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市场调研宏观市场分析襄阳市市场调研微观市场分析思维导图市场调研宏观市场分析襄阳市市场调研微观市场分析全国宏观经济分析房地产发展趋势思维导图2010年全国经济形势喜忧参半，总体积极向好季度国内生产总值（亿美元）增长率一季度1.1956.011.9%二季度1.3368.310.3%三季度1.5097.29.6%据初步测算，今年前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。点评：分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。虽然2010年全国经济得以快速发展，但在全球经济复苏减缓的背景下，第二季度开始经济呈现明显下降迹象，GDP同比增速趋缓。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。2010年全年实现GDP增长8%的目标没有悬念。宏观分析2010年中国赶超日本成世界第二大经济体，中国经济成为影响全球经济走势的重要力量。点评：从各季度生产总值来看，中国已连续第二个季度超过日本成为世界第二大经济体。2010年中国经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济平稳较快发展的势头进一步巩固，消费平稳较快增长，投资结构有所改善，对外贸易继续恢复，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强。从年均增长率来看，中国远超越日本，而中国正处于发展中国家，经济的发展有着巨大的优势，众多的人口、廉价的劳动力、重工业的崛起等，成为吸引外资及其稀缺性资源的重大筹码。随着经济长期快速发展和市场潜力的释放，在相继超越德国、法国、英国只后，现在又超过了日本，中国经济的下一个赶超目标是美国。季度国内生产总值（亿美元）增长率一季度1.1956.011.9%二季度1.3368.310.3%三季度1.5097.29.6%季度国内生产总值（亿美元）增长率一季度1.291.2%二季度1.280.4%三季度1.3723.9%中国日本宏观分析CPI指数突破预期，通货膨胀压力仍将延续根据国家统计局数据显示，今年2月以来，国内CPI数据不断上涨，继10月份CPI创历史新高后，11月份CPI同比上涨5.1%，环比上涨1.1%，涨幅略过于市场预期0.5%。2010年CPI走势一览：99.5100100.5101101.5102102.5103103.5104104.51052010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.12010.110.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%CPI指数同比增长宏观分析CPI指数突破预期，通货膨胀压力仍将延续点评：CPI指数连创新高将致使通货膨胀压力继续加大，居民生活压力增加。由于食品在CPI中占有的比重较大，生活必需品价格上涨，让市民手头的钱不经用，为此针对为此针对CPI实施的“米袋子”省长负责制和菜篮子市长负责制，这对控制农产品价格上涨影响突出，有助于遏制CPI的过快上涨。CPI的遏制在一定程度上将对经济发展带来下滑影响。由此可见2011年中国经济面临的最大挑战是如何协调好治通胀与稳增长之间的关系，通过治理通胀为经济增长营造良好的外部环境。宏观分析银行罕见加息预示着宽松的货币政策将不复存在事件回顾：自2010年10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。激发热钱的流入，进一步增强人民币升值的压力；银行息差不变，但银行信贷业务（房贷）面临全面整顿；加息将增加企业融资成本，再加上人民币升值、大宗商品价格上涨，内外市场消费能力有限，企业的盈利能力会受到影响；银行加息，热钱流入将会对股市带来暂时利空影响；银行加息带来的主要影响有：宏观分析银行罕见加息预示着宽松的货币政策将不复存在点评：此次加息主要主要是为了应对持续走高的CPI、急剧通货膨胀压力和继楼市新政后量价齐升且持续暴涨的局面。基于此种情况通过加息从而紧收货币政策来改变，从短期效应来看此次加息幅度较小并不能使通货膨胀等问题发生实质性改变，预计在未来的一段时间加息还将延续，货币政策将由松从紧。宏观分析2010年中央经济会议将遏制通胀列为调控首要目标事件回放：2010年以来居民消费价格总水平逐月上升，11月份CPI同比上涨5.1%，超过预期0.5%，而且与市民生活息息相关的食品、服装等商品价格持续上涨，这已严重影响我国基层市民的生活。2010年12月12日为期两天的中央经济会议针对目前高压通胀现象进行着重规划。稳定物价放到更突出位置；着力保障改善民生问题；稳步提高粮食最低收购价；防通胀防衰退加快调整需要平衡；中央经济会议遏制通胀主要内容：点评：2011年是“十二五”开局之年，对于我国经济今后五年的发展将是至关重要的一年。如何在保持经济高度增长的基础上，既要调整好经济结构的同时还要有效遏制通货膨胀，进一步改善民生问题？