房地产估价实例(1)

第九节市场法运用实例例4-13：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：A的成交价格：5000（人民币元/平方米）B的成交价格：600（美元/平方米）C的成交价格：5500（人民币元/平方米）A的成交日期：2000年1月31日B的成交日期：2000年3月31日C的成交日期：2000年7月31日A的交易情况：＋2；房地产状况：－8B的交易情况：＋5；房地产状况：－4C的交易情况：－3；房地产状况：+6交易情况的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况的正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1：8.5，2000年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变；2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格如下：1、计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数2、比准价格：A=5000×100/（100＋2）×（1－1%）3×（1＋0.5%）5×100/（100－8）=6598.33（人民币元/平方米）；2、比准价格：B=600×8.5×100/（100＋5）×（1－1%）2×（1＋0.5%）5×100/（100－4）=6328.88（人民币元/平方米）；C=5500×100/（100－3）×（1＋0.5%）3×100/（100＋6）=6192.31（人民币元/平方米）；3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：估价对象价格（单价）=（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3=6373.17（人民币元/平方米）例4-14：为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：A的成交价格：3700（元/平方米）B的成交价格：4200（元/平方米）C的成交价格：3900（元/平方米）A的成交日期：2002年5月24日B的成交日期：2002年8月24日C的成交日期：2002年9月24日A的交易情况：－2；B的交易情况：0；C的交易情况：＋1；该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）：100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8房地产状况的比较判断结果：试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。房地产状况权重估价对象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下：1、计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数2、交易情况修正系数：可比实例A：100/（100－2）=100/98可比实例B：100/（100－0）=100/100可比实例C：100/（100＋1）=100/1013、交易日期修正系数：可比实例A：106.8/92.4可比实例B：106.8/100.3可比实例C：106.8/109.04、房地产状况修正系数:可比实例A：100/（90×0.5＋100×0.3＋125×0.2）=100/100可比实例B：100/（100×0.5＋110×0.3＋100×0.2）=100/103可比实例C：100/（80×0.5＋120×0.3＋100×0.2）=100/965、计算比准价格（单价）：比准价格A=3700×100/98×106.8/92.4×100/100=4363.90（元/㎡）比准价格B=4200×100/100×106.8/100.3×100/103=4341.93（元/㎡）比准价格C=3900×100/101×106.8/109.0×100/96=43941.09（元/㎡）6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则：估价对象的价格（单价）=（4363.90＋4341.93＋43941.09）÷3=4215.64（元/㎡）第七节成本法运用实例例5-8：某房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元，地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。解：土地现值=620×1000=620000（元）建筑物现值=1200×2000×80%=1920000（元）估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000估价对象的现时单价=2540000/2000=1270（元/平方米）例5-9：本估价对象是一个专用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积2500㎡，总建筑面积8500㎡；土地权利性质为土地使用权；建筑物建成于1981年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该专用仓库2001年7月30日的价值。1、该房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，计算公式为：旧房地价格=土地的重新购建价格（或重新开发成本）+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧2、求取土地的重新购建价格（或重新开发成本）（1）采用比较法，利用当地类似出让土地使用权的出让或转让价格求取；求出估价对象土地单价为684元/㎡。（2）采用成本法，具体是利用征地费加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法来求取。求出估价对象土地单价为638元/㎡。综合考虑两种方法的结果，最终确定估价对象土地单价为680元/㎡，总价为170万元3、求取建筑物的重新购建价格现时（指估价时点）与估价对象建筑物类似的不包括地价在内的建筑物的造价为1000元/㎡（含合理利润、税费等）估价对象建筑物的重新购建价格=1000×8500=850（万元）4、求取建筑物的折旧采用直线法求取折旧额。该建筑物的经济寿命为60年，已经使用了20年，残值率为零。估价对象建筑物的折旧总额=850×20/60=283.3（万元）5、求取积算价格旧房地价格=170＋850－283.3=736.7（万元）6、确定估价结果参考经验，最终将本估价对象的2001年7月30日的价值总额评估为737万元，折合每平方米建筑面积867元。第七节收益法运用实例例6-20：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料估算该旅馆的价值。该题主要是注意实际收益与客观收益的问题。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值估算如下：1、年有效毛收入=300×45×365×（1－20%）=394.20（万元）2、年运营费用=394.2×30%=118.26（万元）3、年净收益=394.2－118.26=275.94(万元)4、旅馆价值=275.94÷10%=2759.4（万元）例6-21：某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。1、计算公式为：2、a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；a=95（万元）。3、r=M×rM＋（1－M）rE=80%×8%＋（1－80%）×13%=9%titntiirrraraV1111114、n=48－4=44（年）5、t=3（年）6、将上述数字代入公式中计算如下：=1029.92（万元）344332%9111%91%995%9196%9193%9194V第五节假设开发法运用举例例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。1、设该成片荒地的总价为V。2、该成片荒地开发完成后的总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元）3、开发成本和管理费用等的总额=2.5×2=5（亿元）4、投资利息总额=（V+V×4%）×[（1+10%）3－1]+5×[（1+10%）1.5－1]=0.344V+0.768（亿元）5、转让税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）6、开发利润总额=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（亿元）7、购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V（亿元）8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04VV=1.672（亿元）故：荒地总价=1.627（亿元）荒地单价=81.35（元∕平方米）例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价12%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部出售，出售时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2001年9月的总价、单价及楼面地价（折现率12%）。1、设该宗土地的总价为V。2、开发完成后的总价==1594.39（万元）3、建安工程费等的总额=800×（1+12%）×5000×2×=801.36（万元）2%1212500020005.15.0%121%40%121%604、销售税费总额=1594.39×(2%+6%)=127.55(万元)5、购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V(万元)6、V=1594.39―810.36―127.55―0.03VV=637.36(万元)故：土地总价=637.36(万元)土地单价=1274.72(元/平方米)楼面地价=637.36(元/平方米)