扬州房地产市场分析

1扬州房地产市场分析土地市场房地产整体市场房地产细分市场1.住宅市场2.商业市场3.办公市场--第六小组土地供应由理性转向发热，大幅增长的供应量和开发商高涨的拿地热情将使竞争的激烈程度升级，土地市场呈现量价齐升的态势。05001000150020002500300020062007200820092010成交均价扬州土地均价分析20062007200820092010土地供应（万㎡）331.46274.69326.88751.52885.64土地成交（万㎡）238.46253.69142.66370.98641.06成交比72%92%44%49%72%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01002003004005006007008009001000土地供应（万㎡）土地成交（万㎡）成交比扬州土地市场供求成交分析土地市场在08年以前供应较为理性,09年开始逐步趋热,总量开始大幅增长.2010年土地供应有翘尾现象,12月供应达118.8万㎡,是全年供应的13%.土地成交比例经历过07和08年的低谷后又开始逐渐走高.土地成交价格从08年开始大幅增长.12月118.8万㎡整体供求概况2010年虽然是受到政策调控的一年，但各大房地产开发企业对未来市场发展前景开好，拿地热情依然不减，本地知名企业加紧储备开发地块，国内一线开发商也开始入驻扬州。3编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限保证金（万元）成交单价成交日期成交公司容积率建筑密度绿地率575运河西路以南、沙施河以西18587商住≤2.55≤25%≥30%40净地71602009-12-23扬州武夷房地产开发有限公司592维扬路与文汇路交叉口东北角12472商业≤1.8≤50%≥20%40净地52502010-1-20江苏凤凰新华书业股份有限公司616文汇西路与西外环交叉口西南角117848住宅≤1.7≤25%≥35%70净地47002010-7-23华润置地643中兴东路西、红旗大街北、琴台东街东、规划支路南14156商业≤2.60≤40≥204085075002010-11-25扬州宙辉教育置业有限公司638西外环路西侧孙庄路南侧B地块169106住宅≤2.20≤22≥35701600054302010-11-25恒通建设有限公司（联合）641双塘路南、扬子江北路东99832商住≤1.35≤25≥3540；70510043752010-11-25扬州华利置业有限公司637西外环路西侧孙庄路南侧A地块114612住宅≤1.40≤25≥35701000046602010-11-25江苏新能源置业集团有限公司（联合）621扬子江北路东、北外环路以南217695住宅7037302010-08-30万科企业股份有限公司（联合）639蒋王片区内，文汇西路、中心西路以南160832住宅7027002010-11-25北京首都开发有限公司重点成交地块情况土地市场小结土地市场房地产用地供过于求状况明显2010年扬州市区土地市场中，房地产用地累计供应了83宗计529.07万㎡，较2009年上涨了27.05%；成交面积370.38万㎡，与2009年基本持平。本地知名企业储备开发地块扬州知名的开发企业，本土的如华利集团、恒通企业、新能源、宙辉等，或多或少都有拍得了新地块储备。国内一线开发商入驻扬州作为二、三线城市，扬州近年来房地产市场的发展赢得了国内各大开发商的广泛关注。从中信泰富进驻扬州以来，越来越多的国内一线开发企业进驻扬州。2010年，新入驻扬州的一线开发商有万科和华润集团，而首开也有新地块储备。2010年扬州房地产走势示意图时间2009年是扬州房地产市场火爆的一年，2009年底随着一系列楼市调控政策的出台，2010年初过热的销售势头有了明显的降温，呈现出“量缩价稳”的态势3月，扬州市场升温，“量价齐涨”，商品房销售刷新历史最高纪录，引发各方关注4.15新政是2010年的分水岭，之后成交量萎缩，市场低迷，但价格基本保持稳定；8月市场呈现出回暖的迹象金秋九月，市场供销两旺，刚需释放、投资客躁动，楼市开始反弹10月堪称调控最动荡的一月，在国家各项调控政策密集出台的复杂背景下，受契税优惠调整、房产税即将征收等消息推动，10月扬州楼市出现了集中签约备案的高峰，导致扬州房地产市场成交量逆势攀升。11月市场成交量大幅度下降，主要原因是受国家宏观调控政策出台、各类市场需求大量提前释放的影响，市场新增供应量偏紧；同时市场价格继续保持稳定。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月集中放量，量价齐涨整体市场走势商品房市场呈现两升一降的局面,施工面积和新开工面积大幅增加,竣工面积有所下降,未来的竞争将进入白热化。2010年前三季度，扬州市商品房施工面积1266.9万平方米，同比增长18.22%，比去年同期上升7.88个百分点.商品房屋竣工面积211.52万平方米，同比下降8.65%，比去年同期回落56.79个百分点。新开工面积452.08万平方米，同比增长103.95%，比去年同期提高140.72个百分点01002003004005002008年2009年2010年前三季度单位：万平米近年扬州商品房新开工面积2008年2009年2010年前三季度1241261281301321341361381401422352402452502552602652702752802008年2009年2010近年扬州房地产开发投资与竣工面积竣工面积房地产开发投资竣工面积（万平米）开发投资（亿元）商品房开发近五年内，扬州商品房市场基本保持稳中有升的格局，08年的金融危机、09年的政府救市、10年的地产调控均对商品房成交量产生明显的影响。7供求走势供应量：近五年内，先降后升，保持相对稳定，2010年达到259.01万平米。