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汇智恒远品筑价值成都汇合天恒房地产置业代理有限公司顾问部远洋太古里个案专题目录contentPart1.Part2.Part3.Part4.Part5.项目背景项目概况规划设计经营现状案例小结PART1.项目背景土地成交背景拿地时间2010年12月31日四至范围锦江区大慈寺片区，东大街9号地块总占地面积70779㎡（合计约106亩），其中：1号地块86亩，2号地块20亩规划建筑面积207262㎡出让年限40年出让方式挂牌容积率一号地块≤1.48（包含大慈寺古建筑群）二号地块≤9.0（即写字楼所在地块）建筑密度一号地块：方案合理性确定二号地块：总≤45%，高层主体16%用地性质一号地块为公共设施、商业用地二号地块为商业金融用地成交总价200228万元成交楼面地价9661元/㎡竞得方乾林中国控股有限公司、北京银港房地产开发有限公司（远洋地产、太古地产联合体）项目IFS地块原一医院地块竞得时间2007.092015.03楼面地价16500元/㎡17063元/㎡地块总价72.4亿元9.24亿元占地面积82.29亩13.5亩建筑面积43.89万㎡5.41万㎡容积率86与周边地块对比：PART1.项目背景发展商背景远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市（股票代码03377），为内地在港上市房地产公司十强之一。2008年3月，被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。公司业务范围涉及中至高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、工程及园林建设、物业管理、酒店及会所经营等。19702300万㎡个高速发展城市个不同阶段的开发项目土地储备PART1.项目背景发展商背景太古地产于1972年在香港成立，1977年6月首次在香港联交所上市。1984年1月16日至7月5日间曾经成为恒生指数成分股。太古公司透过协议计划，于1984年7月收购太古地产余下的权益。太古地产成为太古公司的全资附属公司。太古地产在香港的投资物业组合以太古广场、港岛东及又一城为核心物业。于中国内地，太古地产于北京、上海、广州和成都，共拥有五个大型发展项目，当中以北京朝阳区的三里屯太古里和瑜舍酒店最为人熟悉。北京太古里广州太古汇上海大中里目录contentPart1.Part2.Part3.Part4.Part5.项目背景项目概况规划设计经营现状案例小结地铁2号线东大街总府路红星路地铁3号线（在建）纱帽街春熙路太古里PART2.项目概况•区位——项目位于成都锦江区总府路与纱帽街的交汇处，毗邻历史悠久的大慈寺，地处成都商业核心商圈——春熙路商圈，地理位置优越。目前区域是成都最传统和最具城市标志性的商业中心，商业的集群效应显著。•交通——二、三号线在项目附近交汇，目前设有春熙路站。同时临近项目有四个公交站共19条公交线路，可通达成都各个区域。便利的公共交通为项目带来了稳定的客流。项目地处成都传统商业核心区——春熙路商圈，公共交通便捷，区域商业氛围浓厚，地理位置极其优越，为项目商业的运营奠定了坚实基础。区位交通PART2.项目概况发展商远洋地产控股有限公司（50%）太古地产有限公司（50%）占地面积70800㎡建筑面积总建面25.18万㎡：零售街区（10.6万㎡）、博舍拥有100间客房的都会风尚酒店（1.52万㎡）、42间客房的服务式公寓（0.76万㎡）、办公楼睿东中心（12.3万㎡）停车位约1000（零售）约610（办公楼，其中地下停车位约500个，地面公共停车位约110个）建筑设计TheOvalPartnership（香港）MAKEArchitects（英国）主力店GUCCI古驰、Cartier卡地亚、Hermès爱马仕、RalphLauren拉尔夫劳伦、Versace范思哲、Chloé蔻依、MichaelKors、B&O开业时间2015.04.24项目地址成都市锦江区中纱帽街8号基础信息PART2.项目概况项目定位•整体定位：集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。