理实施办法施工管理是房地产开发企业工程管理的核心，本办法的主要内容有：工程施工准备管理、工程放线与开工管理、工程质量管理、工程变更答疑管理、工程进度管理、工程安全文明施工管理和工程施工其他管理。5.1房地产开发企业工程施工准备管理施工准备工作应按以下顺序进行。5.1.1工程施工准备1）施工场地必须符合“三通一平”的开工条件。2）单位（单项）工程开工前,由工程部下发经公司内部审批通过的，有具体开工时间的工作函件。（此函件由工程部专业工程师编制，公司各部门审批）3）单位（单项）工程开工前，施工图纸必须通过会审后方可进行施工，“图纸会审纪录”作为工程施工、验收及结算依据。①单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审。②（施工图会审）由建设单位工程部组织，由监理部总监理工程师主持。设计单位、地勘单位、施工单位、成本合约部、成本控制中心、工程技术部参加。在图纸会审完成后的15个工作日内，由施工单位完成图纸会审纪要的编制工作，在20个工作日内完成设计单位、施工单位、监理单位、地勘单位（如需要）盖章和签字，同时报建设单位审批。建设单位工程部、成本合约部、成本控制中心、工程技术部等共同签字确认后下发各参建单位。③未经会审的(施工图)不得使用，如施工单位自行施工，工程部门必须予以制止，因此造成的返工责任由施工单位承担。4）单位（单项）工程开工前，施工单位必须编制“施工组织设计”或“施工方案”，并通过项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人批准后方可施工，作为工程施工、验收及结算依据。①单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构转换层、高支模、深基坑支护、“四新”工程等）应单独编制“施工组织设计”（专项方案）。具体措施如下:幕墙由专业设计单位设计，报公司内部审批依次由监理部、项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人审批;2防水、门窗、栏杆、二次安装雨棚等由施工单位编制，依次由监理部、项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人审批;深基坑开挖、高支模等（影响安全的重大专项施工内容）由施工单位编制，经施工单位技术负责人、项目经理审核后报专家论证，通过后报监理部、项目工程部、成本合约部、工程技术部、成本控制中心、项目副总、项目负责人审批;5）单位（单项）工程开工前，必须建立平面及髙程控制点位，并有防移动措施。①工程部先以书面形式将规划部门提供的坐标及高程控制点发给总承包单位，项目工程部在现场向施工单位移交平面及髙程控制标桩。由总承包单位编制建设工程测量放线记录单，由监理部专业监理工程师、总监理工程师签字认可.施工单位可根据工程部门移交的控制标桩及“平面主轴线和高程点控制图”进行核验，核验无误后由建设单位组织规划部门验线后方可正式施工。6）单位（单项）工程开工前，监理单位必须编制“单位（单项）工程监理规划”、“单位（单项）工程监理细则”，并报工程部作为监理实施依据,经工程部门批准后作为监理实施依据。7）“四新”工程或特殊工程，工程部门必须组织设计单位对工程进行技术交底。5.1.2工程施工组织设计管理施工组织设计实际上是施工前准备的一部分，非常重要。1.施工组织设计管理规定(1)总则1）为加强施工组织设计和专项施工方案编制的科学性、合理性、可操作性、经济性并减少质量通病，特制定本规定。2）施工组织设计和总进度计划已经批准的，施工单位不应变动，否则，应重新进行审批。3）本规定中的施工组织设计是指施工过程中使用的施工方案，与前期备案施工组织无关，其审批无效于本规定。施工组织设计改变投标文件承诺时，以甲方审批意见为准。（2）施工组织设计编制要求1）施工组织设计应由施工单位技术负责人和总监理工程师及建设单位项目负责人共同签署。