房价上涨的根本原因和未来的趋势

房价上涨的根本原因和未来的趋势作者：彦子宝宝房地产已经开始。。。。。。。。。。。。。。。。。中国的房地产价格一定会降首先，来看看理智的空方认为房价要大跌的理由：1．房价已经远远超过居民的收入承受能力2．租售比不正常3．价格比发达国家都高其次，再来看看理智的空方认为我们公司要调控的原因：1．担心由于房价引发社会矛盾，对政局造成影响2．担心过多的泡沫导致崩盘后引发的社会经济问题我这里没有提及所谓的解决LBX的住房民生问题，因为我相信理智的空头都不会认为这是调控的原因。因此从长远看楼市一定会跌，如果这次我们公司调控的有水平那就是房价下跌，软着陆；如果这次调控失败那房价一定是大涨的，但最终结果还是房价下跌，不过是硬着陆的崩盘；当然就目前而言我们公司的手段似乎不怎么高明。补充一点，我不反对利益最大化，谁都想尽可能多的赚钱，但一定要有度；说鱼肉百姓，这也是学问，像捕鱼，你不计生态平衡的大肆捕捞刚开始看起是不错,大有上涨之势，但捕捞个几年呢？最后是鱼也没了，自己也饿死了；聪明点的捕一些养一些，这样才叫长久，现在的情况是中国的房地产捞过界了，激起民怨了。美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为20年左右的长期周期。这种波动在许多经济活动中，尤其是房地产业中表现的特别明显，所以库兹涅茨周期也称为房地产周期。地产的周期波动简单而言分为四个阶段：复苏、繁荣、危机、萧条。市场经历一段低迷期（萧条），成交量开始逐步回升，房地产价格随之逐步回升，房地产投资效应也随之显现；随后交易量日益放大，拉动房地产价格迅速上升（繁荣）；当价格过高时，受购买力制约，成交量开始下降，但房价仍保持上涨；随后受成交量下降影响，高房价难以持续，开始下降，进入量价齐跌的萧条期。香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年，到2003年再次复苏，周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年，中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。美国房地产业从1989年开始衰退，到2006年再次衰退，周期为17年。所以现在就是十几年内的房价大顶了。考虑到人口结构的影响，中国十几年后的房子是过剩的。现在很可能是历史最高顶了。在2011－2012年下降的第一阶段，房价将迅速下降，较高峰下跌30％－50％，然后缓慢下降。房价会降的超乎想象，房地产投机不可持续每天在北京，总被各种刚需的论调包围着，慢慢就麻痹了，接受了。走了几个城市以后才发现，完全不是一回事，从全国范围来讲，已有住宅面积大于实际需要的（所谓实际需要不是每个人都有房，任何社会也是让相当多一部分居民有房，房子都应该是年轻人通过一段时间的奋斗得来），只是因为房子都被当做投资投机来做，空置率非常之高。在很多城市，现在的城市建设基本都是住宅，大片大片的小区，把城市围着。房地产市场绝对是不可持续的，就看我们公司的态度如何，只要收紧银贷，没有任何不降的道理。查了相关资料，如果按照亚洲其他国家如日本的标准，中国城市的住宅早就过剩了，把全国人民搬进城里都有余。现在的问题是分配不均和住宅质量，而不是总量了。好了，回到北京，很多人说了，北京人多，刚需旺盛。好，我承认北京的刚需比之其他城市更胜一些，但是投机也更重了，我们知道，不可能每个人都能在年经的时候就有房，所有的刚需打个六折，现在北京的空置房子也足以应付这部分需求了，况且，只要全国一处房价出现松动，马上将如多米诺骨牌一样向周边传染，以投机资金的敏感和追求资本最大化以及趋向避险的本质，必然呈现资金的流出。现在这种情况，高价房已经卖不动了，4万以上一平的新房成交量停滞，而二手房就更难了。那些还持有三四环内动辄500万，千万一套豪宅的炒房客，理论上的财富可能要在账面上停留很久。如果还有贷款要还，资金链断裂的危险不是开玩笑的，中国是没有个人破产的，欠银行的债是死了也要还的。