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天津酒店式公寓市场研究发展历程个案研究发展趋势滨海市场发展历程发展特点典型个案研究未来发展趋势发展历程和发展特点发展历程回顾各时期产品发展特点运营情况描述酒店式公寓发展历程回顾萌芽期•20世纪90年代•天津最早的酒店式公寓出现在20世纪90年代，这一时期，酒店式公寓多是以写字楼配套的形式出现，多以统一租赁经营为主。如奥林匹克大厦和金皇大厦上的公寓。起步期•2003-2006年•2003年以来，借着天津良好的发展前景，酒店式公寓得到了进一步发展。这一时期，天津出现了独立存在的单体建筑结构酒店式公寓，如焕日线和钱塘精英汇等。从经营方式来看，这一时期，酒店式公寓多以出售为主，且管理上不完全依托于知名酒店。发展期•2007年以后•2007年，随着天津经济的快速发展，全年在售的酒店式公寓项目就有17个。这一时期，酒店式公寓呈现多种建筑类型并存的状态。特别提出2009年，天津出现几个区域顶级酒店式公寓项目，代表了天津目前酒店式公寓项目的最高水平。1.【萌芽期】酒店式公寓分布远洋大厦河川大厦公寓今晚大厦公寓奥林匹克大厦南京路——小白楼区域世贸广场公寓国际大厦公寓滨江国际公寓凯旋门公寓金皇大厦公寓泰达国际会馆天津奥林匹克大厦和平区成都道120号国际大厦公寓和平区南京路75号滨江国际公寓和平区建设路1105号凯旋门公寓和平区南京路66号远洋大厦公寓河北区远洋广场一号今晚酒店公寓和平区南京路358号泰达国际会馆南开区富康路河川大厦公寓和平区南京路235号世贸广场公寓和平区南京路129号金皇大厦公寓河西区南京路20号上个世纪90年代，由于摩托罗拉等外资企业的进驻，外籍人士逐渐增多，为了满足这些人的居住需求，出现了天津早期的酒店式公寓。这一时期的酒店式公寓，大多作为写字楼的配套而存在，且规模不大，总体量约在1500套左右。这一时期的酒店式公寓多集中在城市中心区，特别是商务氛围浓厚的区域，如小白楼和南京路商务区。从经营方式来看，早期的酒店式公寓多以租赁为主，统一经营。这一时期的酒店式公寓按照酒店的标准提供服务，此时的酒店式公寓表现更加纯粹。纯粹的酒店式公寓，种种细节更趋近于酒店。1.【萌芽期】酒店式公寓供应中山国际非常公馆天津港湾中心信达广场诚基国际公寓华夏国际公寓立达公寓时代奥城公寓钱塘精英汇第六大道优空间焕日线2.【起步期】酒店式公寓分布SOMO天津港湾中心和平区赤峰桥头，张自忠路与承德道交口华厦国际公寓河西区九龙路与浦口道交口诚基中心国际公寓南京路城建大厦南侧焕日线东兴路与津塘公路交口东侧第六大道优空间中环线东兴路立交桥旁钱塘精英汇卫国道与红星路交口非常公馆河东区新开路与华昌大街交口西南角奥城国际酒店式公寓南开区宾水西道与水上东路交口立达公寓南开区卫津南路78号信达广场和平区解放北路188号中山国际中山路与律纬路交口处2003-2006年，随着滨海新区被纳入国家经济发展体系，以及天津北方经济中心的确立，外资企业快速增加，频繁来津的外籍商务人士逐渐增多，带动了酒店式公寓的发展。这一时期酒店式公寓，不在局限于内环以内，开始向城市四周扩展，在城市新建商务或商业社区都出现了酒店式公寓。从规划类型来看，这一时期的酒店式公寓有了新的发展，不仅仅作为写字楼等建筑体的附属，而单独存在，如焕日线和钱塘精英汇。同时，社区延展性产品开始出现，如时代奥城的酒店式公寓。从经营模式来看，这一时期，酒店式公寓以出售为主，开始强调投资的概念，管理上也出现了良莠不齐的现象。从服务上看，这一时期的酒店式公寓与纯住宅更为接近。大部分项目以“酒店式公寓”的概念为卖点，实际产品为精装修的小户型，酒店式服务被遗忘。2.【起步期】酒店式公寓供应别馆公寓君隆广场君临天下金盛国际广场科贸时代公寓时代奥城公寓世纪泰达商务酒店天津公馆克拉公馆环球金融中心天津中心假日国际名致酒店公寓都会轩赛纳国际君隆广场金盛国际富裕双钻公馆上品3.