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深圳市场高端别墅项目户型市场调研报告天麓·三区·莱茵堡及八区项目位置：盐田区大梅沙东部华侨城物业类型：别墅总建面积：200-400平方米标准层面积：145--292平方米开发企业：华侨城地产装修情况：毛坯项目基本信息：天麓·三区·莱茵堡及八区世界级度假旅游目的地：大峡谷专属乐园、茶溪谷公园、大华兴寺、云海谷高尔夫球会、茵特拉根温泉等大师建筑：理查德·迈耶、新加坡SCDA、香港许李严等九平方公里山景资源、湖景资源及两公里外海景资源等环境优质，天然氧吧0.12超低容积率，高赠送面积核心卖点：天麓·三区·莱茵堡及八区外部轮廓为欧式建筑三区面积约为200平方米，赠送后面积约为400平方米。八区户型总面积约为400平方米，赠送后约为1400平方米。庭院园林需客户自行栽种三区前庭院面积较宽阔，后庭院园林面积较小。八区户型一层通过架空层赠送面积。封闭后使前庭院进深较小，后庭院园林面积较小。三区、八区别墅间间隔距离较小，私密性及安全性不够。户型方正二层泳池需客户自行开发设计户型外部特点：天麓·三区·莱茵堡及八区三区产品所处位置地势较高，背山面海，环境较为清净。户型赠送面积为1:1户型方正，层高较低。八区户型景观开阔，可一览山谷游乐场全景及2公里外海景。地面一层挑高约16米，进深、开间宽阔，装修后彰显主人尊贵身份及产生房屋溢价。产品内部设置电梯间及楼梯，使室内交通更加顺畅。通风、采光效果佳。露台赠送面积较少，不足匹配整体户型宽阔体验感觉除南面景观体验较好，其他方向景观较差。户型内部特点：天麓（678㎡）天麓客户基本为高端度假客户，天麓发展到目前的8区，对于客户度假功能需求有相对总结的认识，因此，天麓8区的功能对本项目有较强的借鉴作用。负一层具体分布如下：影音室（41平方米）恒温酒窖（22平方米）套房（27平方米）电梯厅（25平方米）露台（40平方米、27平方米）家庭厅（93平方米）红酒雪茄室（29平方米）公卫、洗衣间、工人房、洗浴室（49平方米）一层具体分布如下：露台（55平方米、30平方米）客厅（50平方米）餐厅、厨房（32.5平方米、9.5平方米）电梯厅（10平方米）套房（26平方米）衣帽间（4平方米）卫生间（4.3平方米）二层具体分布如下：套房（26平方米）电梯间（10平方米）起居室/书房（28平方米）主卧套房（42平方米）露台（7.5平方米）天麓在户型设计上采用了半地下的露台，使负一层更好的接收阳光，通透性比较好；宽敞的家庭庭院空间感十足；主卧套房配套完善。观澜湖·比佩亚大宅项目位置：宝安区观澜街道高尔夫大道物业类型：别墅总建面积：660平方米标准层面积：145--292平方米开发企业：观澜湖地产装修情况：毛坯项目基本信息：本案：张连伟球场观澜湖·比佩亚大宅世界第一大球会，购房赠送会籍群居富豪及名人，商务及人文价值丰富100亿投资的顶级配套，包括四大会所亚洲最大的网球场，亦是大运会网球比赛场地2700万㎡的森林公园连绵环绕，单线型规划，独栋别墅专享风景第一线，别墅前后双球场，双倍风光赠送面积大不限购、不限贷从香港到观澜湖，有业主(会员)尊享之穿梭巴士高尔夫、网球学院核心卖点：观澜湖·比佩亚大宅外部轮廓为欧式建筑户型总面积约为620㎡地下负一层部分埋入地下庭院泳池需客户自行开发设计庭院园林需客户自行栽种，私密性及安全性略低前庭院进深较小，略显局促，不能凸显别墅主人身份别墅间隔墙高度不够，私密性及安全性不够。且别墅间间隔较小，略显拥挤户型方正户型外部特点：观澜湖·比佩亚大宅地下负一层立柱过多。采光效果不佳，感觉较昏暗。样板房通过改造立柱和分割墙及镜子的使用来规避采光效果不佳的缺点地下负半层，梁较多，层高1.9米，面积较小，较压抑，通风采光较差，样板房设置为工具间及保姆房。地面一层，面积进深较好，宽度稍差。采光、通风效果较好。样板房通过装修提升户型奢华档次，入户门尺寸不能匹配整体售价。车库层高及宽度不足，不能满足两台至两台以上停车位的要求。地面二层，通风、采光较好。样板房改造分隔墙将主卧与主卫打通，中间设置屏风，增加了主卧的空间感。客房套房面积较小。露台空间及进深较大，增加了主卧的舒适感，但设计上忽略了遮阳效果的考虑整体客房数量较少，属于居家型别墅。户型内部特点：半地下层观澜湖比佩亚大宅(630㎡)具体分布如下：家庭厅（36.85平方米）茶室（12.32平方米）餐厅（32.16平方米）酒窖（9平方米）雪茄室（5.4平方米）棋牌室（17平方米）两间套房（25*2平方米）回廊（21平方米）休闲区(10平方米)收藏室一层具体分布如下：车库（39.42平方米）玄关（16.08平方米）书房（7.7平方米）客厅（48.64平方米）露台（134.22平方米）更衣间（2.31平方米）两间餐厅（23*2平方米），厨房（12.18平方米）洗手间(4.2平方米）二层具体分布如下：主卧套房（浴室、书房、衣帽间、阳台，81.08平方米）套房（33平方米）套房（26平方米）夹层（41平方米）小结：地理位置：各个市调项目均在相对较远地理位置，交通较为便利展示面：地面一层采光比较通透，私密性差层高与空间：层高大多在2.8m以上，空间为400平米及以上装修标准：毛坯交房园林及泳池：需客户自行设计开发配套：项目内部及周边都有丰富的配套设施，以主题作为主线，延展丰富赠送面积：赠送比例约为1:1售价：销售均价为10万元左右，通过赠送面积降低每平方米均价样板房：都有样板房展示，都有更改结构。小结：区域环境特点：都有主题公园，主题园林及主题运动的匹配，都通过区域规划的特点来提升项目的整体价值。都有口碑效应。户型外部特点：都采用了欧式风格立面，均采用暖色调涂料加冷色调石材搭配，观澜湖通过大面积赠送园林的方式，赠送面积约为1000平方米，空间感增加但私密性和安全性较弱，间隔墙较低。天麓则通过架空层报建，住户自行封闭作为赠送整层面积的方式，户户间隔距离较小。各项目泳池都需客户自行施工建设。户型内部特点：户型方正；入户门，功能分割门等细节匹配上需进一步升级；天麓八区客厅16门高挑设计提升溢价空间，突显高端产品属性，是客户购买欲望吸引重点之一。在功能分布上，基本满足，客房套数较少。天麓八区在户型设计上添加了电梯间，提升了主人尊贵感，同样使户型内部交通更加顺畅，产生了溢价效应。THANKYOUFORYOURTIMETheend