项目可行性研究报告

项目可行性研究报告※项目概况※项目市场分析※项目优劣势分析※项目建设与实施计划※项目风险分析※投资估算与资金筹措※效益测算与分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目录第一章项目概况一、项目名称二、项目地址三、项目开发企业概况四、项目建设背景五、项目总体概况第二章项目市场分析一、项目建设环境分析二、西安市房地产市场概况三、结论第三章项目优劣势分析一、项目优势二、项目劣势三、结论第四章项目建设条件及实施计划一、项目选址二、项目建设内容及建设规模三、项目建设条件四、项目规划设计方案五、项目环境影响六、项目管理组织七、项目实施计划第五章项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析第六章项目投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、资金筹措三、贷款取得与偿还第七章效益测算与分析一、收入预测二、税费率三、利润预测第八章项目总结第一章项目概况一、项目名称：芙蓉花园（暂定）二、项目地址：芙蓉西路中段三、项目开发企业概况：西安西影文化地产有限公司（以下简称公司）是一家以房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在西影集团内，注册资金万元。公司成立以来，依托西影集团的文化及西安繁荣商业优势业务不断发展扩大。公司现有企业员工多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。四、项目总体概况●项目名称：“芙蓉花园”●地理位置：曲江芙蓉西路中段●总建筑面积：约6500㎡（约10亩）住宅：8248㎡人防用地：㎡地下室面积：约㎡●建筑占地面积：8248㎡●建筑密度：4.9%●总户数：户●汽车停车位总数：XXX个，其中机动车XXX个，自行车XXX个。●建筑形式：综合性高档高层住宅●园区绿地率：XXX％第二章项目市场分析一、项目建设环境分析1、宏观经济环境分析位于中国西南部的云南，是中国实施西部大开发的12个省、区之一，也是中国内地面向东南亚最近的省区之一，区位优势显著。此外，云南被称为“有色金属王国”。云南已发现各类矿产150多种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。云南矿产资源共有9大类：黑色金属矿产、能源矿产、有色金属及贵金属矿产、化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金辅助原料矿产、建材非金属矿产及彩石矿产等。云南矿产具有种类多、品种全、分布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点，开发前景十分广阔。2010年1月1日，中国—东盟自由贸易区如期正式启动。昆明由西南门户变身“亚洲中心”的跨越式发展历程也从此刻起，驶入了快车道。“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位，让昆明当仁不让地伫立在中国西南门户的位置。随着中国—东盟自由贸易区的启动，以及国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼、昆仰公路等一批重大基础设施建成，从今天的西南门户到明天的亚洲中心，昆明将以怎样的纵身一跳完成这一华丽转身？区域性国际化都市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角的战略布局，或许是最有力的证明。建成后的中国-东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美自由贸易区，成为发展中国家组成的“世界最大自贸区”。据预测，中国对东盟的出口将增加106亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国的出口将增加130亿美元，增幅为48%。同时，云南是我国鼓励外商投资多种优惠政策叠加的省区之一，因此可享受沿海地区政策、西部地区的优惠政策，成为享受国家政策最优惠的经济区域之一。中国加入东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政策这三大优势，云南将由国内边陲发展为国际通道和枢纽，建成国内投资者、边境贸易双向交流的平台，成为中国进入东南亚一个重要桥头堡，在今后中国——东盟自由贸易区的建设中大有作为。2011年全省生产总值完成8750.95亿元，增长13.7%；全社会固定资产投资7109.7亿元，增长27.4%；财政总收入2258.2亿元，增长24.8%；地方财政一般预算收入1110.8亿元，增长27.5%；社会消费品零售总额3000.1亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增长10.3%；农民人均纯收入4722元，实际增长13.9%；城镇登记失业率4.05%；人口自然增长率6.35‰；居民消费价格总水平上涨4.9%；单位生产总值能耗下降3.22%；外贸进出口总额160.5亿美元，增长19.6%。高速的经济发展带来活跃的房地产市场，仅仅去年上半年，云南全省房地产开发投资402.51亿元，同比增长32.6%；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增长13.3%，经济的发展进一步促进了房地产的发展；2012年，云南省建设(筹集)城镇保障房40.32万套,预计总投资278.79亿元。目前，全省保障房建设任务已经下达到各州市，省政府要求各州市必须按照责任目标抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基本完成，今年新开工的项目在9月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，基本建成19.6万套。保障房的建设满足了广大群众的住房需要。2、区域经济环境分析云南省文山壮族苗族自治州文山市是全州政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，地处祖国西南边陲的云南省东南部，东与广西百色市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与曲靖市相连，区位优势明显。作为内陆省下的开放城市，文山市随经济大势的变化，整体经济环境日趋良好。去年一季度，全市地区生产总值（GDP）预计完成27亿元，同比增长15.6%。其中：第一产业实现增加值1.3亿元，同比增长6%，占生产总值的比重为4.9%，拉动经济增长0.3个百分点，对经济的贡献率为2.1%。第二产业实现增加值15.2亿元，同比增长20.1%，占生产总值的比重为56.2%，比上年上升了2.1个百分点，拉动经济增长10.8个百分点，对经济的贡献率为69.4%。第三产业实现增加值10.5亿元，同比增长11%,占生产总值的比重为38.9%，拉动经济增长4.5个百分点，对经济的贡献率为28.5%，很明显，文山市经济发展处于上升周期。当现代文山建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的时期后，把文山建成面向东南亚、南亚的区域性国际化市区，一直是文山市委、市政府孜孜以求的战略定位。市委九届五次全体（扩大）会议明确提出，深度融入中国-东盟自由贸易区，建立中国-东盟自由贸易区信息、贸易、金融、人力资源开发、公共服务等五大平台，争创引领西南部区域合作示范城市，把文山建成云南连接东南亚、南亚最便捷的陆上通道，沿边开放最具活力的城市。面对此历史机遇，文山对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了以穷则思变、后来居上、科学发展、开放和谐为主要内容的“文山精神”，先后提出并完善实施“通道经济”战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴州、和谐稳州“六大战略”，加快大通道经济发展步伐，建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四大基地”的总体思路，经济社会走上了又好又快的发展轨道，主要经济指标连年以高于全国、全省的平均水平增长，全州上下呈现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业的可喜局面。置身如此的宏观背景之下，处在文山怀抱中的XXX房地产业发展适逢其时。二、XXXX房地产市场概况2012年XXXX经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于XXXX六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动XXXX经济发展的支柱性产业。1、市场竞争状况XXXX正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、XXXXXX以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着XXXX的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近年来、河畔名郡、旭阳花园、幸福家园等新楼盘已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为XXX楼市的主流模式，以XXXXXX为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为XXXX房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干道、XXX唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十分明显。商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、国美电器、南城百货、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的价值无可估量，以XXXXXX为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对XXXX热点商业的竞争，在很大程度上拉动了XXX房地产业迅速发展。同时，得益于XXX房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。2、消费群体状况XXXX的房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。XXXX从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户以及XXX对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。三、结论作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动XXXX经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，XXX正努力向“美丽又柔情XXX”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。XXXX房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后XXXX经济发展的中流砥柱。房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，XXX房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，XXXX真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，XXXX商品房销售仍将走红。第三章项目优劣势分析一、项目优势1．位置优势本项目地处XXXX新城区绝对中心点，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前XXXX最好的一个多层普通住宅小区樱花廊庭，周边有百越公园、普厅河、人民法院、政府活动中心、幼儿园、超市、XXXX天成体育馆、碧水蓝天大酒店、云南省农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。当前XXXX对未来的城