房价

房价为何涨的如此之快•俗语有云：衣食住行。今天我想跟大家讨论下跟我们生活息息相关的房价问题。•在我的印象里，身边的人好像都在走这样一个足迹：大学毕业，找到工作，开始找另一半，想方法在大城市买房子，父母拿出几十年的积蓄帮忙付个首付，然后自己每个月定时还房贷，成为了房奴。•关于房价，我相信每个人都有深刻的体会，那就是它不停地涨，就说我自己的亲身感受，在我读小学的时候，我家乡的房价是300-400／㎡，而就在我大一那年，我舅舅家买房子的时候房价是3000-4000／㎡，这中间房价涨了足足有10倍，而我的家乡只是一个小县城，可想而知那些一线城市的房价到底涨到了什么天价。•从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素成为被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。针对我国的现实情况，国际专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3~6倍，也就是一个家庭3~6年的收入，可以购买一套住房。而统计数据显示，某市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了民众的实际购买力。当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1∶200~1∶300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1∶500~1∶700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息。基于以上分析，近一段时间，国家也不断出台新的房地产政策以图降温楼市，但是房价依然“居高不下”，其原因何在？•首先，我们以城市为背景，研究一下房价上涨的几个重要因素。•1、国家GDP的增长。•例如，上海市2010的GDP是14900.93亿元，比上一年增长了8.2%，而它2010年11月的房价是23401元/平方米，比7月上涨了13.42%。全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。正因为GDP的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。•2、地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。•.•1.城市人口不断增加人类社会不断向前发展，城市化水平稳步提高。尤其是近阶段，国家出台了一系列相关政策：建设社会主义新农村、大力发展中小城镇等等。与此同时，很多农村居民向往城镇生活，城镇居民也大都渴望能在市区有立足之地，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。•2.居民消费结构发生变化及其影响居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。在同一地区，政府往往推出多块土地，开发商同时开发，供应量放大的结果应该是价格下降。但开发商在做着差异化的工作，就是都在努力提高产品的品质，尤其近一、两年。开发商在产品上做足了文章，在配套、规划、绿化、公共部分装修、门窗等方面越来越高档。致使成本越来越高，价格越来越高。•6、人们的买涨不买跌的消费心理。•购房消费者的购买心理很简单——买涨不买跌。这就导致了,房价越高,就越有人买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦房价下降，大家就会觉得现在房价以后会更低,等到房价低到谷底的时候再买也不迟。所以人越多，价越高,而价越高,这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。••5.复合型楼盘兴起拉升房价,所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。有人称，复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。6.国家政策调控1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。•3、人口增长与房屋的供求关系•当今，我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。•4、银行贷款利率的增长。之前，国家利用宏观调控把利率提高，目的是使房地产开发商减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的。但是,这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。所以，银行的利率提高，却反而令房价更加上涨•3.开发成本越来越高3.1土地资源越来越珍贵,国家限制,导致土地供应量减少,并且实行了招拍卖制,无形中土地价就上去了.这个成本相当高的。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。•3.2物价上涨,建材也涨。由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨107%、建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。•3．3管理费用上涨。目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降……3．4利润难以下降。由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，限制房地产利润，但是，房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，大多数开发企业在开发建设过程中利用各种渠道想方设法提高其利润点。比如，有好多多层项目已经不允许建到七层，但是一些开发企业将其六、七层建成楼中楼，以增加利润点。所以从长期看，这部分成本也不会有下降空间……•4.旧城改造速度加快大规模旧城拆迁及改造，安置居民也需要大量的住宅，就迫使房屋销售市场的被动需求不断增加，显而易见，房价就自然随之上涨……纵观我国一些城市发展状况可知，许多城市在人口增加、旧城改造速度加快的同时，城市框架也在不断扩大。发展是硬道理！如何发展？招商、引资、盖房、盘活经济……房屋价位自然上涨。•5、官商联手，价格垄断。•其实，房地产行业本身就是个暴利的行业。高利益同时带来了高税收，这除了能带动地方经济发展，还可能引起了官场的腐败。商勾结的事情也比比皆是,房价上涨，腐败的官员也许就成了受益的一员。所以，面对上涨的房价，地方官员也大多数是睁只眼闭只眼了。••7.房价下跌的动力欠足房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。•因为近十年以来，各地政府的财政收入，有很大比例来自于土地拍卖。比如上海，2010年财政收入的30%来自于卖地，北京是50%，很多城市更高，达到80%以上的都有。这部分收入支撑了各地大量的基础设施建设，如地铁、道路、开发区开发、高架桥等等，是地方政府能够高速开展城市建设的重要资金来源，对很多城市甚至是主要来源。我国土地制度确定的政府对土地供应的绝对垄断，政府财政对土地转让收入的严重依赖，以及政府有意让地价上涨以获得更多收入的冲动，导致我国住宅建设用地价格的快速上涨，成为我国房价快速上涨的主要因素之一。正因为GDP的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。•大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。所以大多数消费者都会选择保值和升值潜力较大的楼盘。从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，不希望房价下跌的占多数。