【发展期】酒店式公寓分布项目名称位置总套数总建筑规模（㎡）君隆广场内环线南京路与河北路交口378180000天津中心南京路与贵阳路交叉口150151903环球金融中心大沽桥与兴安路交汇处400230000天津公馆河西区解放南路与绍兴道交口37460000青年汇太湖路18号30623500克拉公馆紫金山路与珠江道交口西侧卫南洼风景区内39225000六维极景中环线东兴立交桥旁20626000QQ堂东风地道与直沽街交口1216600别馆公寓东站后广场华龙道与新广路交口50045000世纪泰达卫国道136号41838700君临天下博爱道与民族路交口15099000龙悦海上国际咸阳路与南运河交口64839000金盛国际广场南马路与西马路交口，地铁1、2号线交汇点1012170000科贸时代公寓鞍山西道时代广场52441000时代奥城宾水西路与水上东路交口56186388银湾国际公寓西青经济开发区兴华道18号28017400皇冠国际广场空港物流加工区中心大道与东四道交口400151321.91空港国际中心空港物流加工区西二道与中环西路交口东南侧376678503.【发展期】酒店式公寓供应酒店式公寓供应特点2007年以后，随着天津经济以及房地产业的快速发展，天津酒店式公寓进入了发展期。从分布来看，酒店式公寓进一步向外扩展，特别是区域经济的快速发展，各个经济外资项目日益增多，区域内外籍人士逐渐增多，带动了工业经济区内酒店式公寓市场的活跃，如皇冠国际广场等。从规划类型来看，这一时期，酒店式公寓呈现多样化发展，既有依托于城市商务中心的城市综合体类酒店式公寓，如君隆广场；也有在大型综合社区内作为配套的产品延长线类酒店式公寓，如克拉公馆；更有作为区域中心地标式建筑存在的酒店式公寓，如君临天下，金盛国际广场等。从经营管理来看，这一时期，在城市商务中心的城市综合体项目中的酒店式公寓，多依托于著名酒店统一管理经营，而在社区配套型酒店式公寓则更多的借助于社区住宅项目的物业管理。从服务方面看，这一时期酒店式公寓提供的服务也更加多样化，参差不齐。酒店式公寓层级分化明显，部分高端项目回归酒店式管理本源。环球金融中心天津中心君隆公寓天津高端酒店式公寓销售情况天津高端酒店式公寓销售价格多在20000元/平米左右。环球金融中心项目，自今年3月份销售以来，开盘期间成交超过6.6亿元，截止到目前总销售额达到10亿元以上。典型项目分析天津中心君隆威斯汀公寓环球金融中心天津市顶级酒店式公寓项目天津中心项目介绍1、开盘时间：2007年12月；2、开发商：上海复地代理商：世邦魏理仕代理3、户型区间：45-97平方米一室；117平方米二室；4、均价：2.25万元/平方米；精装修标准：5500元/平方米，含家具家电及功能性配饰5、地下三层车库，六层裙楼引进新加坡高档百货，7层会馆；6、酒店式公寓共360套，现已经面对海外市场，香港多次巡展，已售出100余套。7、公寓管理：莱佛士8、物业公司：世邦魏理仕物业公司9、物业费：公寓8元/平米/月10、总建筑面积：3.8万平方米A座160米B座180米天津中心酒店式公寓户型42-59㎡（8-11f）79-97㎡（8-26f）115-145㎡（11-26f）30%55%15%样板房照片天津君隆威斯汀公寓天津君隆威斯汀公寓天津君隆威斯汀公寓天津环球金融中心水景豪宅St.regis酒店酒店式公寓商务楼宇水景豪宅区域和平区地址大沽桥与兴安路交汇处建筑结构框架高层物业形式公寓商铺酒店式公寓酒店均价20000-23000总用地面积5.32万平米总建筑面积约60万平米天津环球金融中心——工程进度建筑材料项目名称天津环球金融中心天津中心君隆威斯汀公寓外墙幕墙石材幕墙进户门进口品牌三防门高级防盗门，配防盗眼、ADEL电子门锁罗德尔走廊人造石材壁砖，品牌地砖高级石材豪华装修窗材LOW-E玻璃外墙铝板玻璃幕墙、双层中空LOW-E玻璃断热铝合金大堂大堂豪华装修精装修豪华装修10米挑高电梯厅品牌地砖铺设高级石材电梯品牌3.5米/秒品牌电梯迅达电梯KONE典型项目建筑材料和智能设施对比智能设施项目名称天津环球金融中心天