峨秀湖国际度假区

1峨秀湖国际度假区2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/基础资料项目名称峨秀湖国际度假区项目地址峨眉山秀湖大道占地面积8平方公里（住宅280亩）建筑面积约11万㎡（住宅）容积率0.6（住宅）绿地率35%规划户数1400公摊18%车位情况车位配比：1:1梯户比洋房：1梯2户公寓：2梯16户建筑风格新亚洲风格建筑形态独栋、联排、四孖屋、四合院、洋房、公寓物管公司嘉宝物业物业管理费2元/㎡/月（洋房、公寓）2.5元/㎡/月（别墅）开盘时间2010年8月装修标准1500-1800元/㎡（公寓）销售报价9000元/㎡（公寓）8000元/㎡（洋房）独栋30000元/㎡联排12000元/㎡四孖屋11000元/㎡四合院18000元/㎡产品面积独栋181㎡车位比1:0.7（全部为地上车位）联排114㎡四合院186㎡四孖屋104㎡洋房54-112㎡公寓39-54㎡配套设施安纳塔酒店占地160亩，150套客房；金顶剧院、峨眉功夫主题公园、茶文化小镇、婆娑小镇、峨眉院子等配套。项目位于峨眉山秀湖大道，正对峨眉山天下名山山门；紧邻成绵乐高铁站点和高速出入口周边多为旅游度假区，主要的旅游景点有峨眉山、大佛禅院等几大景区，主要景点有山景、佛学、寺庙等紧临峨眉山景区大门和1200亩峨秀湖；是未来进入景区的门户通道；是城区、景区相互融合发展的核心区域3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/整体规划整个项目占地8平方公里，开发周期约10年；项目集会议、温泉酒店、餐饮、文化演艺、影视拍摄基地、特色观光旅游为一体，打造世界级休闲度假圣地。将修建5个商业主题小镇，1个世界顶级剧院，包括一个超五星酒店在内的3-4家高等级各具特色的酒店集群，1个容纳不少于6000人的会议中心，以及温泉主题公园和国际小球运动公园等高端度假物业，打造世界闻名的会议、度假、文化、养生的地之一。以峨秀湖为驱动，打造集星级酒店群落、剧院、风情商业小镇、国际会议中心、温泉公园、高尔夫国际运动公园、高端度假物业等为核心的文化旅游集群4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/整体规划项目住宅区域首次开发北区一期——假日半岛，共占地571亩，由以下三部分组成：住宅区、安纳塔酒店和中国院子商业区；其中酒店为超五星级酒店，占地160亩，共150套客房；峨眉院子占地131亩，面积为10-100余㎡，局部2层，价格为20000元/㎡左右。项目住宅产品包含独栋、联排、四合院、四孖屋、公寓、洋房产品。安纳塔酒店峨眉院子项目一期共517亩，由住宅区、超五星级酒店及峨眉院子商业区三部分组成5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有亩的安纳塔五星酒店容纳2500人的金顶大剧院峨眉院子、婆娑小镇等商业配套温泉主题公园小球俱乐部160亩的峨眉功夫主题公园PART4典型个案研究/峨秀湖国际度假区/整体规划项目由超五星级酒店、大剧院、休闲主题公园及主题商业中心等6大核心产业支撑6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析采用新中式及新亚洲的建筑风格7©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析独栋：四房两厅四卫，181㎡•紧临峨秀湖畔，温泉入户；•套房设计，独享私密•大花园、大露台赠送，充分享受生态度假环境。一层二层8©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有一层二层PART4典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析四合院：四房两厅四卫，186㎡•私家温泉入户；•多露台、大花园等大面积赠送；•该产品推量小，现已售罄。9©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析六联排：四房两厅三卫，114-115㎡一层二层三层•私家温泉入户；•大面积花园赠送；•进深较深，采光效果差•单层面积较小，舒适度较差。大面积露台赠送10©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析一层三层二层四孖屋：三房两厅三卫，104㎡•私家温泉入户；•大尺度观景阳台，大面积赠送；•此产品现为精装出售，性价比高，为热销户型。大面积阳光房赠送11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析洋房：面积55-112㎡•层层退台，板式结构•大面积阳台、半面积入户花园赠送•此产品客户接受度高，以峨眉、乐山等本地客户购买居多，用以自住12©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有精装设计橱柜：科勒烟机、灶具：海尔水槽：欧林洁具：万家乐热水器：美的洋房：面积55-112㎡PART4典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析大面积露台赠送入户花园半面积赠送13©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/产品分析精装公寓：一房一厅一卫，40-55㎡•精装全配，装修标准1500-1800元/㎡•2梯16户，有独立卫生间•半面积阳台赠送•此产品销售情况较好，以峨眉本地投资客户居多