(02)PSG101营销策划方案编制要点

营销策划方案编制要点工作指引:PSG101A发布日期:2003/08/01生效日期:2003/08/15第1页共2页万达商业WANDACOMMERCE1区域市场实态分析1.1项目所在地商业地产市场、商业精英状况总体供求现状。1.2项目周边竞争性项目再次调查与分析：楼盘名称位置规划商业网点分布卖点人流状况总建筑面积今后经营模式主力铺位主力面积开工时间开盘时间平均单价付款方式销售进度入伙时间媒体选择物业经营管理备注2行销组合2.1产品策略a)品牌形象；b)主力店形象借鉴；c)铺位划分定位。2.2价格策略a)单方成本（工程成本＋非工程成本）；b)定价策略：按集团目标方案进行优化分解；c)利润目标（利润预测表）。根据一般操作方案，为促进销售，可以在开盘、竣工前后施销售状况上调销售价格；但目标销售总销售额不应过分高出销售低价，一般以超出5％左右为宜，以满足客户投资汇报空间，加快销售进度。营销策划方案编制要点工作指引:PSG101A发布日期:2003/08/01生效日期:2003/08/15第2页共2页万达商业WANDACOMMERCE2.3通路策略a)公司自行销售；b)委托代理公司销售；c)委托包销；d)中介销售；e)供应商以货易楼。2.4推广策略a)媒体选择；b)投放频率及规模（配合各阶段销售方案执行）；c)广告设计；d)现场包装；e)公关活动；f)费用估算。推广策略必须满足商业地产项目短、平、快的特点，在一个很短的周期内将项目成功销售出去。3开盘时机规划a)位置确认时间建议；b)内部认购时间建议；c)开盘时间建议。是否举行盛大开盘仪式必须根据项目销售情况而定。4各阶段销售方案的初步安排a)内部认购期；b)开盘强销期；c)销售持续期；d)扫尾清盘期。