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-1-天河区东莞庄地块项目可行性研究一、项目概述（一）本项目所在位置项目位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，西面是嘉逸花园。（二）项目所在区域图（三）项目主要技术经济指标1、用地面积：10.636公顷其中①净用地面积：9.242公顷2、建筑面积273628m2其中①住宅面积253178m2②公建配套面积：17000m2③商业面积：3450m23、容积率：2.964、建筑密度30%5、绿地率30%-2-6、停车位：3767个其中各类建筑分配等，详见地块资料。如图：（四）项目三通一平状况本项目目前只有东莞庄路通过，水、电还没有通。项目其一地块较为平整，但长满了野草-3-另一地块除长满野草外还长有较多的树木，部分位置有积水，类似沼泽地。通过项目的东莞庄路-4-二、宏观环境分析（一）全球经济运行状况根据2009年各类宏观经济数据显示，从各个层面经济数据可以判断，世界经济正在回暖，缓慢复苏。而2010年全球经济持续缓慢复苏的势头没有改变。在经历了一季度的快速反弹后，二季度受欧债危机、就业不足等因素影响，增速出现放缓。据世界贸易组织统计，2010年前两个季度全球贸易总额分别为69486和74030亿美元，同比分别增长26.1%和25.5%。从世界主要国家和地区贸易额变化情况看，亚洲地区进出口复苏快于北美和欧元区，占全球贸易份额显著上升。总体来看，虽然全球经济下半年复苏放缓，但出现二次探底的可能性不大。由于我国出口最终市场约46%以上(未包括通过香港转出口的部分)集中在欧、美、日等发达经济体，这些国家、地区经济增长缓慢、需求减少，会在一定程度上抑制我国出口增长，但影响较为有限。（二）国内经济运行状况据国家统计局发布的消息：2010年前三季度中国国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。2010前三季度国内经济运行特点：1.农业生产形势较好，秋粮预计增产较多，全年粮食产量有望再获丰收。2.工业生产较快增长，企业效益大幅提高。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长16.3%。3.固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。前三季度，全社会固定资产投资192228亿元，同比增长24.0%。前三季度，房地产开发投资33511亿元，增长36.4%。4.消费品市场平稳较快增长，热点商品持续旺销。前三季度，社会消费品零售总额111029亿元，同比增长18.3%。5.居民消费价格温和上涨，工业品出厂价格涨势趋稳。前三季度，居民消费价格同比上涨2.9%。6.对外贸易增长较快，贸易顺差有所减少。前三季度，进出口总额21487亿美元，同比增长37.9%。7.城乡居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇。前三季度，城镇居民家庭人均总收入15756元。其中，城镇居民人均可支配收入14334元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%。8.货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。9月末，广义货币供应量(M2)余额69.6万亿元，同比增长19.0%；狭义货币供应量(M1)余额24.4万亿元，增长20.9%；流通中货币(M0)余额4.2万亿元，增长13.8%。金融机构人民币各项贷款余额46.3万亿元，比年初增加6.3万亿元，同比少增2.4万亿元；人民币各项存款余额比年初增加10.3万亿元，同比少增1.4万亿元。小结：在全球经济复苏减缓的背景下，中国经济呈现明显趋稳迹象：GDP同比增-5-速趋缓，经济主体信心回升，工业生产增长较快，消费继续平稳较快增长，全社会固定资产投资增速有所回落，但民间投资趋于活跃，进出口规模创历史新高，贸易顺差回升。同时，最终消费价格持续走高，货币增长较快，信贷投放较多。需要注意点一点是目前CPI通胀预期较强，表明通胀压力依然较大。9月CPI上升3.6%，PPI上升4.3%。虽然近期央行突然宣布加息，但加息幅度对抑制通胀效果不大，起到更多的是信号作用。受食品和农产品价格上涨、大宗商品价格上涨等因素影响，预计四季度CPI将达到3.5%，呈现前高后低态势，国家货币政策将进一步收紧。前三季度新增信贷达到6.3万亿，考虑到全年7.5万亿新增贷款目标，留给四季度的新增额度不足1.2万亿。加上楼市在诸多政策围剿下依然坚挺以及CPI预期上升等因素影响。因此，四季度货币政策将近一步加强对信贷总量的控制力度，以遏制流动性泛滥和资产价格泡沫情况的发生。（三）房地产市场状况：根据国家统计局和商务部公布的相关信息：2010前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，同比增长63.1%。