2016年3月北京房地产市场月报

2016年3月北京房地产市场月报2016年4月第一部分：政策篇营改增细则落定热点城市限购升级珠海全面取消楼市“限购”央行下调MLF利率营改增细则落定内容：★个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。★北上广深个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。解读：★该政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，从税费效应看，也没有太大的变化。★二手房营改增减少了老百姓的税负。热点城市限购升级上海：★提高首付比例，普通住宅最低首付由30%提升至50%，非普通住宅由60%提升至70%；★社保年限两年改五年，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年提高到满五年。深圳：★差别化住房信贷政策，一套房且近2年无贷款记录的首付30%，二套房或2年内有贷款记录的最低40%；★社保年限“1改3”，非深圳户籍人口购房之日前连续缴纳3年及以上个税和社保，限购一套住房。武汉：★公积金额度下调，首套申请最高额度由60万元下调为50万元，第二套最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额；★贷款限制提高，还贷能力系数由45%回调到35%，个人贷款系数下调0.2-0.5。南京：★首套“认贷又认房”，区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。苏州：★加强预售监管，预售房源应在取得预售证后10日内一次性全部对外公开市场销售；★加强价格监管，一年涨幅不得超过12%。热点城市限购升级解读：★楼市分化，热点城市限购升级；★新证将抑制热点城市的楼市非理性上涨；★政策打压“投机客”，同时改善性需求也将收缩，市场成交将降温；★深圳上海限购升级，北京或将出台调控政策，如提高税费，收紧信贷；★热点城市限购，市场需求转向周边城市，如燕郊、昆山、东莞、中山。珠海全面取消楼市“限购”内容：★停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。★居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。解读：★进一步发挥市场配置支援作用，促进全市房地产市场均衡发展。★全面放开“限购”，意味着外地人今后可自由购买香洲区所有类型的住宅。短期内，香洲、南湾、湾仔片区中小户型的房源销售预计将有所促进，价格可能也水涨船高。央行下调MLF利率至历史最低内容：3月16日，21世纪经济报道记者从交易员处证实，中国人民银行当天就中期借贷便利（MLF）操作向部分银行询量，并下调各期限利率25个基点。其中，三个月MLF利率下调至2.50%，六个月期降至2.60%，一年期降至2.75%。解读：★进入2016年以后，MLF利率调整频率频繁，最新的利率也已降至历史最低点。央行连续引导中期利率回落，降低银行资金成本，其实是在变相释放结构性宽松和积极降息的信号，是降息前奏。★随着人民币币值预期短期的进一步改善，下调逆回购利率仍然是有较大的可能。第二部分：土地市场篇3月土地零成交1季度不乏高价地块成交地块集中大兴、房山供应地块一览3月土地市场延续历年淡季3月为土地的传统淡季两会声音2013年3月零供应零成交2014年3月仅成交3宗宅地块2015年3月两个月左右的断顿2016年3月供应3宗零成交①将增加一线城市土地供应，盘活闲置土地。②对土地供应将采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加这些城市的土地供应面积。由于每年3月-4月初为新一年度供地计划出台的时间段，而3月处于新供地计划最后的核定期，因此一般土地出让量较小。2016年3月，北京土地市场再次呈现出零成交的局面，而最后一天，国土局供应3宗地块，其中2宗宅地位于昌平南邵。整体市场2016年1-3月北京各行政区土地交易情况量价表现2016年1-3月，北京土地市场共实现成交价223.3亿元，与去年同期相比大幅下降54%，规划及建设用地面积与去年相比同样大幅下降。然而，2016年前3个月共成交的3宗住宅用地，其中，朝阳将台乡地块住宅实际楼面价超过4万元/平方米，大兴黄村地块楼面价创造了区域历史新高。用途行政区宗数(宗)土地成交价(亿元)建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)平均楼面地价(元/㎡)平均溢价率住宅朝阳151.45.612.4414172.0%大兴139.04.512.13233950.0%门头沟139.58.326.31500150.0%商办朝阳141.51.811.934757——大兴231.112.025.21291154.7%顺义118.84.912.415158152.4%工业经济开发区10.63.26.417400.0%房山31.511.412.712770.0%总计11223.251.8119.3————1季度不乏高价地块区域情况2016年1季度各行政区土地成交分布情况今年土地成交主要集中大兴、房山，南城发展势在必得。均由绿地高价竞得，开发商看好大兴未来市场3月31日国土局接连挂出3块地块供应地块宗地名称宗地位置建设用地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途开发程度起始价（亿元）起始楼面价（元/平方米）大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0307地块大兴新城东片区0202街区33620134479挂牌商办六通一平15300011377昌平区南邵镇0302-57地块(配建公租房）昌平南邵89347178694挂牌住宅七通一平21300011920昌平区南邵镇0302-70地块（配建公租房）昌平南邵83733167465挂牌住宅七通一平20000011943【北京重启90/70政策】值得一提的是，31日连挂出三块土地两块为住宅用地。