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土地估价技术报告写作要点中国土地勘测规划院邹晓云[e-mail]010-66562981基本内容：说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●具体作用，具体指估值在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。估价目的容易出现的错误：●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；●出现两个估价目的；●表述不清、混乱。估价目的基本内容：说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等容易出现的错误：●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少●少项、不全●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期●法律及政策调整后没有更新●缺乏针对性估价依据基本内容：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。容易出现的错误：●擅自确定估价基准日●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前估价日期●基准日与估价日期不分基准日和估价日期基本内容：对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程度、年期、权利类型、价值类型等。地价定义容易出现的错误：●将地价定义理解为是可以随意设定的，导致与实际情况不一致，如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，所以是错误的，不可凭空设定。●地价定义与后面的估价没有衔接（误认为设定相同价值就相同）●地类设定不合规定（依据新的规程）●多宗地时没有分情况设定（应该分类处理）●层次不清●少项地价定义基本内容：表达所估价值大小，包括价值量、单位、币种等。容易出现的错误：●表达不规范、错误●缺乏估价结果一览表●罗嗦估价结果基本内容：（1）对于估价结果说明的关键点，主要是估价的前提条件和假设条件（不属于估价师判断能力之内的），包括：●估价对象所在市场为正常市场（公正、公开、公平、均衡）●估价对象能够得到合法●估价对象是持续利用的●现行关于估价的有关规定法律能够有利于客观估价（如基准地价的修正体系的科学性、地价指数的客观性等）估价报告和估价结果的使用（2）对于估价报告使用说明的关键点，主要是一些限制性条件，包括：使用者、使用目的、估价对象市场环境变化、估价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告及估值等。（3）对于资料来源的说明，包括途径、确认过程、真实性、取得时间、形式等（4）其它一些特殊情况的说明（估价师打破常规的一些处理）。估价报告和估价结果的使用问题：●有一些无关的内容（主要原因是不清楚特殊说明的作用和重要性）●不合理说明●模板化，与估价过程中的情况不一致估价报告和估价结果的使用基本内容：①土地登记状况●说明是否登记，登记时间，登记机关，以及对查证行为描述（需要到登记机关查证，没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明）●记录土地登记有关信息，包括地籍图号、宗地号、登记证书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；●记录的权属人及权属性质、他项权利等，并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。估价对象描述②土地权利状况●权利的来源，包括时间、方式、过程描述、目的、有关批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅适用于地方规定；●权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相关的附加约定等；●对土地取得过程和历史权利状况进行简述；●说明实际情况与证载状况是否有冲突。二、如何认识划拨土地使用权价格③土地利用状况●说明土地规划条件，特别是待开发土地，应详细说明规划设计指标（许可的和限制的）；●说明土地实际利用情况，包括用地布局、容积率、土地利用率等（是否满足规划，或者是否突破规划），●说明建构筑物详细情况等（建筑物的用途、合法性及建设时间、修建过程以及目前状态等）；●说明土地及建筑物的经营管理状况，如土地的闲置时间，建筑物的经营产业及收入状况等。●说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。●最佳利用分析。估价对象描述问题：●太简单●没有查询和调查●多宗地时表格化（要逐宗地描述，或者是归类描述）估价对象描述基本内容：①一般因素（一般以城市为对象描述）●介绍城市区位及综合影响力指标（地理位置、行政级别、定位、人口、土地面积，及发展限制因素等）●城市产业政策及对房地产产业的影响●土地资源状况、城市规划，以及城市土地政策对房地产产业的影响●房地产市场环境、市场走向及市场潜力，以及所处周期与历史阶段等。地价影响因素分析②区域因素（一般以土地所在区域为描述对象，行政区域或者社会经济区域，或者是一个商区、居住社区等）●区域位置以及在城市中的影响力，包括人口、社会经济状况、规划条件、产业集聚度、优势资源与环境条件等对房地产需求的影响●区域交通设施与估价对象的关系及对其价格的影响，●基础设施与估价对象的关系及对其价格的影响●公共设施与估价对象的关系及对其价格的影响地价影响因素分析③个别因素（以宗地位对象描述）●宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响●宗地的具体用途、面积规模和使用限制情况及其对价格的影响●宗地的形状、宽度、深度等状况及其对价格的影响●宗地的地质、地下水、土壤等状况及其对价格的影响●宗地的环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响●宗地的临街状况及其对价格的影响●宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响●宗地的建筑物状况及其对价格的影响地价影响因素分析问题：●泛泛而谈，没有针对性（模式化）●不谈对价格的影响程度●头重脚轻（一般因素多，个别因素少）●与估价过程中矛盾地价影响因素分析基本内容：●体现与估价对象相关的原则●体现与估价目的相关的原则●体现与估价方法和过程相关的原则问题：