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华润系列研究——沈阳万象城附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国14个华润万象城，目前开业3个。沈阳万象城大连万象城华润万象城——全国版图项目所属城市位置深圳华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域杭州位于杭州未来CBD核心区域钱江新城沈阳位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址）成都位于新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区南宁位于东盟国际商务区的核心区域万象城选址要求：城市黄金地段，城市金融商业中心或未来CBD核心区，基地分析——项目选址万象城选址对比：基地分析——区位SITE80501㎡GREEN7700㎡沈阳华润中心位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置整个项目用地为矩形，南北长约375米，东西长约235米，其中场地东北角为7700平米的市政绿地。四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。华润中心基地分析——现状基地分析——现状彩塔街基地分析——道路交通文化路文艺路三好街五爱街五爱批发市场东青年大街：城市主干道，规划双向10车道文化路：城市次干道，规划双向8车道北文艺路：城市次干道，规划双向6车道南规划道路：18米西彩塔街：规划双向4车道地铁：距离二号线工业展示馆站不到100米，通过地下通道，万象城与地铁直接连通公交站点：分别是青年大街和文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条；距离火车站15分钟车程，机场20分钟车程工业展示馆站青年大街基地分析——地铁青年公园站工业展示馆站中街太原大街基地分析基地文化教育住宅商业市政公园办公酒店城市综合体商业定位嘉里中心基地茂叶中心地铁2号线文化北路站家乐福青年公园基地分析——周边配套沈阳茂业中心沈阳嘉里中心沈阳二中省气象学院省气象学院沈阳音乐学院工业展览馆药科大学东北大学沈阳九中电脑软件城基地分析——规划条件规划设计条件:出让面积:80501.4平方米用地性质：商住混合用地，商业比例75%容积率：≤4.5绿地率：居住部分≥30%，北侧现状绿地仍作为绿地纳入地块统一规划建筑高度：满足机场净空要求，以净空批复为准出让年限：居住50年，商业40年土地交付时间土地成交价付款进度要求东北三省如何布点？为何要先抢滩沈阳？然后布点大连？宏观环境——选址疑问附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城淄博万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国：东、西、南、北战略基点大连万象城宏观环境——万象城全国战略沈阳中国东北地区最大的中心城市SHENYANGChinaNorthEastAreaCentralCity辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽；东北三省消费力最强的城市东北三省辐射范围最广的城市东北三省投资报酬率最高的城市东北三省时尚上升度最高的城市沈阳概况ShenyangSummary东北地区宏观环境——沈阳总体情况沈阳市户籍人口增长689.3689.9693.9698.6703.6752.3768.1783.9810.6689.1810.662066070074078082086020012002200320042005200620072008200920102011万人主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力宏观环境——沈阳总体情况沈阳市人口和其他城市对比（2010)810.61961.2767.71063.6669.102004006008001000120014001600180020002200沈阳哈尔滨大连长春北京万人沈阳市区人口密度分布图：宏观环境——沈阳总体情况沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区。金廊沿线人口密度普遍很高。沈阳市人均可支配收入增长表：6386796410098116511351515678172901856020541892421578050001000015000200002500030000350002000200220042006200820102012元沈阳北京1·人均可支配收入稳步增长，增长幅度较大，至2010年已达到21578元同处环渤海经济圈，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京2007年的居民人均可支配收入水平；2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二宏观环境——沈阳总体情况沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（2010)20835300353238021292175561792029073205410500010000150002000025000300003500040000沈阳哈尔滨大连长春北京深圳杭州成都元沈阳市城镇居民人均可支配收入增长表：6386551566907213788386706074050001000015000200002500030000350002000200120022003200420052006200720082009201020112012元沈阳北京1·2010年，沈阳人均消费性支出为15676元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中排第二，相对2006的第三名有所提高2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二宏观环境——沈阳总体情况沈阳市城镇居民人均消费性支出与其他城市对比（2010)1443020219228071658013940144001993415676050001000015000200002500030000沈阳哈尔滨大连长春北京深圳杭州成都元`沈阳市人均可支配收入增长表：63867964100981165113515156781729018560205418924215780500010000150002000025000300003500020012002200320042005200620072008200920102011元沈阳北京1·根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。沈阳各类商业比例（2007）沈阳各类商业比例批发服务商业53%零售商业47%百货购物中心8%其他39%宏观环境——城市商业分析由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。商圈分布图五里河本项目市级商圈区域商圈社区型商圈宏观环境——沈阳商圈分析市级商圈：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈区级商圈：北市商圈、北站商圈、铁百商圈专业商圈：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈：西塔商圈商圈主要特征商圈名称商圈地位位置现有百货购物中心（平米）主要特征太原街市级商圈和平区391,400以中华路和太原街为主；成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街市级商圈沈河区大东区439,000以中街步行街和小东路为主；成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。北站区域型商圈沈河区和平区91,000依托于北站的商务办公区得到发展；并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河区域型商圈和平区沈河区15,000依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；主要吸纳南部的购物需求；北行社区型商圈皇姑区30,000主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西社区型商圈铁西区45,000主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。宏观环境——沈阳商圈分析3.0商业市场2005年被评为“全国十大著名商业街”之一。被誉为“东北第一街”中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心70.8％，其余为超市、电器、服装小商品市场。在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客流。整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。中街主要商业项目3.0商业市场项目名称位置开业时间规模类型沈阳商业城百货公司、餐饮中高档、经典199179,000中街路212-214号沈阳春天时装之苑专业服装商场199740,000中街兴隆大家庭一站式购物中心中高档、时尚、休闲2001197,000中街路115号沃尔玛鹏利分店专业店-超市200126,000大东区小东路新玛特购物休闲广场百货公司中高档、时尚、流行