【案例】沈阳别墅市场专题研究1

沈阳，2012年5月沈阳别墅市场专题研究目录沈阳别墅市场发展历程1现阶段沈阳别墅市场表现2沈阳别墅市场区域分布3未来别墅市场的突破点4PART1沈阳别墅市场发展历程沈阳别墅的发展历程1992年1996年1999-2000年2006年开始启动独栋为主20套，促进五里河板块发展代表个案：河畔花园第一个高峰独栋为主，250套以上。荷兰村板块早期别墅区代表个案：天辰景翠、靓马新村、巴黎世家、凤凰花园第二个高峰风格丰富，理念完善联排出现，客群开始多样性。许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。代表个案：美地庄园、香格蔚蓝、信盟花园第三个高峰环境资源，配套改善，品质提升火爆的市场反应代表个案：唯美十方、方迪山庄、奥林匹克花园、万科兰乔圣菲2010年至今2008-2009年碧桂园出现碧桂园四盘联动，改变了原有别墅市场的格局，四盘半年销售额高达18亿元，令业界叹为观止，经济型别墅开始盛行。代表个案：沈阳碧桂园、碧桂园凤凰城、碧桂园太阳城、碧桂园银河城品牌开发企业集中进驻，理念再上台阶，品质突飞猛进，市场接受度高。代表个案：龙湖滟澜山、越秀岄湖郡、万科惠斯勒小镇沈阳别墅的发展历程近郊别墅群的历史更为悠久，包括五里河别墅区和荷兰村别墅区，五里河别墅区的河畔花园推出了沈阳首个别墅项目，虽然规模较小，但是它的作用和意义是非常巨大的；上世纪90年代末期，荷兰村别墅区异军突起，区域内聚集了靓马新村、加州阳光花园和荷兰村等多个别墅项目，不过荷兰村区域在一段时间内由于历史原因导致发展缓慢，逐渐被其他区域追赶超越，直至华润、中海的到来才为沉寂已久的区域注入新的活力。远郊别墅群成为沈阳的主力别墅区已是不争的事实。近几年棋盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点，万科、保利等大量知名开发商的高端别墅纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气；毗邻棋盘山别墅区的沈北别墅区同样拥有秀丽的自然条件，但在项目的数量规模及开发商知名度还有所欠缺，然而作为后起之秀，发展潜力不可小视；浑南桃仙别墅区是形成最早的远郊别墅区，在棋盘山别墅区崛起前曾辉煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品的品质也参差不齐，导致区域略显混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。沈阳别墅市场逐渐形成了近郊别墅群和远郊别墅群两大群体。早期的泊来别墅完全仿制国外别墅南加州风格为主现代建筑风格沈阳的别墅市场经过多年发展，风格多样，跟风抄袭严重；目前以兰乔圣菲为引领的南加州风格为主，同质化严重，缺乏引领性风格。沈阳别墅的发展历程PART2现阶段沈阳别墅市场表现•别墅项目市场情况•别墅客群特点区域形象销售尾盘合计大东区0101东陵区618125和平区0404皇姑区0112浑南新区0202沈北新区216018沈河区1102苏家屯区0505铁西区0303于洪区1405合计1055267纯别墅项目22个，含有别墅业态项目45个，纯别墅项目主要分布于东陵及沈北，两区别墅均是借助自然资源开发。目前沈阳别墅情况项目名称区域销售状态总建筑面积(㎡)容积率开发商新希望·宴山别墅东陵区形象沈阳新希望置业有限公司半山湖形象1100000.5沈阳湖园房地产开发有限公司圣尊·摩纳哥庄园未公开沈阳东瀛房地产开发公司锦联·上水溪谷形象290000沈阳龙玺房地产开发有限公司国王湖一期未公开100000沈阳淼森投资有限公司万科兰乔圣菲六期未公开118960.35沈阳万科新墅置业有限公司保利十二橡树庄园二期形象500000.38沈阳广田房地产开发有限公司首创棋盘山1号形象54361.780.6沈阳吉天置业有限公司唯美十方二期预售530000.4辽宁佳业地产开发有限公司富力·仙湖国际二期预售470000.47沈阳亿隆房屋开发有限公司首创·琥珀湾一期预售570000.76沈阳吉天置业有限公司绿洲·悠山美地一期预售700001.1沈阳绿康置业有限公司桑堤亚纳二期销售582000.45沈阳良运房地产开发有限公司听雨观澜（香格蔚蓝三期）预售52957.830.74辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司中海·龙湾一期和平区预售547500.6中海地产（沈阳）有限公司三盛颐景园一期沈北新区预售1000000.7沈阳兴铭房地产有限公司龙湖滟澜山一期销售700000.8沈阳龙湖房地产拓展有限公司新湖仙林金谷预售沈阳沈北金谷置业有限公司明清册苏家屯区尾盘887170.54沈阳青建博海置业有限公司壹号官邸铁西区销售312006沈阳华宝房地产开发有限公司宏发·唐宁道5号于洪区未公开900001.2沈阳宏发房屋开发有限公司宏发·天琴湾未公开500000.7沈阳业权置地房地产开发有限公司纯别墅项目列表2011.1-2012.5沈阳别墅市场供应量走势从2011年1月截止至2012年5月份，沈阳别墅市场供应量总达113.61万㎡，供应套数4120套，主要集中于2011年的第三季度，其中9月供应量高达19.53万㎡，进入2012年以来，第一季度无新增供应量，主要受市场及季节的影响较大，预计接下来会有小幅的供应量上涨。别墅产品供应分析-200020040060080004000080000120000160000200000240000供应面积（平方米）供应套数（套）注：2012年5月数据指截止至5月27日11别墅产品成交分析2007年2008年2009年2010年2011年2012年5月成交量（平米）253,184324,657568,276490,338525,979195,959同比（%)——28.22%75.03%-13.71%7.27%——成交套数（套）1,0291,0442,0311,7282,072759同比（%)——1.46%94.54%-14.92%19.91%——别墅成交呈上涨态势从沈阳近五年的别墅产品成交来看，始终呈现持续增长态势。