2010前三季度商品房销售面积为6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额为21916.6亿元，同比增长15.9%。2010年前三季度，全国商品房销售均价5054.1元/平方米，同比上涨7.2%，比上半年回落1.6个百分点。2010年1月至9月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%。2010前三季度房地产信贷投放的主要结构特点，一是中长期贷款投放较多，占全部新增贷款的82.9%，同比高19.8个百分点；二是企业贷款增速由上半年持续回落转为回升，9月末企业贷款增长12.8%，比上月高0.2个百分点，增速连续三个月回升；三是个人住房贷款连续五个月回落，回落幅度减缓，9月末个人住房贷款增速为38.8%，比上月回落3.8个百分点(7、8月份增速分别回落6.9和4.6个百分点)，已连续五个月回落。2010年前三季度，全国房地产吸收外资新设立的企业为498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的增幅。在498家吸收外资的房地产企业中，开发经营类企业366家，使用外资金额158亿美元。总体来看，今年1至9月份房地产领域吸收外资占我国整体吸收外资的比重是22.38%，同比2009年增加了5.7%。小结：从施工面积、销售面积等层面来看，2010年房地产市场趋向繁华，且热钱涌入不断，预计在相当长的一段时间内如此的投资势头不会有太大的改变，也就是说，房地产市场未来发展前景趋好。（四）房地产政策：从2009年12月至目前，国务院间接或直接针对房价、地价上涨过快的形势出台了若干调控政策，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨。为实现落实这些政策，中国出台了一系列房地产调控措施，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。以下为今年主要调控政策：1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。-6-1月21日：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日：国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。小结：以上政策是加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，显示出中央稳定房价的决心。随着国民经济继续回暖形势日益明朗，支撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展。随着收入水平提升，居民对住房的合理需求步伐不会停滞，房地产业发展的基础依然牢靠。但随着国家对房地产市场的不断调控，房地产的发展趋势将可能有以下的特点：1.房地产市场进入调整期，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。2.我国房价价格偏离幅度各地区情况不一，幅度有限，因此决定其跌幅的空-7-间也有限。3.从我国历次的房地产市场周期和其它国家的房地产市场周期来看，此轮调整的时间大概为两年。4.我国房地产市场中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好。5.保障性住房将得到加强。（五）广州市经济运行状况：2010年前三季度累计，广州市完成地区生产总值7654.28亿元，同比增长13.5%，增幅比上半年回落0.1个百分点。预计第四季度总体经济增速将稍有回落，全年地区生产总值将突破10000亿元。其中，广州市实现农业总产值225.78亿元，同比增长3.5%，增幅比上半年提高0.8个百分点。工业方面，完成规模以上工业总产值10729.03亿元，同比增长21.2%,增幅比上半年回落2.1个百分点。前三季度累计，广州市完成全社会固定资产投资2168.86亿元，同比增长41.5%，增幅比上半年回落2.0个百分点。其中房地产开发投资604.75亿元，同比增长23.0%，增幅比上半年回落1.4个百分点。随着营商环境的改善和扩大内需力度的加大,以及节庆促销、亚运会的带动，前三季度累计，全市实现社会消费品零售总额3182.03亿元，同比增长21.3%；批发零售业完成商品销售总额14390.16亿元，同比增长36.0%。前三季度累计，广州市实现商品进出口总值766.03亿美元，同比增长41.0%。其中进口411.22亿美元，增长47.4%；出口354.81亿美元,增长34.3%。前三季度广州市实现地方一般预算财政收入643.25亿元,同比增长20.0%，增幅比上半年回落2.0个百分点。城市居民人均可支配收入为23310元,同比增长10.9%，增幅比上半年提高0.4个百分点；农村居民人均现金收入为11290元，同比增长13.5%，增幅比上半年提高0.8个百分点。前三季度，城市居民消费价格同比上升2.9%，涨幅