(深圳龙华镇豪宅)戴德梁行07未来水世界前期策划

戴德梁行DTZ1WATERWORLD2008一花一世界，一水一乾坤——滢水地产民乐项目前期策划报告二零零七年六月十一日戴德梁行DTZ2报告结构图市场篇豪宅篇项目篇生态篇营销篇品牌篇戴德梁行DTZ3市场篇EPSET——区域发展环境分析深圳房地产发展分析龙华房地产市场分析戴德梁行DTZ4“EPSET”分析之——经济环境（Economic）龙华镇位于深圳市中北部，与福田仅一关之隔，离福田中心区仅仅9公里，进出深圳极为便捷，全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.385平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会。全镇已建成了长达130多公里的现代城市道路网络和60多条公交线路。凭借优越的区位优势，龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。龙华镇定位为深圳次中心区规划，决定了其未来发展潜力巨大。其中，二线拓展区被定位为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。是目前深圳最大的政府预留用地。市场篇戴德梁行DTZ5“EPSET”分析之——经济环境（Economic）年份经济技术指标经济产值(亿元)增长率2005年（龙华）区域生产总值278.0232.95%人均GDP0.35——规模以上工业生产总值1653.467.70%税收31.0145.54%出口总额201.271.70%目前龙华镇有各类企业1000多家。拥有富士康、华为等一批知名企业，企业数量位列宝安区第二，区域总产值占深圳的1/6，是广东省首个产值过千亿的街道。市场篇戴德梁行DTZ6“EPSET”分析之——经济环境（Economic）龙华占整个深圳工业总产值的1/7，是深圳市第一工业重镇，也是宝安区首个财政收入突破2亿元的经济大镇。龙华实际利用外资已超过百亿港元，形成巨大的“园区高新产业”区。龙华现已建成繁华商业区集市街28条，各种业态与商业品牌齐全。龙华街区市场篇戴德梁行DTZ7“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——政策环境(Political）从以上政策颁布时机来看,政府对市场的调控不会松懈下来。后期在税收、金融、土地供应、市场管理上仍存在新一轮政策调控的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。2007年1月15日央行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007年1月10日建设部废止《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》”。2007年1月17日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。要求从2月1日起向全国房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。2007年3月16日物权法草案高票通过,将于2007年10月1日起施行。2007年5月18日，央行宣布调整三条货币政策，包括加息、提高存款准备金、扩大汇率浮动空间。市场篇戴德梁行DTZ8“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——社会人文环境(Social）清同治（1862年一1874年）年间，梅县、东莞等地客家移民迁徙于兹，成立龙胜堂，并发起建墟，之后逐渐繁华起来，龙华因此而得名。龙华行政建制始于民国时期，历经变更。在战争年代，成为东江纵队的根据地之一，为革命做出过重要贡献。1986年10月撤区设镇，隶属深圳市宝安县管瞎。1993年，宝安县撤县分设宝安、龙岗两区，龙华镇辖属宝安区，开始步入农村城市化发展的进程。龙华城市讲坛龙华人民公园龙华都市夜景市场篇戴德梁行DTZ9“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——社会人文环境(Social）龙华现有人口约79.3万，其中户籍人口仅28805人，外来人口占总人口的96.3%，人口比较混杂，总体素质不高，并呈两极分化局面。其中外来人口以在工厂、商场打工的低学历人群为主。由于华为、富士康、艾默生等大型高科技企业进驻龙华，为龙华带来了约5-7万高科技人才。未来龙华总人口规划约120万人。其中二线拓展区新增约14万人，弹性人口规模17万.预测未来将吸引35万人在这里居住、生活和工作。龙华老城区旧貌市场篇戴德梁行DTZ10“EPSET”分析之——政策环境(Political）龙华镇地处北回归线以南，东西长11.5公里，南北宽15公里。北西南三面为山地，中东部是丘陵平原。镇域内大部分为丘陵地貌，山地占68%，冲积平原占23%，丘陵地高程平均为100米左右，平原地区高程大多在50—70米之间。境内主要山脉有羊台山(又名阳台山、羊蹄山、七娘峒)，位于龙华镇的西南面；主要山蜂有大脑壳山等。气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温22摄氏度，年平均降雨量1933.3mm。镇内河流有游松河、上芬水、横朗河、龙华河（观澜河上游）、大船坑水等5条，向北流入东江。“EPSET”分析之——生态环境（Ecological）大脑壳山景色市场篇戴德梁行DTZ11“EPSET”分析之——政策环境(Political）以金地·梅陇镇为代表，龙华二线拓展区住宅技术的发展达到了一个新的高度：冷扎带翼钢筋应用——增加了附着力、改善了施工便利性、抗拉强度大大提高。蜂孔透水PVC排水管——保证土中的水能迅速渗漏到管中，疏散到雨水系统中。消声系统完善——排烟风机、水泵、排水管、屋顶排气风机均设置了消音装置。双外墙设计+无机箱电梯——有一定的保温、隔热作用，强化了未来建筑的形态。双层隔音玻璃+新风系统——在外窗关闭的情况下，保持室内空气的流通。