05010015020025030020062007200820092010供应量（万㎡）成交量（万㎡）扬州商品房市场供求成交分析近五年内，07和09年度，扬州商品房市场呈现供不应求的格局，商品房需求旺盛，特别是09年度，在4万亿投资政策的刺激下，需求得到大量释放。2010年，在政策打压下，需求得到抑制。供应量08年金融危机导致成交量下滑到近五年最低点；09年在政府救市政策的刺激下，全市统计共有22969套计273.71万平米的成交量，较08年上涨了91.9%，创下历史之最；10年的楼市调控一定程度上抑制了需求，成交量同比下降16.5%，达到228.51万平米。成交量在密集出台的调控政策背景下,成交价格保持平稳并依然呈现出逐步攀升的态势。84174.894764.645416.6675080100020003000400050006000700080002007200820092010单位:元/平方米扬州商品房成交均价走势0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20072008200920102007200820092010人均可支配收入增长率16.30%15.50%11.60%12%住宅均价增长率15.68%14.13%13.68%38.63%人均可支配收入增长率与住宅均价增长率比较2010年成交均价相比前几年有大幅攀升,市场已进入快速上行通道。在密集的市场调控政策背景下,虽然成交量受到较大影响但成交价格保持平稳,并呈现出逐步攀升的态势。2010年之前扬州市人均可支配收入增长率与住宅均价增长率基本保持稳定，2010年住宅均价增长率是扬州市人均可支配收入增长率的三倍多，普通居民购房压力开始显现。成交价格房地产整体市场小结房地产整体市场施工面积和新开工面积大幅增加,后续竞争越发激烈.成交量受到政策影响非常明显.成交价格保持平稳态势并呈现逐步攀升的态势.2010年住宅均价增长率是扬州市人均可支配收入增长率的三倍多，普通居民购房压力开始显现。受政策调控影响，扬州住宅商品市场需求得到一定抑制，供需总体基本保持平衡，预计在今年政策进一步收紧的前提下，市场将继续呈现供过于求的局面。1010.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.04供应量（万㎡）14.98.377.3811.2521.626.392.7537.3920.526.848.7228.14成交量（万㎡）11.379.657.410.6620.730.268.7613.4120.3510.268.8610.830510152025303540近12个月（2010.5—2011.4）扬州市商品住宅市场供应量和成交量分析2010-10央行三年首度加息2010-9新国五条下跌71%下跌50%最近12个月内，扬州市区商品住宅成交量为162.51万平米，供应量194.25万平米，供给略大于需求，总体而言保持平衡。2010年11月和今年2月份，住宅成交量出现较大萎缩，分别下跌71%和50%，均受到前期调控政策的较大影响。2011-1-26新“国八条”供需概况11扬州房地产板块按市场价格、市政发展规划等可分为东、西、南、北、老城区五大板块。北区西面坐拥瘦西湖风景区，自然条件优越，境内有江阳工业园区。西区包括开发区部分、邗江区部分,是整个城市的新城区,主要人口都在西迁。东区是距离扬州城区最近的一个区域，地理人文条件优越，但是目前东区交通环境、市政配套等都不是很完善。老城区城市核心区，土地稀缺，房源稀少，商品房供销零星，配套齐全，住宅均价普遍较高。南区位于仪扬河以南，距离城区较远，是扬州城市向南向西的门户，是扬州从运河时代向长江时代跨越式发展的枢纽与跳板。扬州商品住宅区域市场主要以东、西、北三区为主，西区依然是市场供应和成交的主力板块。1221.85%4.19%61.67%11.59%0.70%东区南区西区北区老城区19.76%5.03%63.53%11.03%0.65%东区南区西区北区老城区2010年扬州住宅区域供应情况2010年扬州住宅区域成交情况2010年扬州市区新增商品住宅市场区域供应结构与2009年相仿，仅在市场份额上略有微调，西区板块仍为主力供应区域。东区由于“两城三区”规划的实施以及广陵新城CBD建设的带动，引发板块新一轮开发热潮，带动扬州东区楼市的发展。北区在“蜀冈生态城”的带动下，住宅市场所占份额列第三位。区域分析老城区板块——老商业中心，可出让土地稀少，市场饱和，售价10000元/平米以上，主要面向中高端自住客户13板块特征：城市核心区，土地稀缺，房源稀少，商品房供销零星产品形式：多层，小高层平台价格：7000-13000/㎡客户特征：本地改善型客户为主未来趋势：后续土地储备较少，市场发展机会较小项目名称基本情况售价（元/平米）物业类型主力面积销售状况客户扬州沁园占地面积:16400平方米建筑面积:18039平方米容积率：1.10绿化率：30.63%总户数：100户车位数：130住宅：均价13000元/平米商铺：20000-40000元/平米小高层住宅：70-140平米商铺：70-400平米在售少量121-129平方米住宅房源，去化率：85%本地自主和改善型需求居多，投资需求较少；客群以公务员和私企老板为主东区板块——扬州市行政中心，以广陵新城建设为契机，引发板块新一轮开发热潮，带动扬州楼市开发品质的升级换代14板块特征：北部靠近老城区区域楼盘较为集中；南部动迁小区较多，整体环境较差，在售楼盘较为分散；东部广陵新城区域，资源环境优势较好，楼盘品质较高。产品形式：多层，小高层，酒店式公寓平台价格：7000-14000/㎡客户特征：本地和大扬州客户为主，自主和改善需求居多未来趋势：广陵新城的建设将拉动东区板块的飞速发展项目名称基本情况售价（元/平米）物业类型主力面积销售状况客户皇都漫城占地面积：151900平方米，建筑面积：约22万平方米，容积率：1.41，总套数：832户小高层7000，多层7500-10000多层/小高层多层