因此新的投机资金全部缩回去了，不可能接手这样的盘。而刚需买不起，愿意自住城里的有钱人还真不多。基本上，北京的有钱人集中在东北边的别墅区和郊外。那里的环境舒服的多。资金流出房市，去向哪里？放眼望去，实业过剩，而习惯了不劳而获的资金也已经不大可能会赚实业的辛苦钱。那就只有一个去处，股市，从股市牛熊的周期来讲，也到了恰当的时间点。（注：我不是推荐股市，股市实际还是大鳄的游戏，据此投资，风险自负！）。除此之外，一切价值浓缩利于保存来源垄断的东西，都是这些资金的去处。什么东西？珠宝玉石，古董艺术品，呵呵。北京的房价回到09年初甚至更低几乎是必然的事情。即使是09年初的价位，新一代的自住需求买起来也很勉强。只要投资客不买，或者没办法用已有的房子抵押来买房，要靠自己的辛苦钱来买房，09年初的价位也是高不可攀。但是不排除有些波动。允许某些人对房市持乐观态度！甚至还可以希望房价再涨点，涨快点，因为不破不立，欲其生，先置于死地。别忘了07年股市，5.30之后还有一波大的呢，然后就稀里哗啦6000点下到1600了。虽然房市股市不能直接类比，但是也多少反映了投机市场的共同特点。最近，除了第三套房停贷外，银行还做了房价下跌60％的压力测试。这些很多人都知道了。其实还有一些实质性的政策，不为大部分人所知。房地产开发商以及相关代言人都不敢提到一个字。因为他们真的害怕了。看到任志强最近频频发文了吗？简直气急败坏，丧心病狂。这是有原因的。这些政策包括：房地产开发贷款权上收北京；已经审批的，还未发放的立即停止；已经投放一部分的，后续发放的贷款也要上报北京。这和08年上半年是多么相似，从中我们可以了解压制房地产的进程，仍然在处于持续严厉之中，08年上半年这种搞法出来之后，导致了下半年房价显著下跌。需要指出的是，这一波调控政策比2008更加严厉。3套房停贷前所未有。银监会还发文件规定，信托公司的融资类业务额占银信理财合作业务额的比例不得高于30%，比例超标的公司业务将暂停，直至达到规定比例要求。此外，文件还规定，投资类银信理财产品不得投资非上市公司股权。据悉，目前银信合作理财产品突破2万亿元人民币，而去年9月不足6000亿元。银监会把表外资产纳入表内，要求银行计提资本。银行的资本金有可能需要上千亿元的规模，刚刚在证券市场融完资喘气歇息、等待银信合作理财产品利润的银行不得不再次面对资金压力。如果此说成真，那么，严厉的监管相当于变相提升了0.1%以上的准备金率。这一波调控，由于资金链收紧的速度加快，房价会比08年跌的更快。从07年9月发政策到09年2月开始回暖，共16个月，跌到底。这次估计要减半8个月到底。从10年4月政策出台，8月份政策强化实施，再加8个月，到11年3月到底。而现在房价处于高位，比起08年涨的太多。到底跌多少，难以预料。有一点是肯定的，就是这次调控会有一个比较长的时效，短期内不会再出台类似09年初的救市政策。主要原因在于，当前国内国际的经济形势已经不允许继续吹大房地产泡沫。而国有银行的存贷比，资本金率，在近一两年内也不足以支撑起下一轮的地产泡沫。再像09年这么搞银行真的要跨，人民币体系都要危险。这种情况我们单位我们公司是绝对不允许发生的。而2012年就要换届，即使下届我们公司继续把房地产业当作支柱产业，也不会在任期开始的时候放开地产调控。那样，后面的经济政策回旋余地太小，没法持续玩下去。因此，至少三年内不会再出台救房市的政策。必然的结论是，相当一部分房地产公司会撑不过接下来的三年，尤其是那些资本金薄弱的中小地产公司。必定会有一大批地产公司因为资金链断裂而破产。地产盈利，也会回到相应的合理水平。我预言A股一定会出现几毛钱的地产股。这一天不会太遥远了。我们单位我们公司别无选择，不摧毁相当一部分开发商，就会毁灭中国经济以及社会稳定的大局。现在要做的，静观棋变，等待房地产冷却之后的救市行为出现，根据力度，再来评估是否进场。而去年底以来高位接手的炒房客，很可能面临跳楼的命运。即使那些进场早的炒房客，据我了解，基本上还是继续持有，特别是高价值的所谓好地段房子，跑掉的很少。