宁波万豪酒店项目建议书(写字楼,商业)

宁波万豪酒店项目建议书（写字楼，商业）宁波市坤氏招标有限公司2013年10月22日商业篇•第一部分：市场调查与分析•酒店名称标间价钱（元/天）万豪酒店1481威斯汀酒店900华侨豪生酒店785香格里拉1286中信国际酒店448宁波天一酒店分布和价格1、历年商服用房开发投资额及施工面积2、2012年商服用房施工面积区域分布小结•1、宁波商服物业进入了一个高速发展的阶段，这与宁•波的阶段性的经济结构调整基本完成、经济驶入快•车道相吻合；2、商服市场交投两旺前景看好；3、海曙区在20012～2013年将面临巨大的商服物业集中•供应、集中投放市场的压力；二、中心区商服物业特征1、政府统一规划，构筑中心区商业圈2、商服物业发挥空间大3、高档次品牌、商家少4、商业氛围成熟，需假以时日三、中心区商业物业竞争调查比较项目名称宁波万豪中心和义大道银泰百货单价(元/平米)1F4万5万~4万(街铺:5万,内铺:4万2)报价4万成交价3.8万2F2.5万2.5万~3万2万1.8万3F售完无1万51.3万4F售完无无销售情况商铺销售率为10%，写字楼仅用7个月实现95％的销售率，并引进渣打银行等国内外大型机构的进驻；1F有800多平米商场已售，其它铺位散售，2F整售银泰百货认购3-4整层和1-2层的大部分面积1F街铺散售，2F铺位整售小结•高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的宁波未来商业中心，是宁波未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。项目分析-项目简介•万豪国际集团（纽约证券交易所代号：MAR）是全球首屈一指的马哥孛罗国际酒店管理公司，万豪拥有遍布全球74个国家和地区的接近3,700家酒店和17个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝塞斯达，雇用约300,000名员工。其2011财年的财报收入超过120亿美元。•万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。•万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司—丽嘉酒店（Ritz-Carlton）。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司（Renaissance）及其下属的新世界连锁酒店（NewWorld），以及华美达国际连锁酒店（RamadaInternational）的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。•万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店、万豪行政公寓等共6个酒店品牌在中国经营的酒店达56家，以及目前正在筹建中的酒店。项目主要技术经济指标•项目主要技术经济指标表•序号内容单位指标备注•1占地面积㎡38700•1.1其中：建筑占地面积㎡19350•1.2绿化建筑面积㎡8650•1.3道路占地面积㎡1025•2总建筑面积㎡90000•2.1标准层面积㎡1500•3建筑高度㎡160•4建筑层数层40•4.1其中：地上层38•4.2地下层2附图项目各层平面图项目各层平面图第二部分商业项目定位•一、宁波CBD可能业态定位分析（一）现存业态分析万豪选址紧邻和义大道，离天一广场距离较近。购物方便交通便利。但缺乏良好的休闲空间；•小型快捷超市。•故可引进星巴克等高档咖啡厅等休闲餐饮业。•（二）CBD业态存在的可能CBD的地价与租金峰值规律，决定了只有承租能力较高的行业业态才能占据地租较高的CBD。承租能力最强的为高档零售业、高档餐饮业、高档娱乐业：•其次为金融信息咨询业。如此在CBD附近零售业最可能生存良好的是高档咖啡厅，小型百货商店等。•（三）本项目商业业态定位选择1F业态选择：咖啡厅·高档小超市分析：1、项目形象的要求2、项目发展的需要3、经营现状的要求4、区域发展的要求•二、商铺部分价格走势建议本项目一层商业价格定位为：21000~28000元/M2第三篇规划设计篇•一、地下室设计建议1、建议设四层，不计入容积率，主要用途为商业、地下车库、设备用房，停车位不少于500个。2、建议地下一层层高在5m左右，货流和污物的运送在本层解决，建议在本层设立电梯等候厅，提高了大厦的服务等级，同时解决本大厦办公人员利用地铁交通的问题;3、考虑到地下二层也将会与地铁出口相连接，并有大量的商业面积，建议地下二层层高在4.5m左右，保证净高不底于4m;•4、建议地下三四层层高在3.8米左右，主要用途为设备用房及底下停车;5、建议在地下一二层设立两台观光电梯、一组扶手电梯及一部裙楼独立货梯直通裙楼,，建议不要将以上电梯位置设立在与地铁出入口的直接对接的位置，以避免西面及北面地铁和地下商业连接口的人流直接流失到地面,从而解决地下商业人流的引导和组织问题。•二、裙楼设计建议1、裙楼共分两层，每层层高为11米；面积约3000-4000平方米；2、第一层临街，作为商业用途，可适当以银行营业厅、名牌专卖店、知名中西快餐、邮局为主，借此提高整体裙楼的档次,为了充分利用一层的黄金商业价值,建议不在一楼设大堂,将办公大堂设为二层,以自动扶梯的形式通向二层,可以使商业与办公的人流进行明确的区分,使办公人员有较独立的等候空间,提升项目的办公档次；•3、第二层建议作大堂以及综合性商业使用，如:银行、证券办公区、西餐厅、少量服装、皮具、精品等品牌商场；4、裙楼应考虑预留分体空调主机位,以满足银行、证券及餐饮业长时间的供应冷气的需求；5、裙楼内部设两组扶手电梯及两台观光电梯，并考虑地下商业人流的动向和便捷度；•6、裙楼外立面的设计要充分考虑到商业广告牌的设立；7、裙楼要设置烟道，满足将来引进餐饮业的需要；8、大堂面积不应低于200平米，可设立体绿化、壁式或平面式立体生态水族系统。•三、塔楼•全部规划为大开间写字楼，可以灵活分割。••写字楼层高：3.7M••标准层面积为1400平米左右••户型以100—200平方米为主••通道净宽不应少于1.6米；••顶层设10米高玻璃顶，以便于大厦标志的展示•四、绿色生态环境建议•1、每2—4层设一个30㎡左右的两层连通开放式小中庭花•园，以增加内部景观资源和共享交流空间，同时体现•人性化绿色环保概念。•2、空中花园立面形成的巨大阴影，使房间内部更加凉爽•通风，面积适中，将绿化引入高层建筑中，加速了空•气的流动，带来健康、卫生的办公环境。景观示意图•五、室外公共部分•1、写字楼主入口应设在进出较方便、空间较开阔的西面；•2、广场设在本地块的西面，同时作为商业的主入口。室外广场应设置花园、喷泉、雕塑等景观；为路人设置休息座椅、直饮水等设施；广场外墙设大屏幕电视；•3、在西广场设扶手电梯直上裙楼二楼；•4、车流出入口分流，入口设在人流量较少的路段，出口则设在路段；•5、设置部分地面临时停车位，以满足银行停运钞车，以及酒楼停车等需要。•七、外立面建议•1.立足于时代又要超越时尚,把握时代的根基。•2.体现地域特色和文化，使人们在精神上有归属感。•3.建筑立面装饰应该注意到人们的生活经验和审美习惯，创造出能够为广大群众所理解和认同的装饰，做到“雅俗共赏”。使之成为地标性建筑。END