是摆在政府面前的重中之重。宏观分析房地产行业成为“十二五规划”头号调控产业强化各级政府职责，加大保障性住房建设，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给；规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展；促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；积极调整房地产投资结构，推动房地产业发展方式的转变；加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设；事件回顾：于2010年10月15日~18日，十五届五中全会在北京召开，会议纲要注重以人为本，注重全面协调可持续发展，注重统筹兼顾，注重保障和改善民生，促进社会公平正义。在“十二五规划“期间对房地产行业规划做出建议，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”的指导思想，确保房地产市场健康有序发展。十二五房地产规划要点：宏观分析房地产行业成为“十二五规划”头号调控产业点评：在“十二五规划”中特意提出要做一个房地产业的专项规划，足见政府对于房地产市场规划调整的决心。而如何将这些规划调控措施落实到位，确保房地产市场健康有序发展，仍是十分艰巨而繁重的任务。楼市过热、房价过高的事实让广大真正购房需求的人士“望楼心叹”，“楼市”不仅是经济问题，也是社会问题，直接影响到国家的发展稳定。宏观分析市场调研宏观市场分析襄阳市市场调研微观市场分析全国宏观经济分析房地产发展趋势思维导图房地产市场总体形势积极向好，仍占据经济发展的重要力量部分房地产投资方面：1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。房地产开发方面：1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。宏观分析1—11月全国房地产销售情况：1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）北京1375.50-31.12517.26-6.8天津1154.371.7921.1518.0江苏7582.33-7.04411.058.0浙江3982.76-15.33695.951.2湖北2624.0737.51009.1043.3广东5831.13-0.34363.0013.4上海1793.95-41.52737.38-28.8湖南3557.3223.91115.1741.61至11月份全国一线城市楼市量价有所回落，二、三线城市稳步递增宏观分析2010年政府打压房价之决心前所未有，调控措施频频出台，而楼市反应并未达到预期效果2010年中央针对房地产的组合拳频频出击，各地一系列的相关政策和实施细则也相继出台并开始执行。从中央到地方，调控的决心和力度可谓空前。4月份号称史上最为严厉的楼市政策出台，短时间内一二线城市楼市开始沉寂，客户的观望情绪变的浓烈，业内人士纷纷预测楼市将出现拐点，但是土地交易市场却地王频出，而且随着“金九银十”的到来，8、9月份众多一线城市楼市出现大幅度回暖，量价齐升，致使楼市将再次坠入越调越涨的怪圈。为了遏制这尴尬的局面，9月底楼市再出新政，此次新政更为严厉，对刚性需求和投机客户“一刀切”，首次置业者首付两成提至三成，二套购房者首付提至五成，杜绝三套及三套以上购房。可见本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长。新政对于三、四线城市而言影响甚小，虽然首次置业首付提至三成，二次置业首付提至五成，但是三、四线城市房价单价低、总价低，置业者采取一次性或者五成以上的付款方式占有的比重大；而且三、四城市房地产市场自住型置业者占有较大的比例，所以新政对三、四线城市房地产影响甚小。宏观分析时间措施主要要点01.10国务院出台“国十一条”严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导。03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，加大差别化信贷政策执行力度。04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨要求加快保障性住房建设，同时遏制部分城市房价过快上涨。04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年政府关于房地产行业出台的相关政策一览表密集的调控政策，贯彻2010年全年，史上罕见宏观分析04.19住建部要求商品住房严格购房实名制要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。05.02央行年内第三次上调存款准备金率央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。06.12住建部等七部门发文