•商业定位：文化+商业的城市中心新地标•建筑定位：复古街区购物中心•经营定位：中高档时尚消费•业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地PART2.项目概况招商运营太古里从2009年开始进行规划设计，历时6年时间。2013年开始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年11月开始试运营；2015年1月前后迎来开业高峰，2015年4月24日正式开业。2013年2014.52014.11.022014.12-2015.12015.4太古地产负责全球招商完成80%招商，国际一线品牌店基本敲定截止2015年1月，共约210个品牌入驻，入住率约70%11月共约40个品牌入驻，入住率约15%。业界获悉GUCCI亚太旗舰店、Hermes亚太旗舰店、Chioe新概念双层旗舰店、ZARA三层旗舰店、无印良品旗舰店、星巴克西南及华中区首家旗舰店等入驻太古里。•11月2日，首批15个品牌中，包含GUCCI亚太旗舰店、ZARA三层旗舰店、星巴克旗舰店、MARIA-LUISA中西部首店、VERSACE、BOSS等。•11月26日，方所开业。•12月7日，CHLOE新概念双层旗舰店开业。•12月10日，Hermes亚太旗舰店开业。•12月12日，无印良品世界旗舰店开业•12月18日，纪梵希旗舰店开业•12月19日，OLE’精品超市开业•12月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念实体店开业。到2015年4月，正式开业。目录contentPart1.Part2.Part3.Part4.Part5.项目背景项目概况规划设计经营现状案例小结PART3.规划设计总体规划项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓。总建筑面积25.1万㎡，其中写字楼占比49%，整体以21亿元的价格出售给深圳一家基金公司；购物中心远洋太古里、博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。远洋太古里睿东中心博舍酒店项目是一个融合文化遗产、创意时尚都市生活和可持续发展的综合商业地标项目。项目中与都市环境和文化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一系列空间与活动建立了一个多元化的可持续创意街区。PART3.规划设计建筑风格太古里的项目规划和建筑设计由TheOvalPartnership（香港）、MakeArchitects（英国）完成。秉承“以现代诠释传统”的理念构筑仿古风格的街巷、广场组成的建筑群，建筑风格为新中式风格时尚街区。同时，将成都的文化精神注入建筑群落中，将成都的城市色彩与质感，成都人的闲适与包容通过房屋、街巷和广场一一呈现。PART3.规划设计建筑风格坡屋顶和深出檐是建筑的一大特色，造型轻盈简洁。屋顶为青瓦，屋顶坡度采取“四分水”的27°，以淡雅的深灰为主色调，屋檐则是暖木色。材料与质感力求朴素，如灰色陶土砖、木材、灰瓦、石材等。PART3.规划设计建筑风格建筑的山墙部分亦通过格栅的组合，较为抽象地回应四川当地的建筑意象。PART3.规划设计建筑风格川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在反映“老成都”深厚人文内涵的同时也兼具了洋气与时尚的现代属性，更好地诠释了“古”与“今”的融合，全面体现了成都“和谐、包容、闲适”的城市精神。PART3.规划设计建筑风格在不断向高发展的市中心，其低密度的开阔空间更显“奇葩”，成都远洋太古里“天空从此不一样”的宣传slogan是对此最好的注解。PART3.规划设计规划布局——由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚潮流脉动。爱马仕、古驰、卡地亚、纪梵希、范思哲等国际品牌将在开放式街区以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。