阳台半面积赠送14©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有推出时间分期产品形态供应套数销售率报价2010.8一期洋房118100%7100度假精装公寓208100%68002010.10-11二期独栋4100%26000联排30100%11000四孖屋48100%9000四合院8100%18000三期洋房22895%8000-9000度假精装公寓102100%90002011.3四期独栋830%30000联排3845%13000四孖屋3650%12000度假精装公寓10490%9000未开盘五期独栋8未开盘/洋房228度假精装公寓104PART4典型个案研究/峨秀湖国际度假区/量价走势项目采用低开高走的营销方式，前期房源基本售罄，以峨眉、乐山及周边当地客户为主；后期别墅产品，走量相对较慢15©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/量价走势产品2010.82010.10-112011.10.11增长/降幅洋房710090008000增长4%公寓680090009000增长24%产品2010.10-112011.32011.11.10增长/降幅独栋260002800030000增长约7%联排110001300012000增长3.5%四孖屋90001200011000（精装）增长8%四合院18000，已售罄项目销售率达到70%，销售较为火爆；项目通过洋房和度假精装公寓产品入市，价格较低，开盘即售罄，后连续加推二期三期，销售仍较好；从项目产品来看，洋房和度假公寓较受客户喜欢，四期别墅销售较为缓慢；从价格来看，基本呈上升趋势，未来成绵乐高铁开通后，升值潜力较大。洋房总价段集中于40-90万元/套，公寓总价段集中于35-50万元/套，别墅总价段集中于100-400万元/套。项目采取低开高走，小步快跑的营销方式，前期由普通住宅产品介入，增加销量；后期推出别墅产品，拔高项目品质备注：增长/降幅率为每期平均增长/降幅率16©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有内容：2010年7月24日，峨秀湖国际度假区举办四川首次“武侠”主题的音乐盛事———“风云音乐汇”。前来捧场的有中国摇滚教父崔健，中国摇滚音乐史上的传奇乐队“唐朝乐队”，童党、音乐虫子、海龟、6度空间等在国内声名显赫的明星乐队。效果：通过休闲嘉年华的度假形式吸引了众多客户关注，以此为项目营造人气和知名度。现场图片PART4典型个案研究/峨秀湖国际度假区/营销分析以休闲嘉年华的度假形式首度揭幕17©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有内容：2010年9月21日，蓝光峨秀湖国际度假区与Minor国际酒店集团旗下的安纳塔酒店举行了盛大的签约仪式，乐山市、峨眉山市主要政府领导、安纳塔拉酒店管理集团全球副总裁米歇尔先生、蓝光文旅集团董事长季斌、总裁卢朝寿等出席并致辞。效果：安纳塔酒店的进驻提升了峨秀湖度假区的整体档次，试图通过其完善的经营管理模式与品牌影响力吸引高端游客。PART3典型个案研究/峨秀湖国际度假区/营销分析安纳塔酒店签约仪式18©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型个案研究/峨秀湖国际度假区/客户分析核心客户主要客户偶得客户•前期以本地客户为主，包括峨眉、乐山等地；后期以成都客户为主•成绵乐地带客户及部分峨眉、乐山本地客户•西藏、北京、上海、广州等地客户特征：年龄在30-50岁之间，家庭情况以两代3口人及三代同堂为主；置业目的：洋房客户以自住为主，公寓客户以投资为主，别墅客户以养老兼度假为主职业特征：以私营业主、公司老总和政府官员购买为主；置业特征：均为多次置业；项目前期首推普通住宅产品，以峨眉、乐山本地客户为主；后期主推别墅产品，以成都及周边区域客户为主；涵盖多种置业目的，包括自住、养老、度假兼投资等珠三角5％－10％环渤海5％－10％西部地区70％－80％19©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目自开盘以来，洋房和度假公寓产品热销，别墅产品四期销售缓慢，项目整体销售率较高。项目销售报价逐渐看涨，随着社区配套的逐步完善，价格还将有上升空间。项目整体采用为小面积、高单价、控总价的定价策略，总价合理，客户接受度高。34项目位于峨眉山正山门对面，占地8平方公里，未来将成为度假新区；项目配套五星级酒店，大剧院以及商业街、温泉等度假配套设施，最终形成了一个度假产业链。项目产品形态丰富，新中式及新亚洲风格结合，满足不同客群需求项目产品涵盖独栋、联排、四合院、精装公寓、洋房等产品，能够满足自住和度假客群需求；项目整体立面为新中式及新亚洲风格让客户度假有身心放松感觉。项目整体销售率达到约70%以上，洋房和度假公寓产品热销客户有自住、养老、度假兼投资等多重置业目的项目客户前期以峨眉、乐山当地客户为主，后期以成都客户为主，少量外地客户，来自西藏、北京、上海等地。客户年龄段主要集中于30-50岁之间，多为政府官员和私营业主购买。以峨秀湖区域为驱动，打造峨秀湖度假新区启示一：旅游地产投入大，开发周期长，对资金链有一定考验；启示二：旅游地产对开发商后期经营管理也有一定考验，是聘请第三方还是自己经营，需要慎重考虑。启示三：小步快跑的推盘节奏，低开高走，吸引人气，高单价、控面积、控总价的产品，客户接受度高。启示四：以区域为引擎，通过政府对区域的大力打造，提升项目关注度。PART4典型个案研究/峨秀湖国际度假区/总结对本案的启示