苏州市商品住宅市场研究报告

d苏州市商品住宅市场研究报告-1-苏州市商品住宅市场研究报告目录第一部分：宏观社会经济发展现状一、苏州简介----------------------------------------------------------------------2二、经济发展现状----------------------------------------------------------------5三、城市发展规划----------------------------------------------------------------8第二部分：商品住宅市场一、土地市场---------------------------------------------------------------------18二、住宅市场---------------------------------------------------------------------20第三部分：知名发展商投资地图一、投资布局---------------------------------------------------------------------24二、入市项目---------------------------------------------------------------------26附录1：2001－2006年苏州经营性用地出让记录附录2：知名发展商中标地块成交记录附录3：苏州市住房建设规划（2006-2010）-2-苏州市商品住宅市场研究报告第一部分：宏观社会经济发展现状一、苏州简介1.1区位‹苏州市位于江苏省东南部，东邻上海，南接浙江，西抱太湖，北枕长江，是国家级历史文化名城和重要的旅游城市，是长江三角洲的中心城市之一；‹苏州是距离上海最近的大城市，直接受到上海的辐射，与上海的一体化进程正在实现中，将会形成类似香港——深圳的城市双星体。1.2交通‹苏州市距离上海市中心80公里，区位优势明显，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，境内有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸；‹京沪铁路、沪宁高速、苏嘉杭高速、京沪高速，312、204、318国道贯穿全境，经机场路到上海虹桥机场45分钟，至杭州需90分钟。铁路提速后至上海南站仅需39分钟，与长三角的城际沟通将更为紧密；‹根据《苏州市城市快速轨道交通建设规划》，至2020年，轻轨3、4号线有望建成通车，届时将与上海的轨道交通系统接轨，实现直接互通。-3-苏州市商品住宅市场研究报告1.3行政区划/人口‹1993年，苏州被国务院批准为“较大的市”，拥有部分立法权。全市总面积8,488平方公里，其中市区面积1,650平方公里，建成区面积195平方公里，古城区14平方公里；‹苏州下辖7个区：吴中区、相城区、沧浪区、平江区、金阊区、高新区虎丘区和工业园区；5个县级市：张家港、常熟、太仓、昆山、吴江；‹2006年末全市户籍总人口615.55万人，其中市区总人口229.75万人，人口自然增长率为1.02‰；‹2000至2005年，苏州市外来人口从86万人增长至378.16万人，净增292.16万人。伴随经济的腾飞苏州已成为长三角又一个新兴的移民城市。-4-苏州市商品住宅市场研究报告‹苏州市区主要分为：老城区、吴中区、相城区、高新区虎丘区、工业园区。—老城区：传统的主城区，包括沧浪、平江、金阊三区。该区域内商业繁华，集中了苏州较多园林景观和大型商业设施，是旅游购物的中心区域，发展成熟度高，但未来发展空间有限；—吴中区：位于苏州南部，自然资源雄厚，独拥1459平方公里的太湖美景。早期工厂聚集地，区域面貌落后，但随着老城区发展空间的日渐枯竭，拥有广阔发展腹地的吴中区已成为了未来苏州发展的主要方向之一；—相城区：相城区经过5年的建设已经布局成为苏州北部城市副中心，设立5年来，已投资76亿元用於基础设施建设，新建道路255馀公里。从其任何一个点出发，15分钟便能上高速。沪宁高速、乍嘉苏高速、312国道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速在此间编织成「六纵六横」交通网络，加上即将建造的苏州新火车站、沪宁城际轨道以及高速铁路，交通枢纽的地位正在不知不觉地提升著相城区的城市综合竞争力以及地段价值。—高新区、虎丘区：于1990年11月起开发建设，1992年被国务院批准为国家高新技术产业开发区。区域基础设施完善，居住环境较好。高新区目前开发及建设已进入中后期，其规划建设代表了90年代水平；—苏州工业园区：国家级的开发区，未来苏州的城市重心，商业及办公楼宇的集中区域。于1994年正式启动，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积为约255平方公里，其中中新合作区规划面积70平方公里。园区是中新两国政府间的重要合作项目，采用中新两国政府合作开发模式，规划发展起点高，综合实力为全国各开发区之首，且仍具备很大发展空间。老城区高新区、虎丘区吴中区-5-苏州市商品住宅市场研究报告二、经济发展现状2.1GDP‹经济增长强劲，2006年全市实现生产总值4,820亿元，按可比价格比上年增长15.5%；‹与上海GDP相比，苏州市GDP总量由2002年上海的1/3上升到2006年的近1/2水平。2.2人均GDP‹2006年苏州人均GDP（按户籍人口计算）由上年的66,766元增加到78,303元，增长达17.3%；‹2006年苏州市人均GDP（按户籍人口计算）已突破1万美元，超过上海跃居全国第一。2.3产业结构‹由于投资结构偏重于第二产业，苏州第三产业的发展常年滞后于第二产业，而工业产值中占绝对比重的是轻工业，即主要集中在苏州各区域的电子技术产业以及制造加工业；‹2006年苏州第二产业比重是第三产业的2倍，远没有达到发达国家第三产业占70%以上比重的指标要求；‹苏州目前还是一个处于发展阶段中的新型工贸城市。由于第二产业的发展对生产性服务业的巨大需求，同时随着上海商务投资成本的不断上升，服务业、金融业的溢出效应将加快苏州第三产业的崛起。