——围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制。“慢里”分布着六七十家不同风格的各式餐饮，包括米其林星级餐厅鼎泰丰、正斗，以及首次落户成都、西南，甚至是首度进入中国的特色餐厅，包括KABB、蓝蛙、新元素、Grappa’s、Wagas和LIAN。“慢里”——让人享受生活，关照内心，逃离尘嚣进入慢活美域。“快里”——让人畅意快耍，最潮时尚如大片贴身播放。成都远洋太古里量身打造“快耍慢活”的定位。PART3.规划设计规划布局4个户外广场分别是：——MetroPlaza地铁广场——TemplePlaza大慈寺广场——WestPlaza西广场——EastPlaza东广场广场是太古里最吸引人的地方，这里就是项目的心脏，是时尚的舞台。好的街区绝不只有一个广场，而是若干广场的组合，正如好的购物中心不会只有一个中庭一样。每个广场，都是一批店铺绝佳的展示面。太古里的总体布局主要包含：4个户外广场，及5座历史建筑，最大程度的将原貌复建或改建，重获新生作为项目的功能再次投入使用，为消费者提供足够的活动场所。大慈寺也作为保护古建筑，但不作商业用途。PART3.规划设计规划布局广场成为绝好的秀场PART3.规划设计规划布局5座保留后重新打造的历史古建筑分别是——广东会馆(规划为各大品牌新品发布会会场和各大FashionShow的秀场)——欣庐——马家巷居士禅院——Lane章华里7、8号院(规划为博舍精品酒店的高端SPA区域)——笔帖式街15号院(规划为博舍精品酒店的入口entrance)针对项目当中的六座古建筑，成都远洋太古里特别邀请清华大学建筑设计研究院作为古建筑顾问，对历史建筑进行保护及修缮。在遵循古建筑原本比例的基础上，采用国际最新的保护复原体系，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度的保留和延续它们的历史和文化价值欣庐广东会馆马家巷居士禅院章华里&笔帖式老宅PART3.规划设计建筑设计日本著名建筑大师芦原义信在其世界名著《街道的美学》就提到，那种沿街建筑高度与空间宽比为1：1的空间关系，是人类最喜欢的空间关系。既不开阔，也不压抑。如若有适当的景观装点，徜徉其中，将是最好的视觉体验。这种空间关系，就是街区式商业的最大优势。PART3.规划设计建筑设计成都太古里从规划形态上看，是典型的开放式、低密度的街区形态购物中心。在这里，街巷按照传统方式分为四等，13米、10米、7米、4米……丰富的街道形态明确地划分出街、坊、里、巷的历史格局，让川西建筑以“庭院”为主要形式的“四合头”样式在这里得以复原，灵巧地组合成为街坊的历史风貌。PART3.规划设计建筑设计多元化的户外空间，结合广场和街道的尺度，易形成宜人的商业氛围，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验。PART3.规划设计建筑设计商业街区独栋建筑体融合周围保留古迹历史建筑川西农居风坡屋顶造型、建筑主体深褐色主调色彩搭配等细节，包括2F连廊的地面铺装均采用石材，历史怀旧感凸显，与周围古建融为一体。PART3.规划设计建筑设计建筑单体除品牌展示面玻运用玻璃幕墙外，与周围古建筑融合从建筑高度、色彩搭配、建筑风格细节中均凸显其古朴沉稳、大气的风格。PART3.规划设计建筑设计建筑单体除品牌展示面玻运用玻璃幕墙外，与周围古建筑融合从建筑高度、色彩搭配、建筑风格细节中均凸显其古朴沉稳、大气的风格，包括商业内街中点缀造型各异的路灯等元素，真正做到建筑与特色小品相结合。PART3.规划设计建筑设计二层连廊让独栋建筑彼此互相连通，形成很好的观光休闲平台，利于二层商业的经营和盘活。并且二层休憩平台将享有更好的阳光，更全面的街区景观，是一个天然的观景平台成都远洋太古里邀请国际知名规划设计公司对大慈寺周围区域专门规划，寺前干涸的解玉溪以水景的形式重现，与寺庙红墙、竹屏、街景、美食融为一体，大量采用石材、石材质地的硬质铺装，广场开阔;景观细节与古建筑、植物搭配融合。PART3.规划设计建筑设计PART3.规划设计建筑设计完好保存原有古建筑的基础上，发挥其建筑功能性，如西广场入口处广东会馆经过修复和改造后，将作为各大品牌新品发布