泸州国际商贸城

泸州国际商贸城调研报告标鼎时代——标鼎联合产业地产研究中心2012年7月城市发展分析泸州四川省南向综合交通枢纽、是川、滇、黔、渝四省（市）结合部的经济枢纽.水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。泸州蓝田机场为四川第三大航空港，可起降波音737型客机；泸州港是交通部确定的四川唯一的全国28个内河主要港口和国家二类水运口岸，是四川第一大港口和集装箱码头；城市区域及交通布局成都重庆昆明贵阳四川南门户，四省枢纽城市发展分析城市区域及交通布局高速本案城市交通门户，城市发展新区域城市发展分析商业规划及商圈发展白塔商圈回龙湾商圈大山坪商圈2011年全市户籍总人口约为503.01万人，其中城镇常住人口近170万，主城区人口约92万。人均GDP16945元新的城市发展与已有的城市积淀，让商业发展空间巨大。城市发展迅速，消费潜力巨大，商业发展存在盲区。城市性质国家级历史文化名城，四川省重要的港口城市和工业基地，川、滇、黔、渝毗邻地域的中心城市。城市职能市域政治、经济、文化中心；川南地区及川、滇、黔、渝毗邻地区交通枢纽及商贸中心；四川省及西南地区对外物资交流的重要口岸；四川及西南地区化学工业和机械工业基地；四川及西南地区食品工业基地之一；四川省能源工业基地之一；川南城镇群中心城市之一；川南文化旅游和生态旅游的重要节点；全国著名的“酒城”；全国内河主要港口城市。城市发展分析泸州市城市属性与发展规模城市发展分析泸州市城市发展目标市域主要发展目标2010年，泸州市域地区生产总值平均增长速度10%，达到421亿元，人均地区生产总值达到10000元（实际居住人口口径），三次产业结构调整为18：45：37；2020年，泸州市地区生产总值平均增长速度9%，达到1000亿元，人均地区生产总值达到23000元（实际居住人口口径），三次产业结构调整为10：50：40。市区主要发展目标2010年，泸州市区地区生产总值平均增长速度12%，达到247亿元，人均地区生产总值达到18000元，三次产业结构调整为7：50：43，城镇化水平达到56%；2020年，泸州市区地区生产总值平均增长速度10%，达到641亿元，人均地区生产总值达到43700元，三次产业结构调整为3：48：49，城市化水平达到64%。城市发展目标导向是倾向于发展现代服务业。城市发展分析泸州市城市规划目标长江上游经济发达的现代化工业城市和港口城市山水相依、生态良好的宜居城市区域性的物流、商贸中心城市生态环境良好的“绿色”历史文化名城城市发展分析泸州市城市规划发展战略1．“区域协调”战略东引西联，构筑川江城市连绵带。以长江为纽带，积极吸引重庆辐射向西延伸的同时加强与宜宾的优势互补，利用中间区位推进沿江横向联系。南北辐射，打造川南门户，推进腹地扩张。发挥边际区位优势，形成区域性服务中心。2．“工业立市”战略大力推进工业化进程，以“西部化工城”建设为龙头，强化优化化工、机械、白酒等传统主导产业。立足本地资源特色，积极培育“新兴特色产业”。将民营经济发展作为经济战略的重要前提，促进民营中小企业的网络化、集群化发展。3．“交通先行”战略全力打破交通资源的相对稀缺对泸州经济发展造成的“木桶效应”，降低泸州区域经济的运行成本和中间消耗，提高发展效率和整体效益，促进区域经济的均衡协调发展。4．“门户经济”战略立足泸州沿江沿界的“边际门户”区位优势，，发挥作为四川省域门户城市的开放作用，面向国际国内双向开放，提高泸州经济的开放程度。5．“循环经济”战略作为长江上游重要的生态屏障区域和西部重要的化工、机械、能源等重化工业基地之一，发展循环经济是泸州协调两个发展定位，甚至将其合而为一的必然选择。城市发展分析总结泸州国际商贸城项目在总体选址，项目定位上切合泸州市城市发展方向，抢占了城市优质商业口岸，争取了产业发展政策，顺应了泸州的发展规划，在项目的前期占了先机。