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大唐不夜城市场研究报告西安凯瑞少陵塬建设发展有限公司经营销售部二0一0年四月目录1、项目概况2、项目宏观环境3、项目周围环境4、项目价值理解5、项目目标消费群6、项目定位7、项目功能规划布局8、项目业种业态9、项目业态功能布局10、项目规划建设思路11、项目招商模式12、项目产业发展模式13、项目管理机制14、项目资本运作模式15、项目商业价值链模式16、项目文化艺术模式17、项目开发运作模式18、项目合作方式19、项目地块发展商20、项目开发商背景资料大唐不夜城市场研究报告曲江大略（摘自段先念副市长在全省旅游工作会议上的讲话）一）、以盛唐文化为主题，打造中国西部第一文化品牌1、专业合作，战略先行。邀请国际、国内知名的专家学者、权威人士和专业机构汇聚曲江，共谋曲江发展大计，共绘曲江蓝图。王志刚工作室、广州TUT策划公司、北京大学旅游研究中心等机构先后参与总体策划和项目策划；黄福厢、张锦秋、朱自煊、陈久昆、吴为廉、韩骥等知名专家参与或承担规划设计工作。使曲江的策划、规划从一开始就处于一个很高的起点之上。2、板块联动、项目集群和文化体系构建。在集思广益、科学论证的基础上，制定了曲江的旅游总体定位，而构建文化体系，则是提升和促进景区快速发展的最有效途径。植根于陕西、西安极其深厚的文化与旅游资源，大唐芙蓉园与毗邻的雁塔广场、大唐不夜城三园拱卫，共铸盛景。其中，雁塔南、北广场定位为唐文化、佛文化，雁塔西苑定位为陕西民俗大观园，雁塔东苑定位为陕西戏曲大观园，春晓园定位为陕西文学艺术大观园，唐城墙遗址公园定位为“丝绸之路”雕塑园，大唐不夜城定位为中国第一个最大的文化MALL。上述文化项目于大唐芙蓉园在文化体系上交相辉映，浑然一体，共同构筑起了一个承古开新的文化大格局。二、高起点、高标准、努力塑造“大唐圣境”“大雁塔北广场”、“曲江海洋科普世界”、“大唐芙蓉园”、“大唐不夜城”、“唐城墙遗址文化公园”等重大项目，吸纳了诸多国际、国内一流的规划、建筑、园林和艺术大师或机构，直接参与规划和建设工作，创新出了一批理念超前、功能和审美相得益彰的精品工程，成绩斐然，举世瞩目。其中，“大雁塔北广场”工程是西安市2003年重点建设项目，占地近100亩，投资5亿元。建设内容包括：2万平方米的中心水景、唐文化主题广场、开放式园林景观、艺术长廊和商贸配套设施。由世界规划建筑界处于一流水准的日建公司承担概念设计，由台湾及国内一流设计师进行规划设计。建成后将使大雁塔这一历史瑰宝更加璀璨夺目，成为我市对外开放最为靓丽的“窗口”，中国最著名的广场之一。大唐芙蓉园项目由张锦秋院士担纲设计，占地998亩，计划总投资5亿元，是以盛唐皇家芙蓉园为蓝本，恢复紫云楼、杏园和“曲江流饮”等典型景观，突出参与性、娱乐性，建成后将成为历史之园、精神之园、自然之园、人文艺术之园，成为西安旅游最具吸引力的主题公园。同时建设的“大唐不夜城”项目占地1000亩，总投资约30亿元。该项目建设后，将成为亚洲规模最大、街景最长的旅游景观步行街，其宏伟的气势，浓郁的唐代建筑风貌，优美典雅的水系及绿地景观，复合了旅游、商贸、休闲、娱乐为一体的历史街区，对改善西安的旅游形象、城市形象，促进西安的对外开放和旅游业发展将产生极大的推动作用。这三个项目建成后将形成以大雁塔为中心的西安新的旅游板块----盛唐文化板块，保守预计年吸引中外游客可达1000万人次以上。曲江，完全有可能成为驰名中外的旅游新城，成为“中国古代文化旅游观光的最大基地”，成为令“国人震撼，世界惊奇”的“大唐圣境”。三、一步与国际接轨，创国内一流立足盛唐文化主题，突出国际化、历史化、人文化、生态化的原则，整合曲江的旅游、文化和城市三大资源，在曲江新区所有的项目建设中着重体现了特色、前瞻、科学、可持续发展的理念，在项目的策划设计上必须让专家参与、专家把关。在实施中要选用专业优的公司，所有项目，能由专业公司承担的都由专业公司承担。