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江苏国信物业管理有限公司——早期介入培训制作人：刘焱一、早期介入概念物业管理早期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的早期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。物业企业开发商业主提高满意度早期介入概念早期介入与前期物业管理的阶段划分如下：物业开发项目可行性研究阶段规划建设阶段建设阶段销售阶段业主大会选聘物业管理企业物业入住阶段物业承接查验阶段竣工验收阶段早期介入前期管理二、早期介入方式早期介入方式为了使早期介入成功，物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长，不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入：早期介入方式1）长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了早期介入的成败，所以选人一定要精心。早期介入方式2）短期介入人员为3~4人，由公司经理、部门经理和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把早期介入发现的问题解决好。三、早期介入时期早期介入的时期物业管理早期介入与房地产整个过程紧密相连，通常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个阶段：1）立项阶段协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。2）规划设计、施工准备阶段这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境，智能化等各项工作。早期介入的时期3）施工建设阶段这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。4）竣工验收阶段这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收，保证今后更好开展售后服务。四、顾问方式和内容1、可行性研究①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。2、规划设计根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容。。顾问方式和内容*规划设计应满足人与居住环境的和谐。规划设计①各类配套设施的完善对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。规划设计规划设计②水电气等供应容量要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断增加的需要，要充分留有余地，满足人们生活需求。（特别是电的容量要设计好）规划设计③安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。可视对讲单元防盗门红外线探头规划设计④垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾，是否垃圾分类。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾中转站位置。规划设计⑤绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常5~6m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。住宅群之间道路通常2~3m，以花木为主，种一些花卉，一些草坪，使人有舒适感。规划设计⑥消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落，物管公司应建议在这些地方配备灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火砂箱。规划设计⑦一些其他特殊要求的意见在规划设计中，常有一些易被忽视问题，但从日后使用和维修的角度来看，都很重要。如：灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的角度。悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心会碰到脑门。冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当。电路接口是否足够、位置是否合适等。规划设计需要注意的问题3、规划设计需要注意的问题物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑：①实用性房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。规划设计需要注意的问题②美观、耐用性美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型，采用一些寿命短的材料（挂灰板、铁网）装修一些间隔墙，特别在一些公共部分，造成物业管理企业在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大后期经济负担。规划设计需要注意的问题例：住宅空调统一留位、防盗网门统一安装、尽量减少二次装修影响公共外观的不统一。以上材料尽可能采用不锈、耐用材料，以免长时期锈迹、污染外墙、影响整体美观等等。规划设计需要注意的问题③功能性除了正常规划设计考虑的功能性。还应注意一些常被忽视的功能性设施配备，如：住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。规划设计需要注意的问题集中“能源计量表”功能配备。如水、电气能源量按功能区分，集中安放入公共区间，通常讲“三表出户”。煤气表出户电表出户水表出户规划设计需要注意的问题各种指标牌、小区（大厦）平面图，警示标志（牌）配备。规划设计需要注意的问题物业管理用房的配备（如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等）垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施。住宅底层可作为物业管理用房规划设计需要注意的问题其他功能。防火、防盗、访客等系统，购物活动场所、绿化道路、围墙护栏等环境，邮政、交通、通讯等功能。信报箱活动场地绿色的围墙护栏规划设计需要注意的问题以人为本的活动休闲区域。绿地上的活动场所底层架空可作为活动场所楼间的活动场所规划设计需要注意的问题④安全性有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理规划设计需要注意的问题利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失。规划设计需要注意的问题装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。道路要人车分流。人车分流，行人有自己的道路系统规划设计需要注意的问题⑤节能性注意各种节能材料的运用公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯）五、对施工的介入物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。1、指导施工单位把好质量关物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。对施工的介入2、掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题（一年使用期除外）。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。对施工的介入六、把好工程质量验收关房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程验收时，必须细致入微。把好工程质量验收关1、组织验收小组由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如：主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准准备竣工验收的表格资料房屋接管验收表机电设备按盘验收表等等把好工程质量验收关2、竣工验收内容通常竣工验收分为四次隐蔽工程验收——被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程。分期验收——是指分期进行的工程项目或个别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。单项工程验收——是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。全部工程验收——整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。把好工程质量验收关七、早期介入的风险1、项目接管时风险。物业管理在早期介入时，房地产项目还处于可行性研究阶段，此时物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标。有的物业管理企业还没确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。早期介入的风险2、专业服务咨询时风险。早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。早期介入的风险3、此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。早期介入的风险八、早期介入的配合沟通物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。物业管理公司应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。早期介入的配合沟通早期介入的配合沟通开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面：1、是会不会增加其成本；2、是难度大不大；3、是对设计风格和外立面的影响；4、是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。早期介入的配合沟通物业管理公司前期介入时应注意几点：1、对开发商的建议一定要专业，否则没人听；2、分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；3、提出的建议要能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包商和物业管理公司多方受益；4、不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法；5、讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要诚心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设，搞好前期介入工作，是物业管理公司规范管理、优质服务的有力保障。早期介入的配合沟通谢谢！人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。