2016成都成华区龙潭地块初步研判

成华区·龙潭街道38亩地块初判CONTENTS01地块分析市场分析02典型项目03初步测算04地块规划指标地块位置成华区龙潭街道鹤林社区用地面积25479.06方（38.2亩）土地用途二类住宅用地起拍楼面价3000元/方容积率2.0总建面50958㎡建筑密度≤28%绿地率≥30%商业兼容比例≤10%建筑限高满足航空限高公告时间2016年1月14日保证金3900地块拍卖时间2016年02月04日10时付款方式合同签订1/3/6个月内支付比例5:2:3地块规划指标一览地块占地38亩，容积率2.0，此前两次流拍，起拍楼面价3000元/方*14年7月起拍楼面价4000元/方，14年10月起拍楼面价3800元/方区域位置：成华区位于成都东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点，成都东客站等城际交通重要枢纽布局其间，是成都出川、出海通道的起点。区域人口：2014年末，全区户籍总人口707758人，常住人口94万区域经济：全年全区GDP（地区生产总值）达651.0亿元，按可比价格计算（下同）比上年增长6.6%。区域产业现状：三次产业比重分别为0.0%：24.4%：75.6%产业格局规划：成华区优化产业发展格局，着力打造“一核三轴六区”产业能工区•一核：成都国际创意商务中心•三轴：二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2.5环商旅产业发展轴•六区：建设路商圈、八里庄创意商务区、昭觉寺文化旅游商贸区、新客站城际商旅城、龙潭总部经济城和北湖熊猫国际旅游休闲区区域现状发展规划成华区位于成都市区东北部，是成都市面积最大的城区，传统老工业区向现代服务业新区转向的示范区域区域简介板块格局龙潭寺片区板块特征：工业园区、低价刚需宗地地块位于3环外龙潭工业园板块，靠近北湖熊猫国际旅游休闲区北湖片区板块特征：以北湖、熊猫公园为核心资源，开发起步青龙场片区板块特征：北改核心、轨道交通理工大地块198片区建设路北-理工大片区板块特征：建设路沿线、轨道交通7号线区域规划龙潭新城现代商务商贸区片区划定约12.5平方公里范围，打造成都“北改建新示范区”。片区将以新成华大道龙潭段为轴，以龙潭场镇为中心，规划形成常住人口达30万，集高档住宅、休闲、旅游为一体的新型城市，积极引进国内外知名大型购物中心、直销中心，规划建设超大空间尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，打造辐射新都、青白江、金堂、龙泉的现代商贸中心。以龙潭总部经济城为依托，借北改契机，打造“北改建新示范区”地块隆兴路交通四至龙港路华冠路鹤林四路快速路主干路次干路支路隆兴路龙潭立交地块呈“7”字形，四面临路，成华路、三环路快速通达各区域地块现状配套资源地块北湖公园熊猫体育公园桂林小学38中第七人民医院双庆中学龙潭寺小学石室中学龙潭小学上古天地公园学校商业医院地块教育资源丰富，商业配套略显单薄，短期内无轨道交通利好《轨道交通规划：2016-2020》8号线：线路：谢家桥-龙潭寺东一期建设：长城路—十里店9号线：站点：外环（设站龙潭寺）一期建设：金融中心东—两河森林公园地块价值经济指标区位交通配套资源地块现状三环外开发启动区域，无轨道交通利好教育资源相对丰富，生活配套略显不足地块初步平整，但宜居环境较弱中小型低容积率地块，具备一定产品打造空间【地块界定】主城区三环外刚需板块，有一定发展空间，但宜居环境相对较弱，生活配套略显不足，溢价空间小地块小结Part2市场分析土地市场房地产市场时间宗地位置用地面积（平方米）用地面积（亩）容积率土地用途成交金额（万元）楼面地价（元）溢价率竞得单位呈现项目区域2013/1/7场镇片区牛龙路口4239263.64.7商住2546112850%重庆华宇/龙潭寺2013/12/11同仁社区3、4、8组92368138.63.0商住86456313011%保华房地产（保利）林溪语龙潭寺2013/7/10成华区北湖7号地块100187150.33.6商住2146286000100%中铁建北湖国际城龙潭-北湖2013/12/20成华大道以南，三环路以西3260648.92.9商住55789590097%蓝润实业V客尚东建设路北2013/12/20成华大道以南，三环路以西2840242.62.9商住48595590097%蓝润实业V客尚东建设路北2014/4/2理工大学片区地块二3237148.65.0商业4295726540%中铁房地产集团/理工大2014/4/2理工大学片区地块一3180347.77.0商业5008922500%润铭(香港)投资/理工大2014/4/23圣灯街道人民塘社区五组77020115.52.8商住122240565088%四川蓝光和骏乐彩城建设路北2015/5/15圣灯街道办事处圣灯村二组1067716.03.8商住25154620038%成都朗基地产少东家建设-理工大2015/6/10圣灯街办圣灯村8、9组1645824.74.0商住43778665068%成都中泓（蓝光）雍景阁建设-理工大2015/11/27龙潭街道秀水社区3、4组90653136.03.7商住10260830400%中铁建北湖国际城龙潭-北湖2015/12/4龙潭街道桂林社区7、8、9组74256111.382.9商住5512825600%绿地集团/龙潭寺土地市场-成交龙潭片区土地市场热度较低，片区住宅用地土地楼面价集中在2500-3200元左右，本地块容积率偏低，具备一定产品打造空间时间宗地位置用地面积（平方米）用地面积（亩）总建面（方）容积率土地用途成交金额（万元）亩价（万元）楼面地价（元）备注2014/7/21成华区龙潭街道鹤林一组2547938.2509582.0住宅203835334000本地块（20%商）2014/7/31成华区龙潭街道鹤林一组、向龙十二组1347120.2350242.6住宅1260962436002014/9/19成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组，秀水社区集体6255393.81590422.5住商7