在北广场建设过程中，规划设计委托日本日建公司，景观设计委托台湾元弘设计公司，建筑规划委托深圳德港公司；在大唐芙蓉园的建设过程中，景观设计更是由日本的国宝级园林景观规划大师秋山宽亲自着手，投资7000万元的水火奇观更是由英国LCI公司精心设计。广开门路、吸纳精英，求贤若渴的组织各类专家组成小组，精心论证项目的建设、景观、经营等，并通过协作与整合，使之和谐统一，浑然一体。从而为曲江新区绘就了一幅宏伟的发展蓝图。曲江新区以项目为核心，注重城市历史文化资源的发掘，实现对资源的有效整合，经营城市无形资产，以超越服务经济、网络经济概念的“体验经济”居于经济价值链的最高端，赢得了市场，实现“赢家通吃”。曲江开发所体现的项目策划构想创新、旅游产品结构和组成的创新、多元化的投资体系创新以及旅游管理体制创新，对人们精神文化世界的启示、引导、提升起到了一定的作用，为旅游度假区的整体开发树立了范式。四、以市场化为手段，整合资源，塑造品牌项目管理的创新，使管委会的政府职能发挥得更加充分。大唐芙蓉园、大雁塔北广场的委托代建，完全的企业化运作，专业化、市场化的分工协作，使建设单位的责、权、利更加分明。工程进度、造价、质量都得到了有效保证。对重大项目建设管理引入了竞争机制，采用国际先进的代建方式，委托专业公司代建。在时间紧、任务重的情况下，管委会不仅没有因此增加人员和开支，而且降低了成本，保住了进度和质量。而这些市场化、专业化的委托机制，也使得管委会周围聚集了一大批年富力强的专家学者和能够经得起实际工作考验的专业化机构。使得曲江新区的开发建设如虎添翼。一一、、大大唐唐不不夜夜城城项项目目概概况况项目地：中国.西安.曲江开发区项目方位：西安曲江开发区，紧邻大雁塔南端，北起大雁塔南广场，南到唐城墙遗址，东到大唐不夜城东路，西到大唐不夜城西路项目规模：大唐不夜城占地面积967亩，建筑面积65万平方米，划分六大块，分别为：A、B、C、D、E、F地块，其中A、B地块为商业区，C、D地块为商务休闲区，E、F地块为文化区，南北长1.5公里、东西宽0.48公里，计划总投资30亿人民币项目地位：大唐不夜城是曲江管委会提出的以“大唐圣镜”品牌整合曲江文化资源，以200亿资金，30个重点项目打造新曲江战略的第一项目，以体验盛唐都市文化为基点，全面整合曲江商业和文化资源，打造西部第一商业文化MALL。大唐不夜城是2005年西安市政府工作报告中重点提出的项目，被西安市市政府规划为重点建设项目。项目开发商：西安曲江大唐不夜城文化商业公司；该公司是曲江新区管委会直属企业西安曲江文化产业集团的控股企业，西安曲江文化产业集团注册资本15亿人民币，大唐不夜城文化商业公司注册资本3亿元人民币项目设计单位：株式会社日建设计株式会社TAM地域环境研究所台湾元宏联合建筑师事务所深圳德港清水建筑设计公司项秉仁建筑设计咨询（上海）有限公司北京中天元工程设计有限公司中国建筑西北设计研究院二、项目宏观环境概况一）项目的地理环境：西西安安西安是陕西的省会，位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，是我国地理上北方与南方的重要分界，面积9983平方公里。市区人口700万。曲曲江江曲江新区位于西安市东南部，1996年经陕西省政府批准设立，该区距市中心5公里，以闻名中外的唐代大雁塔和曲江园林古遗址为中心，规划面积47平方公里。西安曲江是中国古代园林及建筑艺术的集大成者，被誉为中国古典园林的先河之一。二）项目的人文环境西西安安古称长安，是世界四大故都之一，是中华民族发祥地之一，先后有西周、秦、西汉、唐等十三个王朝建都，汉唐文化源源流长，有3100多年的城建史，作为中国著名的旅游中心城市，西安首先以人文景观数量巨大，种类繁多，分布广泛，价值珍贵而驰誉中外。全市有国家级重点文物保护单位16处，省级重点文物保护单位68处，市县级文物保护单位230处，登记在册的各类文物保护点多达2944处。是全人类历史遗产的重要组成部分。如今的西安是中国西北部政治、经济、文化的中心,综合科技实力排名全国第三，是亚欧大陆的重要枢纽,是一个科技、工业、旅游三业并举的现代化城市。