津中心君隆威斯汀公寓安保系统电梯通话检视，楼宇安全对讲，小区红外探头，燃气烟感报警可视对讲系统品牌智能安防智能化设施家居智能管理系统ADEL电子门锁供水系统冷热水管内部均采用不锈钢管材，公寓配备直饮水，户端配置软水系统，单户计量,热水集中供应市政供水，变频给压；供热系统地板采暖----空调新风系统品牌中央新风，中央空调系统风机监管加集中处理新风的中央空调系统其他----综合布线系统，移动通信覆盖系统典型项目建筑材料和智能设施对比未来发展趋势未来供应区域供应体量未来酒店式公寓供应分布从未来公寓类土地的供应上来看，公寓的供应呈现两极化趋势——市中心商务板块与城市边缘板块共存。市中心商务板块由于经历了较长时间的城市发展，金融商务氛围更加浓郁，项目自身的外部素质更加突出，完全具备形成高端商业酒店的最根本要素，并且有较大的人流量、便捷的交通环境等因素作为支撑。城市边缘板块发展存在一定的滞后性，自身人文环境以及金融商务氛围相对落后，因此该区域能够做成高端商务酒店的可能性较小，甚至未来的产品可能成为“高物业管理费的精装小户型”。近年酒店式公寓供应体量走势天津近年来酒店式公寓的上市体量呈现波动型增长态势。2008年以前天津酒店式公寓项目累计上市体量达到120万平米，2009年已知销售的酒店式公寓体量为12万平米左右，未来两年内即将上市面积达到38万平米。未来酒店式公寓供应体量编号土地面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）成交价格（元）成交楼面价（元/㎡）津西南（挂）2007-0049588.115.61500005412000003608.00津西马（招）2007-0051171918.42157004918000002214.823931.71.66350津南红（挂）2007-11119001.65.8650004800000004363.6445000津和赤（挂）2007-16823753.91.9450002668000005928.89津东滨（挂）2007-18027263.63.198700028910000005256.3646301.42.9413600057214.93.67210000296303.95117000津西大（挂）2008-04635532.7不大于2.381725.215440000006656.45津西南（挂）2008-05011986.617.5不大于21000021700000007233.339800.19.2不大于9000017143.1————津东新（挂）2008-130号1604.715.21总建筑面积不大于24400平方米365000001495.9津西广（挂）2008-209171952.40不大于41200平方米2496000006058.25津红丁（挂）2009-026号7372.2不大于214744.4400000002712.89津东滨（挂）2009-015号67138.254100001045500000255014861.8根据统计，未来天津即将上市的商服综合用地建筑面积将达到1924720平米，其中包括商业用地、写字楼、酒店、公寓等综合性质用地。预计其中酒店式公寓建筑面积将在380000平米左右。滨海酒店式公寓市场简述万丽国际公寓时代大厦浙商大厦德圣公馆瑞湾国际基础信息项目名称滨海浙商大厦项目地名迎宾大道1988号区域塘沽区响锣湾商务区地址塘沽区迎宾大道1988号销售电话2711888827228888项目网址建筑结构钢混结构物业形式高层物业形式明细1栋26层写字楼1栋30层公寓开盘时间2008-12-21入住时间2009-12-31起价公寓：8000-9000元/㎡；写字楼：7500-8000元/㎡均价写字楼：毛坯是7800元/㎡，精装8200元/㎡；公寓：精装8600元/㎡物业费用写字楼：8元/㎡·月；公寓：3~3.3元/㎡·月浙商大厦典型酒店式公寓项目基础信息项目名称德圣公馆项目地名泛海大厦1、