虽然帐面收益不少，但是在变现落袋为安之前，仍然停留在帐面。这一波创造的财富大多是虚拟的数字泡沫。全世界的不动产，现在的市值约有480万亿美元。而泡沫最严重的，在东亚和中国。而世界上总共有多少货币在流通？不及这个数字的1／10。广义美元存量不过16万亿，美元M2才8.8万亿。无论发行多少货币，实行多么宽松的货币政策，都不可能有这么多的真金白银来兑现这笔纸上财富。最终这笔财富的至少一半会消失。这就是为什么资产泡沫必破的原因。日本在战后的1947-1949的三年间，出现历史上的生育高峰，扣除当年死亡人口，平均每年增加200多万的人口，当这批人婴儿潮时期出生的人逐渐成年后，日本迎来劳动力充沛,生产力迅猛发展的经济奇迹。在这些人处于壮年（30-40岁）时期，正是日本国力鼎盛的70年代中期到80年代末这一段时间，那时日本由于有充沛的年轻劳动支撑，日本牛气冲天，生产力和购买力都非常旺盛，日本的GDP在世界日益逼近美国，引起美国和世界恐慌，反映日本股市冷暖的日经指数飙升到三万九千多点，房价也高到令世界乍舌！1990年前后，日本股市和房市相继进入衰退，股市暴跌70%以上，日经指数直到现在也只在九千多点挣扎，不到高峰时的四分之一！房价更是一泻二十年，套牢无数房奴。这不是偶然的，日本40年代末50年代初出生了很多人，这些人在婴幼儿时代可能成为日本的人口负担，但当这些人进入成年后，为日本提供了充沛的劳动力和消费市场，拉高日本股市和房市，使之纷纷创出天量天价！随着房价日益升高，生活成本也日益抬升，生活和工作的压力使得日本人的生育愿意一再降低，现在每个日本育龄妇女平均生育的孩子不超过1.2个。当前，日本每年出生100万左右的婴儿，但却死亡100多万老人，日本人口已经连续多年负增长！消费和住房失去了人口支撑，只有一跌再跌，日本的衰退期还很长，但日元会非常坚挺，因为日本也是老人政治，掌权的日本老人不希望自己年轻时代挣的钱贬值。纵观日本这段历史，日本的生育高峰在1949年前后，日本股市和房价的高点在1990年前后，人口出生率高峰与股市房价高峰相隔40年！中国从1950年代直到1991年，除了大跃进的1958-1960的三年困难时期，由于饥饿导致妇女天然节育很少有小孩出生外，正常年份,中国每年出生人口都在2000万左右或者以上，其中1963年到1974年这12年都达到平均每年出生2600万以上，1970年是中国历年最多，一年出生了2800万人口。当六七十年代中国婴儿潮出生的人进入成年后，中国也自然地迎来了劳动力异常充沛的时代。加上中国的生产模式主要是土建和加工贸易，需要大量的初级劳动力，这些人刚好派上用场，因此中国迎来生产发展的高峰，经济持续增长。有生就有死，目前死亡人口主要还是1930-1940年代出生的，这部分人口不多，当时每年也就出生七八百万人，据国家统计局统计，2006年、2007年中国死亡人口分别为892万、913万，扣除非正常死亡的人数，基本上与上世纪30年代每年的出生人口吻合！根据同样的道理，10多年后，当建国后出生的人转入衰老和死亡阶段，中国每年死亡人口将是现在的两三倍，达到每年2000万左右，届时中国的70后出生的人已经进入中老年，90年代出生的人正好进入生育年龄，由于这批人当年每年只出生了1600万左右，加上由于性别歧视，每年又只有700万左右为女婴，就算90后女人个个都愿意正常生育，按照目前每个育龄平均妇女生育1.2个孩子计算，一年也就出生800万左右的婴儿，出生减去死亡，届时，中国人口每年可能净减少千万以上！由于中国前面长期实行计划生育政策，导致人口结构成了421模式。在90后成为劳动力主力的时候，社会上将到处都是老年人，劳动力也将短缺，住房也将严重过剩。届时股市不会涨，房子也会阴跌。可怕的是，以GDP为纲的中国，那时人均仍然没有发展到发达国家水平。如果国家财政从现在起不直接加大养老保障体系的投入，大量的税收财富继续花费在行政支出，维稳费，甚至直接填补银行因为滥发地产开发贷款造成的亏空的话，现在这种年轻人交钱养老年人的社会保障和养老体系必定会破产。中国的股市见顶在2007年，201