●选择不得当，与估价目的及估价方法相协调●模板化，缺乏针对性估价原则基本内容：●要对估价对象进行一般方法适应性分析，●对所能获得的资料进行分析●对适用但又不能够选择的方法进行排除说明●确定估价思路及选择方法●对所选择的方法进行基本的介绍估价方法选择问题：●方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不采用最适当方法、采用过期的基准地价等）●选择依据阐述不充分●看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）●只用一种方法●模板化估价方法选择比较案例选择●说明案例选择的原则与思路（说明案例分布范围、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等）●对案例进行介绍（具体位置、●对案例本身进行简要分析（重点是交易情况及勘察中获得的信息）●案例分布图及照片（附后）选用市场比较法估价问题：●看不到选择的过程和理由●案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假●案例个数不够、时间过早●多宗地用相同的案例●案例的交易类型、区位相差较大，但没有说明理由选用市场比较法估价可比因素选择。基本内容：●列出选择的因素并简单说明理由●对每一因素进行内涵说明（比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）问题：●没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）●漏掉重要因素（注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限）●内涵不清选用市场比较法估价因素条件说明及说明表编制基本内容：●因素条件整理分析说明（概括）●列表问题：●具体、量化程度不够●判断与前后文不对应，甚至矛盾●地价指数依据不够●交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据●普遍没有文字说明选用市场比较法估价因素修正系数基本内容：●系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方法等）●列表问题：●系数确定随意●区域因素和个别因素修正系数没有考虑总系数的计算方法●没有文字说明●土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念化，不考虑当地特点和具体用途的特点。选用市场比较法估价总收益确定基本内容：●说明土地收益的类型（土地，房地一体？）、方式（出租，还是经营？）●说明土地实际经营收益状况（高低？是否稳定？）●说明土地周边平均收益情况及确定方法（案例？标准？）●说明土地收益确定方法（案例？标准？）及相关参数（比如利用率、出租率等）●说明计算并确定总收益（具体过程）选用收益还原法估价问题：●数据来源依据不充分●不采用客观收益●收益来源方式不恰当（比如，百货商场、酒店、工业企业等，是通过自营产生收益，采用出租方式计算收益就是不恰当）●客观收益确定方法过于简单（如客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程）●忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益（如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益）●简单使用合同租金数据选用收益还原法估价费用及参数确定基本内容：●根据土地收益的类型，说明费用的类型●说明土地实际经营费用状况●说明土地周边平均费用情况及确定方法（案例？标准？）●说明计算并确定总费用（具体过程）问题：●费用与收益方式不对应，或不合理●不采用客观费用●费用确定没有依据●费用的确定过程没有清晰的说明选用收益还原法估价说明：1、几种用地方式下对应的土地费用为：（1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。（2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。（3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。（4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。选用收益还原法估价土地还原率确定基本内容：●说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域●说明土地还原率的影响因素●说明土地还原利率的确定方法●说明土地还原利率确定方法选择有关参数●计算土地还原利率问题：●过于简单，没有依据●缺乏背景分析●没有推算过程选用收益还原法估价说明：（1）在使用土地租金推算土地价格时，土地还原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相关税费）与土地价格（扣除相关税费）之间的比率。（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率＝安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定，一般取3—5％。（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。选用收益还原法估价不动产总价估算基本内容：●说明不动产状态（土地，房地一体？）●说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析●说明不动产实际价格状况（出售？还是出租？，是否稳定？）●说明不动产周边平均价格水平●说明不动产价格确定方法（案例？标准？）及相关参数（比如利用率、出租率等）●说明计算并确定不动产价格具体过程采用剩余法估价问题：●不对不动产最佳利用状态进行分析●土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求●不对市场进行分析（应该是一个平稳的市场）●不动产价格确定方法过于简单（如没有采用市场比较法求证过程）●直接使用不动产自身的销售价格●直接使用现在的市场价格●使用单价进行剩余采用剩余法估价开发成本估算基本内容：●说明成本的构成●说明土地实际开发成本状况●说明土地周边平均成本状况及确定方法（案例？标准？）●说明计算并确定总成本具体过程问题：●费用少项●不采用客观成本●成本确定没有依据●成本的确定过程没有清晰的说明采用剩余法估价利息计算基本内容：●说明开发周期的确定过程●说明利率的确定过程（注意基准日利率的稳定性）●说明利率的