西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开放城市的优惠政策；曲曲江江是以经营城市为战略方向，打造西部第一文化品牌为使命，以全面整合曲江的历史、文化、经济资源，以盛世文化为内涵，以盛唐文化为风格，以文化经济发展为纲领，把曲江建成以旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市新区。曲江新区是西北唯一的旅游度假区，享受国家级旅游度假区优惠政策和管理权限，有完善的服务和支撑体系，被陕西省委、省政府命名为文化产业改革试验园区，并得到了西安市委、市政府、雁塔区委、区政府的大力支持。未来的曲江，还将有望成为国家级文化产业国家示范基地和国家级旅游景区，从而催生西部第一文化品牌的形成。曲江是西安市重点发展区域，特别是2002年以后，随着大雁塔北广场、大唐芙蓉园、西安曲江海洋馆等重大项目的建成，曲江在市政建设、投资环境、人居环境、商务环境发生翻天覆地的变化，并带动了房地产业、旅游业、商贸餐饮等相关产业的发展。在未来几年里，曲江开发区政府提出了以200亿资金，30个重大项目为基点，全面推动曲江新区的经济发展。曲江新区拥有优美的生态环境，是西安唯一的一块没有任何污染的城市新区，40%的绿化率，1200亩的曲江池水面，10000亩的杜陵生态森林，几个集文化、生态、休闲和体验为一体的大型主题公园和现代城市景观，再加之区内成熟医疗、教育和购物等生活设施，构成了曲江优秀的人居环境。曲江新区内有完善的会展和商务配套服务体系，目前拥有唐华宾馆、曲江宾馆等四星级以上园林式酒店四座，拥有国际会议中心，西安国际展览中心等三）西安商业环境1、西安的商业由三个商业带和四大商圈构成三个商业带：城墙内商业带、沿二环路商业带、社区商业带四大商圈：钟楼商圈、小寨商圈、高新区商圈、康复路商圈2、业态规划：以大型商业零售网点、商业街、批发市场和物流、园区配送中心为核心，各种新兴业态和国内外知名品牌都开始入驻西安。曲曲江江：：经过几年的发展，曲江新区目前已经投入10亿资金，完成了6平方公里市政配套设施，如今的曲江已成为集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展区，成为中国西部重要的游客集散地和旅游中心，年接待游客400多万人次，其中境外游客40万人次。三、项目周围环境人居环境：项目北面：紧邻著名大雁塔北广场，该广场与该项目之间只隔一条宽10米的马路。大雁塔北广场是全国著名的旅游休闲广场，年人均人流量600多万人次，周围有西安著名的别墅区，高尚住宅区和众多的商铺。项目东面：紧邻世界著名的唐代园林——大唐芙蓉园，高尚住宅区和以南湖为中心的曲江新区。项目西面：紧邻西安市南北中轴线——长安路，周围分布着6所大学，距离西安市第二大商圈——小寨商圈只有5到10分钟车程。项目南面：项目地南边是正在开发得西安市高尚住宅区，在未来三年，这些高尚住宅区将全面入住商业环境描述：1、该项目距离西安核心商圈“钟楼商圈”有15到20分钟的车程。该商圈是西安的老商业圈，商家云集，商圈成熟度很高。2、该项目距离“小寨商圈”有5到10分钟车程，该商圈高校云集，属于西安市中等消费场所。3、该项目距离西安市“高新区商圈”有15分钟车程，高新商圈属于西安市边沿商圈，消费以城市白领为主。4、该项目处于曲江开发区最成熟地域的中心地带，项目周围新的住宅区、旅游文化区已经形成，但该地带的商业基本上属于空白，该项目就承担了该地区商业中心的角色，形成西安市另外一个新商圈。5、该项目内有中国最长的商业步行街，该商业街长1.5公里，宽80米。四、项目的价值理解历史文化价值1、西安是13朝古都，是中国历史上唐帝国的首都，唐朝是中国历史上政治、经济、文化和军事最强盛的时期，也是中国对世界影响最大的历史时期2、汉唐文化是构成西安历史文化底蕴的主流3、曲江不仅是唐帝国的皇家园林，更是当时文人骚客留恋和弄墨之地，这就使曲江高贵的皇家血统中溶进了浪漫的文化血脉4、大雁塔是西安保留最完整的唐代建筑，也是中国佛教文化的象征；是中外崇尚唐文化和佛教文化