此次挂牌文件中明确，本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，这被业内认为是暂停了7年的“90/70”政策重返北京。影响：不仅弥补了刚需型物业的供给不足，解渴中小户型不足，同时也将会一定程度抑制高价地现象。第三部分：一手房市场篇商品房市场商品住宅市场（普通住宅、公寓、别墅、自住房）办公市场商业市场项目情况企业销售情况商品房市场供销情况：供销比连续4月维持低位3月供应面积为74.8㎡，同比上涨9.6%；成交面积119.4㎡，同比上涨一倍；供销比为0.6。此外，3月成交金额为382.7亿元，同比大幅上涨196%。1季度，成交大于供应，价格持续攀升。备注：商品房数据统计包含期房和现房，剔除保障房、车位及其它2016年1季度，普通住宅依旧为成交主力，共成交110.85万㎡，占商品房成交的45%；从供应来看，公寓供应69.63万㎡，占商品房供应的51%，供应最大。受此影响，公寓供销比1.34，供大于求；而其他物业总体供不应求。从存量上看，商品住宅（普通住宅、公寓、别墅）存量占比达59.2%，其中普通住宅为28%。分物业：公寓供应增加，呈供大于求自2015年7月起，各业态去化周期持续下滑。其中，普通住宅处于较低位置，消耗当前库存仅需1年时间，价格压力较大；商业，写字楼去化周期虽持续下滑，但仍然处于高库存水平；公寓去化周期与别墅一致。去化周期：各业态去化周期走下滑趋势商品住宅市场供销情况：年内新增供应减少今年1月起，北京新建商品住宅供应进入淡季，供应明显减少；而市场成交总体维持高位。从供销比来看，连续4个月维持低位，3月仅为0.2。1季度来看，供应下降而成交明显上升，成交金额463.7亿元。备注：商品住宅统计包含期房和现房，包含普通住宅、别墅，剔除公寓、自住房、保障房。新房成交多集中在近郊区域，其中，大兴较为明显，3月成交690套，成交均价达3.4万/㎡，环比上涨3.0%；此外，通州作为另一个新兴区域，成交量紧随大兴之后。区域情况:大兴成交均价高达3万+2016年3月北京各行政区商品住宅情况行政区新增供应套数新增供应面积(万㎡)成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)存量套数存量面积(万㎡)大兴区1732.316908.913408530.38601082.39通州区005756.512893318.82566776.61顺义区662.594938.422546221.435224110.92昌平区004186.612723818.01441393.5丰台区004035.44424223.91267142.35房山区3293.134024.772298210.97537967.58密云县003483.76119614.498047106.16平谷区002983.09170385.27248430.91朝阳区2273.332605.016303431.618947162.95海淀区002284.15887924.13174032.13门头沟区002233.253589811.66164630.52成交活跃区域分面积：90㎡以下占比呈下滑趋势3月，120-200㎡面积段成交占比共上升4.9个百分点，90㎡以下成交占比下滑3.2个百分点。北京商品住宅各面积段成交占比走势分总价：高端住宅成交占比上升低总价成交占比下降：200万以下、200-300万住宅成交明显下滑。高总价成交占比上升：总价700万以上的住宅成交占比，由2015年1月的5.1%上升10.5个百分点至2016年3月的15.6%。北京商品住宅各总价段成交占比走势从占比走势来看，从2014年底，普通住宅成交占比整体呈现下滑的趋势，而别墅、供应成交比例上升。居住类业态：公寓占比超50%普通住宅供销比持续下行：从近年来市场供销情况来看，随着成交的加速，供销比持续下行，3月，普通住宅市场供需比仅为0.13。价格同比上涨23.8%：2015年，普通住宅价格总体上涨，至9月起价格上升至3万+。2016年3月，成交均价34572元/㎡，同比上涨23.8%。自住房：连续两月无供应时间新增供应套数新增供应面积(万㎡)成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)存量套数存量面积(万㎡)供销比2014年6月188215.00000188215.0——2014年7月532647.4166413.52099928.3554449.03.52014年8月00.0273424.21734042.0281024.80.02014年9月478243.95564.8187149.1703663.89.12014年10月302227.5336529.71670449.6669361.60.92014年11月239221.2388935.11759161.8519647.70.62014年12月799472.4479143.11735374.7839977.01.72015年1月112410.1407836.11735162.7544551.00.32015年2月00.0141612.81610420.6402938.20.02015年3月128711.07036.41669510.7461342.81.72015年4月6086.8181916.71674028.0340232.90.42015年5月146412.68968.51642214.0397036.91.52015年6月459239.19659.21593814.6759766.84.32015年7月470242.8490442.02168891.1739567.61.02015年8月6926.0238021.41973342.2570752.20.32015年9月219017.9159214.02087429.1630556.21.32015年10月7366.9289124.11778342.9415039.00.32015年11月476640.5164715.21711926.0726964.42.72015年12月2162.0471040.42239990.6277525.90.02016年1月323928.36916.21981912.2532348.14.62016年2月002712.4200594.