数据来源：苏州市统计局，下同-6-苏州市商品住宅市场研究报告2.4利用外资‹苏州自2003年至今合同利用外资金额超过上海跃居中国第一，2006年实际利用外资金额紧追上海，达61.72亿美元；‹苏州经济利用外资规模仍在不断扩大，但由于目前政府已经从注重投资数量向注重投资质量转变，因而增幅有所放缓；‹苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。截止2006年底，世界500强企业中已有113家落户苏州，投资兴办企业349家。2.5社会消费品零售总额“十五”期间苏州社会消费零售总额保持16.1％的年均增幅，消费能力增长超过上海。2006年苏州实现社会消费品零售总额达1055.44亿元，比上年增长16.6％。2.6人均可支配收入苏州城市居民人均可支配收入连年增加，但皆低于同期苏州人均GDP之增幅。2006年苏州城市居民人均收入18,532元，比上年增长10.9％，同期上海城市居民人均收入20,668元。-7-苏州市商品住宅市场研究报告2.7人均消费支出苏州城市居民消费支出总量继续上升，2006年城镇人均消费性支出12,472元，同期上海城镇人均消费支出14,762元。2.8苏州主要经济指标全国排名-8-苏州市商品住宅市场研究报告三、城市发展规划3.1国民经济和社会发展第十一个五年总体规划‹经济社会发展目标：“十一五”期间，地区生产总值年均增长12%左右；到2010年，总体达到省基本实现现代化目标要求；到2020年，主要经济指标达到当时上中等收入国家和地区的较高水平；‹产业政策：建设以高新产业为依托的现代制造业基地，培育壮大优势产业，提高制造业技术水平，推动服务业与制造业互动并进。调整优化生产力布局。完善“四沿”生产力布局，加快构建“两轴三带”产业发展新格局；‹经济体制转型：大力促进外资外贸外经转型升级，引导外资投向服务业、农业和高新技术产业；把苏州工业园区作为全市对外开放的重中之重，积极引进高新技术项目和高层次服务业项目，加快建成具有国际竞争力的高科技园区；抓住上海举办世博会的机遇，全面接受上海辐射，主动融入长三角区域经济一体化进程；‹城市化进程：建设中心城区和县级市集约发展的现代化城市群，走集约型城市化道路。在全面保护古城风貌的基础上，加快苏州工业园区和苏州高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商务区建设，提升市域中心地位。3.2城市总体规划纲要（2006-2020）‹用地规模：未来苏州将由苏州主城城区和苏州东部新城组成。规划城市建设用地在380平方公里左右，是2005年底的2倍；‹功能定位：主城城区由高新区与老城组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能；苏州东部新城城区（园区行政辖区扣除原车坊镇新城路以南地区），将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一；‹发展方向：首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设；‹商业规划：形成六个商业中心，现有的观前街商业中心规模不再扩大，完善石路、南门商业中心；另在大运河两侧，现狮山路附近建设主城商业中心；在金鸡湖东岸建设苏州东部新城城区商业中心；结合苏州市火车站站前改造，建设站前商业中心；在相城区元和塘西侧建设北部新城商贸中心；‹城市交通：规划轨道线网M1、M2、S1、S2等四条轨道线路。其中，M1线为连接高新区、古城、园区最重要的东西中轴大容量轨道交通。近期优先建设地铁M1线。-9-苏州市商品住宅市场研究报告3.3住房建设规划（2006-2010）‹基本指标：新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90m2以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70％以上，市区城镇居民人均住房建筑面积达到35m2；‹商品住宅供应总量：“十一五”期间建设市场型商品住房1,148万m2，其中2006年350万m2，2007年228万m2，2008年220万m2，2009年200万m2，2010年150万m2；‹各区域90m2商品住房控制比例：以居住板块为单元，老城东部居住板块、阳澄湖沿线居住板块、太湖沿线居住板块不做控制；老城西部居住板块、老城南部居住板块、双湖居住板块、科技城居住板块、车坊居住板块控制在20%以上；高新区中心居住板块、平相居住板块、吴中居住板块、石湖居住板块、木渎古镇居住板块控制在40%以上；其余居住板块全部控制在60%以上；‹住房用地供应总量：规划期内，全市住房用地供应总量为1500公顷，其中，90m2以下住房用地为1,050公顷，占用地供应总量的70%。市场型商品住房用地供应总量为820公顷，其中2006年供应250.35公顷，2007年供应162.86公顷，2008年供应157.15公顷，2009年供应142.85公顷，2010年供应107.14公顷；‹土地供应结构：优先确保中低价位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房用地，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。东部新城主城城区-10-苏州市商品住宅市场研究报告3.4城镇体系规划（2002－2020）规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。3.5交通规划‹沪苏浙高速公路江苏段：全长49.88公里，东与上海市今年内建成通车的沪青平高速公路连接，西与明年建成通车的申苏浙皖高速公路浙江段交汇，将于今年年底建成通车。‹城市快速轨道交通：包括1号线、2号线、3号线及支线、4号线四条线路，总长141公里，车‹一个中心：中心城市——苏州都市区，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太湖的地区，核心是苏州市区的建设用地，核心外围保留大片的绿色开敞用地。‹五个副中心：常熟市区，吴江市区，昆山市区，太仓市区，张家港市区；‹市域发展轴：沿沪宁城镇聚合轴，沿太湖旅游休闲轴，沿苏嘉杭交通走廊发展轴，沿沪青湖高速公路发展联系轴。‹京沪高速铁路：将于年内开工，苏州境内将设苏州和昆山两个高