32）施工组织设计中施工平面布置图和总进度计划、项目工程部组成应提前、单独报批，并执行“项目工程部开工条件管理实施细则”规定。3）施工组织设计主要内容要求。施工组织中必须包括以下内容项目：（a）工程概况（b）工程施工部署（c）主要项目施工方法（d）大中机械选择方案(e)塔吊、集中搅拌站基础图纸(f)已批准的施工平面布置图(g)已批准的总进度计划(h)抹灰防空鼓、开裂措施（i）楼板、墙体不同材质基体抗裂措施(j)屋面、卫生间、外墙、门窗防渗漏措施(k)层高和房间方正控制措施（l）分户验收组织计划（m）安全防护措施，文明施工和环保措施，季节施工方案。(3)施工组织设计审核要求1)监理工程师、项目工程师在施工组织审核中，应着重审核以下项目和部位，同时兼顾可操作性和经济性：(a)工程施工部署是否合理。(b)施工平面布置图是否与标段划分一致且与批准的场地布置一致。(c)临电、上下管线分布是否合理。(d)井点降水方案是否经济。(e)混凝土（商用混凝土）、大模板施工方法、机械配置是否满足施工质量、进度要求。(f）分户验收组织计划是否可行和是否满足工期要求。(g)总进度计划是否满足合同要求且是否与已经批准的一致。(h)安全防护措施是否到位且是否经济。(i)文明施工和环境保护是否到位、合理。(j)组织架构是否与已经批准的一致。2）审核人员应将审核意见填写审批单，不足时加页。2．施工组织设计的审批流程见表5-1。3．施工组织设计的审批表格不管是初次编写好的施工组织设计还是变更后的施工组织设计，都必须通过审批才可以执行。常用的审批表见表5-2。表5-1施工组织设计的审批流程:施工单位编制人、施工单位技术负责人、项目经理、专业监理工程师、总监理工程师、工程部专业工程师、工程部经理、成本合约部、工程技术部、项目副总、项目负责人、生产副总(流程图)45.2房地产开发企业工程放线与开工管理在工程开工前，必须先进行放线，放线后通过审批，才可以动工。5．2．1工程放线管理1）施工单位在开工前，应根据建设单位提供的图纸和坐标，放出规划红线，建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明主轴线位置。2）施工单位自行核验无误后，填报“单位工程坐标定位测量记录表”及放线报验单，经监理单位总监理工程师、项目工程部、工程技术部及政府规划局验收后才能进行结构施工。3）放线报审流程见图5-3-1。4）施工放线报验单见表5-3-2。5．2．2工程开工管理工程开工必须要满足开工条件，同时要经过建设单位的批准。1.工程开工条件的管理规定(1)总则1）为明确项目在开工准备阶段，项目工程部应重点掌控和组织落实的工作，使各专业工程师在此阶段工作更加明确，特制定本规定。2）本规定随着国家和地方相关规定的颁布可进行相应调整。3）抢工项目事实上已经无法达到本规定开工条件而需破土动工时，以不影响下一步施工为原则进行控管。(2)甲方项目工程部开工准备工作资料的收集、整理与建档1）资料员负责向公司各职能部门索取如下资料：地形地貌图：原件1份。地质勘察报告：原件1份。施工图纸：建设单位提供12套施工蓝图〈其中4套作为制作竣工图使用〉招标文件、投标文件：原件1套。施工许可证副本：复印件1份、扫描件1份（含电子文档）。已通过审核的质量监督备案表：复印件1份。已通过审核的安全监督备案表：复印件1份。施工合同（协议）：复印件1份。2）资料员收集上述资料后将所有资料分类整理、建档存放备查，并执行“工程部5档案管理”。2.前期现场管理现场临时设施布置必须达到成都市标准化工地要求。(1）“三通一平”管理。1)项目工程部根据已经确定的标段的划分，安排各标段场地划分规划并绘制分区图，总包方进场时移交。2)项目工程部根据已经确定的标段划分安排临时道路的施工，临时道路的标准按照项目所在地主管部门的要求执行。临时道路的维护工作应在首次例会时进行划分，由施工单位进行。3)临电接入。项目工程部根据标段划分计划组织电气工程师、土建工程师进行负荷计算和分路要求提交工程技术部，以进行配电箱设计和前期报批；施工单位项目经理组织根据选定的配电箱和安装位置进行基础施工和箱体安装；施工单位项目经理跟进催促临电开通工作；电气工程师作出计量方案。