315978046002014/10/21成华区龙潭街道鹤林一组2547938.2509582.0住宅193645073800本地块（20%商）2014/12/5成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体74256111.42153442.9住宅58143522270015年11月2560成交2014/12/5成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林社区8、9组和社区集体83848125.82180062.6住宅6322250329002014/12/5成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林社区9组和社区集体84903127.41698062.0住宅5433842732002015/4/16成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组，秀水社区集体6255393.81590422.5住商763408144800二次流拍存量367.2亩（不含二次流拍和本地块）龙潭片区14年至今土地累计未成交地块4块合计367.2亩，预计此部分土地16年会逐步激活再次入市土地市场-存量蓝光乐彩城蓝光金悦府首创光合城泰博理想城郎基少东家蓝光雍景阁地块电建美立方北湖国际城蓝润v客尚东保利林语溪区域市场-市场分布区域在售住宅项目较少，板块内住宅售价集中在6500-7500元/方7100元/方6450元/方7400元/方8300元/方7300元/方8250元/方6400元/方8500元/方（精装1300）上古天地30000元/方建设派8300元/方10000元/方14000元/方华宇地块绿地项目在售待售商业价格：6300-7500建设路（北）价格：8000-1w2221682141613569213013911416650551035420735227839241546833023327446832966006606664667367111723370797468732173246705666066306934719475367483728172917458767275017482757001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00001002003004005006007008009001000单位：元/平米单位：套龙潭板块14年至今普通住宅月度供求价走势供应套数成交套数成交均价龙潭板块：包含北湖、龙潭、圣灯街道等区域，统计项目主要以北湖国际、V客尚东、保利、美立方、乐彩城、正成东区1号、金科天籁城等为主数据来源：CRIC板块14年至今累计供应52.8万方（6755套），累计成交54.3万方（6877套），供求结构相对均衡，成交价格保持稳定区域市场-板块容量区域市场-产品结构2014-2015板块供求产品结构分析面积段供应面积供应套数供应套数占比成交面积成交套数成交套数占比80以下29.9415861.6%27.6393057%80-10020.6237335.1%22.1251937%100-12023.02243.3%43.64146%120-140000.0%0.0760%140-160000.0%000%160-180000.0%1350.3480%板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力数据来源：CRIC区域市场-项目表现2014-2015板块供求产品结构分析项目名称产品类型用地规模拿地时间楼面价容积率首次开盘最新均价14-15年累计成交量月均去化（套）所属区域保利林语溪高层923682013-12-1131303.12014-05-316500104644龙潭寺北湖国际城高层1908402013-07-1045573.652014-03-29850083640北湖-龙潭寺电建美立方高层41505//4.92013-09-197400115048龙潭寺蓝光乐彩城高层770202014-04-2356502.82014-09-2771001745116建设路北蓝润V客尚东高层610082013-12-2059002.92014-10-25645084160建设路北正成东区1号高层35333//4.22013-07-27700066455理工大*北湖国际城及蓝润V客尚东为指标综合后数据数据来源：CRIC板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力Part3典型项目保利·林语溪中铁建·北湖国际城蓝光·乐彩城位置成都市成华区东三环路一段外侧（石室中学对面）总建筑面积一期36.1二期33.5容积率3.65开盘日期2014-03-29开发商中铁建绿化率30%车位比1:1物业类型高层装修情况精装规划户数3450成交楼板价一期6000二期3040户型面积72-85户型类型两房、三房项目简介一期总占地150余亩，分三期开发，项目采用围合式布局点式修建，13栋高层沿道路展开，形成大的中庭景观。项目园林景观打造了“三大景观主题大道”、“两大核心景观公园”。整个项目为业主打造了两个总面积约6万平米的巨大中庭公园式园林。典型项目-北湖国际城房型房型面积套数占比两房70-8033724.97%三房70-90113375.03%*房型占比以已领取预售户型估算典型项目-北湖国际城37124345107391762568684821061531057,0007,5008,0008,5009,0009,50010,000020406080100120140160180单位：套北湖国际城开盘至今普通住宅月度量价走势成交套数成交均价高开低走降价跑量项目以精装面市，价格高开低走，开盘至今月均去化40套，降价后月均去化92套典型项目-乐彩城72方两房79方三房位置龙潭寺龙港路与华盛路交汇处总建筑面积27.7万方容积率3.0开盘日期2014-05-31开发商保利绿化率48%车位比1:1物业类型高层装修情况清水规划户数3031成交楼板价2800户型面积65-109户型类