构建适宜的运营模式贸易平台投资客开发商招商运营商户政府政策，城市资源支持政企合作，产城一体，运营城市资源。城规和土规为项目而变。政府签约不再有第二个类似项目交通枢纽布置在项目周边税收锁定构建适宜的运营模式租售结合，以租代售开发商直接反租7年，前三年半的房租一次性返给客户，后三年由开发商统一管理，租金不会低于前三年半开放商承诺持有60%先租三年，三年后拿证价格8000-12000元/平方可做五成银行按揭年资金回报率为6%构建适宜的运营模式业态及分区陶瓷卫浴生活馆国际精品家居馆小商品城女装城女装城男装城五金机电城精品装饰建材城副食品城业态以家居建材为主，覆盖日用百货，五金副食的综合批发的贸易综合体。种类覆盖全面，业态优势互补，行业形象集中。构建适宜的运营模式运营策略政企合作，借力招商。建企业党支部，用政府的名义建招商机构，建立商户的信心，捆绑政府造势。先易后难，分类整合以家居建材主力商业为主引入，迅速造势，抬高商气，分门类整合，以家居开始，整合家居相关业态，再依次扩大招商范围和种类。租售结合，回款迅速以租代售，销售返点，带合同租赁等方式让市场适应面广，总价控制，入籍门槛低。构建适宜的运营模式客户锁定二，三级代理批发商户中小型投资客市场定位于泸州中小老板和稳健收益的投资客，这两方面的客户在泸州市场存量是非常的大，由于地处西南门户，乡镇区域较广，城市覆盖面弱，买铺投资是乡镇有钱人最佳的投资方式，其次泸州有较好的批发传统，已形成的龙马潭批发商圈，无疑是批发贸易投资成功的示范，必刺激大量的居民投资。20万到40万的总价定位助推市场潜在客户。构建适宜的运营模式总结商战就是心理战，吸引眼球，引导趋势是关键小地方，大手笔，以势求生存市场定位准确，以客户需求为牵引规划建筑设计的系统解决方案商业调查业态规划主导商业业态产业链边际商业链家居建材泛家居建材居家用品以日用消费品市场为主导的业态规划,复合的产业链业态布局，市场适应面广，GDP构成的核心指标商业业态。规划建筑设计的系统解决方案商业调查招商的适应性60平方到120平方一个模块化商业单元，可分可合，适应商业业态的划分和品牌商业的要求。规划建筑设计的系统解决方案商业调查主力店定制以产业产业链上的上下游业态作为主力店引入。同一产品体系的龙头企业引入。品牌旗舰店引入规划建筑设计的系统解决方案商业调查终端客户分析市场和制造企业之间的平台，信息交流到市场落单。行销和直销是销售的主要方式行业和品牌对商业的面积，开间进深有特殊的加盟要求。规划建筑设计的系统解决方案以业态需求进行规划分类主要城市展示面对口岸和形象要求不高泸州客运站针对交通客运业态主要外部形象展示区域规划建筑设计的系统解决方案三横四纵的交通体系。规划建筑设计的系统解决方案经济的停车体系。规划建筑设计的系统解决方案模块化设计•占地模块尺寸为130米*130基本模块•一个模块占地25亩•一个模块的建筑面积为32000左右•使用2层，局部3层，层高5层。•铺面为14米进深，背靠背铺面，过道宽度为2米4•模块之间距离为18米，商业街宽度为30米宽度为18米宽度为30米规划建筑设计的系统解决方案经济技术指标总建设用地为600亩地上总建筑面积：420000平方容积率：1.05停车位：1390辆建筑密度：40.1%规划建筑设计的系统解决方案单体设计上突出二层交通，提升二层价值规划建筑设计的系统解决方案单体设计上按二层设计，功能上提高每层的层高，增加使用面积和拓展功能。规划建筑设计的系统解决方案从销售出发，利用场地高差，单体设计上充分增加一层商业的临街面和可销售数量。规划建筑设计的系统解决方案形象整体，大气，高端商业的氛围浓郁，突出大商圈提档升级的城市发展需求。规划建筑设计的系统解决方案技术总结•规划形式的决定因数1.产业业态2.资产的处理方式3.土地的资源属性•平面布局的要求1.铺面的面宽和进深2.交通流线和公摊3.消防4.层高•立面形态1.城市化的形象要求2.广告位的设置3.视觉形象展示•物管的适应性管理1.水，电管道的后期维护。2.垃圾，绿化的后期维护。•大型活动的考虑