4）施工、生活用水接入由项目工程部根据项目所在地自来水公司指定接口确定施工单位用水接口。5)场地平整。在拆迁工作基本到位的情况下，原则上不再进行场地竖向平整工作，以降低成本；项目工程部组织土建工程师、总包方、监理方、成本合约部、成本控制中心进行场地高程方格网测量工作，作为土方工程结算依据和建筑垃圾清理依据。场地需进行局部竖向平整时，根据招、投标文件，委托或由施工单位进行平整。（2）地上、地下障碍物勘察。1）由建设单位在政府相关职能部门取得施工红线范围内地下管网的图纸，以及相邻市政设施标高。2）建设单位将施工场地、地下管网、市政雨污水接驳点、控制点高程以书面形式移交给施工单位。3）施工单位项目经理组织各专业人员根据地形图以及周边居民调查，对场区内的管线路由进行复查，如遇实际情况与资料不符应及时上报建设单位项目工程部。4）建设单位及监理单位办公用房根据合同约定由施工单位负责提供。(3)技术准备1)高程、坐标控制桩复测和移交。(a)总包单位施工进场时，将规划或勘察投测的高程点、坐标控制桩进行移交，6并会同监理、项目工程部引测和复核。(b)总包方进场时，应根据建设单位提供的场区划分、地上地下障碍物位置、水电源位置资料、高程点和引桩投测会同监理、项目工程部共同进行复核。2）项目工程部组织监理、总包方进行进场会议和首次监理会议以及施工图会审工作。3）项目工程部组织相关部门审核施工单位“施工组织设计”和监理单位”监理大纲”、“监理实施细则”。（4）施工单位主要岗位业务能力考评由项目工程部给组织各专业工程师对总包方项目经理、技术负责人、主管工长、材料员、质检员、安全员、试验员、资料员等进行业务能力考评；对于不能适岗者，要求施工单位进行更换。（5）施工许可取证工作1）项目工程部组织监理方、施工方进行取证工作计划会议，制订监理备案和施工单位安全备案、费用缴纳以及资料收集和实验单位、专业分包单位、委托人员、资料人员的选定以及时间计划安排等。2）总包单位绘制现场临时设施平面布罝图，协助前期完成临时设施许可取证备案。3．总包方开工准备工作（1）总包方在开工前应完成以下准备工作：1)项目经理部的组建和报批。2)“五小”设施以及场地、道路、围挡施工和现场平面布置、临电布置平面图的报批。3)施工组织设计和总进度计划编制和报批。4)施工图自审。5)人、机、材准备和到位。6)现场高程、轴线控制桩复核和保护。7)场地管线保护。8)施工用水落实。9)施工许可取证。（2）现场的平面布置应以甲方提供的“现场地标段划分图”、“安全防护、文明施工检查管理办法”为依据，并结合企业特点进行，其中，施组中的平面布置图和施工总7进度计划应提前单报甲方审批，否则由于乙方后期施工等原因造成的拆改临时设施费用不予追加。（3）总包方在进场后首次监理例会前向甲方、监理方提交项目工程部组成和通讯录；发生人员变动（指项目经理、技术负责人、技术员、工长、质检员、材料员、实验员）应征得甲方同意；涉及行政监督备案的，应做好变更工作。总包方项目经理部应接受、配合甲方组织的各主要岗位业务能力考评，不适岗的应予调换。（4）劳务、材料、机械进场应以不影响下一步施工为原则，否则甲方、监理方不予开工，由此造成的延期开工违约甲方不负责任。（5）施组（包括质量通病控制措施）编制应在开工前5日（具体根据合同条款约定）内向甲方、监理方报批，审批流程执行“施工组织设计审批管理规定”。（6）总包方应提前编制、报批施工总进度计划并应符合“施工进度管理规定”相应条款。（7）总包方在进场后应根据甲方提供的高程点、坐标控制桩位置图和场区管线位置图进行复核和保护工作，并积极配合甲方、监理方对现场场区高程方格网测绘工作。（8）甲方提供生活用水水源的，施工方自配水表并会同甲方水电工程师进行抄表工作；总包方自行确定施工用水并执行本规定有关方用水的规定。（9）甲方提供施工用电电源，施工单位应按照甲方分路要求进行开通；并配合甲方电气工程师进行抄表