无线宽频网——梅陇镇会所的无线网吧引领了网络发展的新风尚。“EPSET”分析之——技术环境(Technological）星河丹堤的中央热水系统金地梅陇镇的“两层皮”建筑市场篇戴德梁行DTZ12市场篇EPSET——区域发展环境分析深圳房地产发展分析龙华房地产市场分析戴德梁行DTZ13人均GDP与房地产发展阶段的关系2006年深圳人均GDP：8619US$按照国际惯例，城市人均GDP超过8000美金时，房地产市场将进入衰退增长周期，但是目前深圳人口基数大（约1500万人），供需矛盾尚未缓解，因此市场衰退增长的迹象并不明显。800～4000US$4000～8000US$0～800US$8000～20000US$启动快速增长平稳增长衰退增长市场篇戴德梁行DTZ14恩格尔系数水平与仅处于低端小康水平的住房支出比不协调，居民在住房方面的支出具有提升空间恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展；深圳市2006年恩格尔系数为33.3%，当地人生活水平达到富裕型阶段；这表明在生活水平日益提高的深圳，住房支出应进一步提高使之与恩格尔系数协调，深圳市住房支出有上涨空间。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。2006年数据恩格尔系数（％）住房支出比（％）35以下13.22006年，全市生产总值5684.39亿元；人均生产总值67907元，比全省高出142％...居民人均居住面积分别达到27平方米，恩格尔系数33.3%。市场篇戴德梁行DTZ15经济高速发展和强大的行业支撑，成为深圳房地产快速发展的内在动因国民经济实现平稳快速健康发展，经济运行质量提高，总体上实现速度与效益的提升社会固定资产投资额平稳增长基建投资加快，经济发展后劲增强人均收入持续增长的强势背景下，激活了居民消费升级，住房已成消费热点。(数据来源:深圳市统计局)指标数值增长率(与05年同比)国民生产总值（GDP）5684.39亿元+15.0%全社会固定资产投资额（FAI）1273.67亿元+7.8%房地产开发投资额462.09亿元+10.34房地产开发投资额/固定资产投资额36.28%+2.1%进出口贸易总额2374.11亿美元+29.9%人均可支配收入22567.08元+5.0%2006年深圳市经济指标数据列表市场篇戴德梁行DTZ16商品房批准预售面积逐年低于商品房销售面积，呈下降趋势，空置房不断消化2006年，在一系列的宏观调控政策作用下,房地产开发节奏放慢,住房消费及投资需求明显下降,年度销售规模下降较大商品房批准预售面积累计为807.27万平方米，同比下降9.56%，其中住宅批准预售面积694.57万平方米，同比下降5.43%。商品房销售面积累计797.65万平方米，同比减18.66%。其中，住宅销售面积705.82万平方米，同比减少21.37%占商品房销售面积的比重为88.49%，仍旧位居各类物业的销售面积之首。(数据来源:深圳市统计局)启动2004008006001000961.42724.41716.9811.9806.48849.21711.58901.13694.57705.82批准预售面积销售面积商品住宅批准预售面积与销售面积对比图2002年2003年2005年2004年2006年市场篇戴德梁行DTZ17住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位2006年,特区外商品住宅销售面积436.1万平米,占深圳市销售总面积的61.79%,同比增长11.79%,特区外置业已居深圳市主导地位.其中宝安商品住宅销售面积243.23万平米,占深圳市销售总面积的34.46%,居各区之首.启动2005年2006年各区域住宅销售面积所占比例图33%2%18%14%2%34%27%16%10%21%11%13%0%7%14%21%28%35%罗湖福田南山盐田宝安龙岗市场篇戴德梁行DTZ18住宅市场区域结构变化明显，特区外置业已成主流,宝安区成交居于首位2007年一季度深圳市共成交商品住宅15513套,其中宝安成交4967套,占整体的32%,位居首位,龙岗成交4372套,占整体的28%,以上两区占总成交60%的比例.深圳房地产业的热点区域从城市核心区向外延伸，外扩化发展是必然的趋势.启动2007年一季度各区域住宅销售套数所占的比例图6%12%5%17%32%28%0%5%10%15%20%25%30%35%罗湖福田南山盐田宝安龙岗市场篇戴德梁行DTZ192006年商品房建设规模情况商品房新开工面积下降幅度较大，未来供应规模受到影响，供需关系仍然紧张．06年全市累计完成房地产开发投资462.09亿元，同比上升10.43%。商品房施工面积累计3122.1万平方米，同比减少8.23%；新开工面积为798.12万平米，同比减少30.74%。商品房空置面积为185.41万平方米，同比增加10.16%，其中住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58%。(数据来源:深圳市房地产研究中心)指标单位2006年去年同期同比％商品房施工面积万平米3122.13414.14-8.23%新开工面积万平米798.121152.28-30.74%商品房竣工面积万平米848.89656.2331.80%商品房批准预售面积万平米807.27884.45-9.56%其中:住宅批准预售面积万平米694.57732.29-5.43%商品房空置面积万平米185.41168.3110.16%市场篇戴德梁行DTZ202005-2007年一季度深圳市住宅成交均价持续大幅上涨，2007年上半年达到10917元/㎡.新政过后,政府继续落实执行调控政策,使2007年一季度价格上涨幅度势头稍有回落.房价大幅上涨成为关注热点，政府加大调控力度，使房地产的发展更为健康17.4%2006年2005年2004年2003年2002年深圳房地产历年价格走势07年一季度20008000400010000600012000553356802.6%59805.3%704010917894227%2