其中，2009年别墅市场达到成交的高峰，年成交量56.83万平，同比增长75.03%。分析原因，碧桂园四盘联动，经济型别墅火爆成交，令业界叹为观止。2011.1-2012.5沈阳别墅市场成交量走势从2007年到2012年5月，别墅成交量集中释放于2009年，同比高达75.03%。本年度截止目前为止，2月成交量位于榜首，主要受集中备案影响，本月市场状况明显好转，成交量大幅度上升。别墅产品成交分析05010015020025030035004000080000120000成交面积（平方米）成交套数（套）注：2012年5月数据指截止至5月27日别墅产品价格分析2007年2008年2009年2010年2011年2012年5月成交价（元/㎡）8,4586,8308,29510,96012,01211,627同比（%)——-19.25%21.45%32.13%9.6%——成交金额（亿元）21.4222.1747.1453.7463.1822.78同比（%)——3.55%112.59%14.01%17.57%——别墅价格逐年走高从沈阳近五年的别墅产品价格来看，仍然呈现增长态势。其中，2008年成交价格同比有所下降。分析原因，2008年之前为早期城市别墅，多以独栋产品为主。2008年开始，别墅的产品形态发生改变，联排出现，客群开始多样性，成交均价略有下滑。2011.01-2012.05沈阳别墅市场成交均价走势从各年的成交数据可以看出，2011年高品质别墅促使成交均价高达12012元/㎡；进入2012年以来，逐月的成交均价也均位于10000元/㎡以上，其中二月数据更为明显。别墅产品价格分析0200040006000800010000120001400011.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.05注：2012年5月数据指截止至5月27日别墅产品区域成交分析（2011年1月-2012年5月）区域成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)大东区415.77230000.00东陵区278476.89100812346.86和平区45652.1716517110.87皇姑区838.46313706.43浑南新区28163.439213772.08沈北新区203684.879679791.83苏家屯区77818.0927510666.98铁西区2991.481313312.04于洪区84102.3430713763.95汇总682154.742644东陵区作为别墅成交的主力区域，占比39%；位于成交榜首，其次是沈北新区，占比28%。注：2012年5月数据指截止至5月27日2011年1月-2012年4月份别墅产品房型、面积段交叉分析叠加产品：面积段220-300平米为主力；独栋产品：面积段300-350平米为主力。联排产品：面积段220-300平米为主力；双拼产品：面积段350以上平米为主力。70-9090-120120-170170-220220-300300-350350以上叠加6001156911171159912053701413独栋000057194837938433联排0024212304452572407995633026双拼161112011524380501362840464总计61621580325383579613215461419631133372011年1月-2012年4月份别墅产品房型、总价段交叉分析70-90万90-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400万以上叠加616424304439510862301225809069416独栋00003542333470457240联排01646115521223186336762975142117102121双拼19381198626915560183512717436115总计63574084720113394498229384139213065195891叠加产品：总价段90-120万为主力；独栋产品：总价段400万以上为主力。联排产品：总价段300-400万为主力；双拼产品：总价段400万以上为主力。2012年1月-2012年4月份沈阳别墅楼盘销售排名序号项目名称销售套数销售面积（㎡）销售单价（元）销售货值（元）套总价（万元）面积段/套均面积(㎡)所在区域1奥园国际新城18046,85213,02061,003339260苏家屯区2碧桂园银河城15343,83412,94656,748371286于洪区3龙湖香堤漫步10935,80212,00042,962394328沈北新区4龙湖滟澜山24831,58210,93534,536139127沈北新区5中旅国际小镇12930,4659,48928,908224236东陵区6万科兰乔圣菲10628,41719,64355,819527268东陵区7保利十二橡树庄园10128,25014,29140,371400280东陵区8中海城10626,64813,87736,979349251于洪区9三盛颐景园17625,9847,86920,446116148沈北新区10中海龙湾8624,52618,49245,354527285和平区客户专项研究1.沈阳别墅客户结构分析2.不同类型客户需求特征分析3.板块客户认同度分析20从沈阳市个税缴纳情况看，2012年,沈阳1.67万人申报年所得超过12万元,纳税11亿元其中,和平、沈河、南湖高新技术开发区申报人数总数的53.82%,上述三个区域”富人”最集中.在沈阳市区别墅潜在客户主要分布在和平、沈河、浑南区三个区域，沈阳周边城市如铁岭、鞍山、本溪和抚顺也是潜在别墅客户区域，其中来自抚顺的比例较大。其主要职业为中小型私营业主、大中型企业管理人员、高知群体、政府官员和大型民营企业领袖阶层。和平区4335人25.97%沈河区2587人15.5%浑南区2062人12.35%大东区1360人8.15%铁西1103人6,61%皇姑968人5.8%四个郊区和四个县4277人25